О том, какие банковские требования являются «камнем преткновения» для девелоперов, насколько строительный рынок готов к новой системе и исключает ли она долгострои, рассказывают участники заочного круглого стола — специалисты строительной отрасли страны.

Какие требования банков являются наиболее трудновыполнимыми для девелоперов?

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) (Москва):

- Самым трудновыполнимым требованием банков является наличие собственных средств на счетах застройщика. Изменившийся 214-ФЗ требует, чтобы у компании на счете было не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Без них банк не будет рассматривать пакет документов на объект. Именно из-за отсутствия собственных средств многие компании не могут получить одобрение банка и начать строительство по новым правилам. У большинства застройщиков нет собственных средств, раньше деньги с одного объекта перебрасывать на другой, и строительство шло по цепочке. По новым правилам так делать уже нельзя, разрешение выдается на строительство одного дома, и средства должны тратиться только на него, иначе банк заблокирует счета за нецелевое использование. Наличие собственных средств является ключевым фактором для получения одобрения банка, все остальные вопросы решаемы.

Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отеля VALO, Санкт-Петербург):

- Говоря о проблемах перехода на проектное финансирование, я бы не утверждал, что какие-то требования сами по себе являются проблемой. Основная проблема – не в требованиях, а в необходимости полностью перестроить бизнес-модель, отказаться от сформированной, работающей стратегии буквально на середине пути. Если бы власти дали возможность перейти на новые форматы работы постепенно, безусловно, сложностей участники рынка испытывали бы куда меньше.

Анатолий Пысин, руководитель агентства недвижимости ЦДН (Москва):

- На мой взгляд, ответ на этот вопрос зависит от масштаба бизнеса конкретного девелопера. По сути, речь идет о получении кредита теми игроками рынка, у которых не хватает оборотных средств. Девелопер должен доказать представителям банка, что он будет в состоянии его вернуть, продемонстрировав свои достижения и планы, а также показать наличие собственных ресурсов в размере не менее 10% от стоимости проекта. Это, пожалуй, единственное одинаковое для всех требование. Для облегчения этого процесса были выпущены методические указания для застройщиков, запрашивающих кредит. Их подготовили Минстрой, Банк России и ДОМ.РФ.

Максим Шлемен, начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования ГК «Ленстройтрест» (Санкт-Петербург):

- Я бы концентрировал внимание не на трудновыполнимых требованиях банков (ничего принципиально нового в работе с проектным финансированием, кроме обязательного его характера, не появилось), а на сложностях в организации самого процесса взаимодействия застройщиков и банков. Ведь многие застройщики не работали ранее с проектным финансированием, и теперь им надо выстраивать практически новый для себя бизнес-процесс, возможно, увеличивать штат сотрудников. Да и банки вынуждены адаптироваться к новым объемам работы, составлять регламенты, наращивать штаты, оттачивать процедуры взаимодействия и пр. Скорость и качество работы многих банков по рассмотрению заявок от застройщиков на сегодня оставляют желать лучшего.

Владимир Салов, руководитель проекта Kvartyroom.ru (Москва):

- Под каждый проект выделяется юрлицо по принципу "один застройщик - одно разрешение". Отсюда множество “дочек” и одна материнская компания с субсидиарной ответственностью. Для девелоперов проблемой может стать отсутствие обеспечения банковского кредита. Например, есть только участок земли и разрешение на строительство, а в материнской компании активов недостаточно. Банку ведь нужно реализовать объект в случае остановки стройки. И тут на помощь приходят ликвидные активы, в том числе построенные, но еще не реализованные, объекты. Вопрос качества активов в данном случае играет первостепенную роль. Крупным девелоперам эта проблема не грозит. А вот небольшим компаниям, которые работают по принципу “закончить проект и начать новый”, может быть отказано в финансировании. Даже если они удовлетворяют основным требованиям банков.

Самсонова_от Вики.jpg   

Елена Самсонова, директор, направление «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG (Москва):

- Чтобы получить проектное финансирование, девелоперам нужно подтвердить свою финансовую состоятельность, юридическую чистоту, корректность планового бюджета капитальных затрат и сроков строительства, обоснованность финансовых показателей модели как по продажам квартир, так и в части возврата заемных средств, а также подготовить полный пакет необходимой для строительства документации.
По моему мнению, самым сложным для девелоперов является именно планирование и подготовка грамотных и достоверных документов. Это свойственно не только девелопменту, но и другим отраслям строительства. Некорректно разработанный проект и плановые затраты, сверхоптимистичные прогнозы по продажам, отсутствие в дальнейшем грамотного управления и контроля над строительством приводят к неуспешности проекта вплоть до его полной остановки и «недострою».

