Учёт НДС в кадастровой стоимости объекта недвижимости. Комментарии экспертов SRG

В соответствии со сложившейся правоприменительной практикой, расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости производится с учетом налога на добавленную стоимость, который прибавляется к стоимости имущества.
Существует две различных точки зрения судов и налоговых органов, по поводу того стоит или нет учитывать НДС в кадастровой стоимости оценки недвижимости.

1. НДС следует учитывать при расчетах налога на имущество от кадастровой стоимости.
В Письме от 16.08.2017 N ЗН-4-21/16190 ФНС России отмечает, что в ЕГРН подлежит отражению рыночная (кадастровая) стоимость с учетом НДС.
И именно, исходя из нее, определяется налоговая база по налогу на имущество, поскольку налоговым законодательством не предусмотрен механизм снижения рыночной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости на величину НДС. 
При этом тот факт, что налоговой базой для исчисления налога на имущество частично является сумма НДС, налоговиков не смущает.
Ранее аналогичные разъяснения были даны Минфином России в Письме от 21.04.2017 N 03-05-05-01/24003.
Поддерживают такую позицию и суды общей юрисдикции, рассматривающие дела об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Так, в апелляционном определении Московского городского суда от 22 ноября 2017 г. по делу N 33а-5106/2017 содержится следующая позиция:

«Доводы административного истца о необходимости определения кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной без учета НДС подлежат отклонению по следующим основаниям.
Так, исходя из определения, приведенного в Федеральном законе от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. 
При этом объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается».

Аналогичная позиция содержится в Определении Московского городского суда от 18 августа 2016 г. N 4га-9490/16.

2. НДС не должен увеличивать налоговую базу при расчете налога на имущество.
Альтернативная точка зрения отражена в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 N 09АП-55240/2016 по делу N А40-134041/16. 
Как указали арбитры, при исчислении налога на имущество из рыночной (кадастровой) стоимости здания, установленной судом, подлежит исключению содержащийся в ней НДС, учитываемый и взимаемый исключительно при совершении реальных сделок купли-продажи, мены, дарения и др. 
То есть, налог на имущество должен рассчитываться исходя из рыночной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости, уменьшенной на сумму НДС. 
В свою очередь, исключение из формулировки судебного решения упоминания о наличии в составе рыночной (кадастровой) стоимости НДС ведет к необоснованному увеличению облагаемой базы по налогу на имущество на сумму НДС и неправомерному начислению налога на налог.

С учетом приведенного судебного акта, позднее ФНС России в Письме от 26.10.2017 N БС-4-21/21650@ рекомендовали территориальным налоговым органам при рассмотрении вопроса о порядке применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением комиссии или суда в размере рыночной стоимости, включающей НДС, принимать во внимание складывающуюся в субъекте РФ судебную практику.

Позиция налоговиков была основана на письме Минэкономразвития России, от 12.10.2017 N Д22и-1031 в котором указано, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей обложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС.

Однако, не смотря на изменение позиции налоговых органов в данном вопросе, арбитражный суд города Москвы принял решение от 19.04.2018 по делу А40-196670/17-107-3004 уже по налоговому спору, в рамках которого налогоплательщик самостоятельно уменьшил налоговую базу на НДС, потребовав у налогового органа вернуть переплату по налогу на имущество. Налоговый орган в возврате отказал, с чем не согласился налогоплательщик и оспорил отказ в арбитражный суд. 

Суд, рассмотрев дело, отказал в иске Общества о признании недействительным решения налогового органа, обосновав свой отказ тем, что кадастровая стоимость была установлена с НДС Комиссией Росреестра по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, и данная стоимость в последствии была утверждена Мосгорсудом при рассмотрении заявления Общества об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как посчитал суд, ни налогоплательщик, ни налоговый орган, ни арбитражный суд уже не вправе пересмотреть такую стоимость, если она утверждена другим судом при установлении кадастровой стоимости.

Комментарий экспертов SRG:

НДС не должен увеличивать налоговую базу по налогу на имущество организаций.
В случае с недвижимым имуществом возникновение обязанности по уплате НДС при сделке зависит не только от того, является ли имущество объектом налогообложения по НДС в соответствии с налоговым законодательством, но и от формы и структуры самой сделки, системы налогообложения юридического лица. 
Стоимость объекта не должна зависеть от этих факторов и быть во всех случаях единой величиной. Именно поэтому стоимость недвижимого имущества должна быть рассчитана как налоговая база без НДС.
Налог на имущество юридических лиц рассчитывается от остаточной (балансовой) или кадастровой стоимости имущества, по которой он учитывается на соответствующем счете бухгалтерского учета, которая не включает НДС, поскольку этот налог выделяется при приобретении имущества и учитывается на отдельном счете. 

Таким образом, результаты оценки объектов недвижимости для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости должны определяться без учета НДС. Для корректного формирования итоговой величины стоимости при наличии НДС в ценах предложений аналогов, ставок аренды, операционных расходах и инвестиционных затратах рекомендуется проводить их очистку от этого налога и все дальнейшие расчеты осуществлять на основе величин, не включающих НДС.
Также следует обратить внимание на Определение Верховного суда РФ от 15.02.2018 по делу № 5-КГ17-258, в котором суд пересмотрел дело по заявлению ЗАО «ТД Зеленоград» и направил дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд со следующей формулировкой:

«Судебная коллегия по административным делам ВС РФ полагает, что выводы судов о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость в размере рыночной, основан на неверном токовании норм права»

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Учитывая изложенное, рекомендуем отстаивать свое право на изменение налоговой базы не в арбитражном суде, после того, когда кадастровая стоимость уже утверждена, внесена в ЕГРН и подтверждена судом при рассмотрении административного дела, а на стадии оценки объекта недвижимости и непосредственно при рассмотрении административного дела об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Вернуться в раздел