Аркадий Астрахан, генеральный директор ООО "Номинейшен-Ритейл" (Москва):

- Кроме Сбербанка, все остальные участники рынка требуют большой объем опыта (в несколько раз превышающий требования по ФЗ-214), стоимость проекта от 300 млн. руб (Роскапитал), наличие собственных средств от 10% стоимости на расчетном счете.

Предполагает ли переход на проектное финансирование уход с рынка представителей малого и среднего бизнеса? Или они предпочтут остаться, работая в качестве подрядчиков на проектах крупных холдингов?

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) (Москва):

- Такой задачи, конечно, никто не ставил, но это безусловно произойдет - уже происходит. Те предприниматели, которые находятся в долговых обязательствах и имеют проблемные объекты, не справляются с ситуацией и приостанавливают свою деятельность. В ближайший год таких случаев будет значительно больше. Конечно, рынок не допустит вакуума: отдельные компании будут становиться крупнее и быстро развиваться. Президент поставил задачу по увеличению строительства жилья, утверждены национальные проекты, в том числе по рассечению ветхого и аварийного жилья. Через 2-3 года на рынке произойдет качественный рывок, и тем компаниям, которые выживут, потребуются субподрядчики. Этот инструмент и сегодня уже достаточно востребован, поэтому у малого и среднего бизнеса есть шанс удержаться на плаву. Профессионалы в строительной отрасли в ближайшее время точно без работы не останутся, а напротив, будут очень востребованы.

Елена Самсонова, директор, направление «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG (Москва):

- Да, думаю, с рынка продолжат уходить как сами застройщики, так и подрядчики. Это связано и с падением темпов строительства, и с превалированием предложений над спросом, и с ужесточением строительного законодательства. Не все смогут умерить аппетиты и продолжать работать в новых реалиях, большинство девелоперов, строителей и так многократно «закредитованы».

Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отеля VALO, Санкт-Петербург):

- Бизнес застройщика никогда не был сферой для малого бизнеса. На первый план для остальных выходит не столько размер бизнеса, сколько его финансовая прозрачность. Именно ее будут изучать под микроскопом банки. Для многих это будет работой по «новым правилам».

Анатолий Пысин, руководитель агентства недвижимости ЦДН (Москва):

- Формально отношение застройщика к мелкому или среднему бизнесу не будет являться причиной для какой-то дискриминации. Все они получат возможность играть по новым правилам. А вот смогут ли они это делать? Многие эксперты считают, что из примерно 450 компаний, работающих сейчас в Москве и Подмосковье, после окончания перехода на проектное финансирование останется около 150. Существующие тенденции позволяют предположить, что добросовестно и качественно работающие застройщики, не сумевшие привлечь кредиты и инвестиции, войдут в состав крупных групп девелоперов. Полностью уйдут с рынка только те игроки, которые делали ставку на «серые схемы».

Ирина Иванова, управляющий партнер ГК "ЮФК" (Москва): 

- Декапитализация мелких застройщиков невозможна, следовательно, их ждет или уход с рынка жилья, или изменение вида деятельности для тех, кто умеет строить в данном сегменте строительного рынка.

Владимир Салов, руководитель проекта Kvartyroom.ru (Москва):

- До сих пор в бизнес войти было не так уж сложно, начав, например, с малоэтажного строительства или работая на подряде. После вступления в силу закона о проектном финансировании нужно построить 10 тыс. кв. м, прежде чем банки воспримут тебя всерьез. Поэтому многие так и останутся подрядчиками крупных девелоперов. С одной стороны, новая схема является фильтром и отсеивает компании, которые не прочно стоят на ногах. А с другой - значительно понижает шансы малого и среднего бизнеса.

Аркадий Астрахан, генеральный директор ООО "Номинейшен-Ритейл" (Москва):

- 2/3 компаний уйдут с рынка. С высокой долей вероятности на их место придут новые, но это процесс затянется на 3-5 лет.

Насколько система проектного финансирования гарантирует отсутствие проблемы долгостроев?

Ирина Иванова, управляющий партнер ГК "ЮФК" (Москва):

- Самые большие оптимисты говорят о том, что исчезнет само понятие «обманутый дольщик», потому что Застройщик больше не сможет строить жилье за счет физических лиц, которые в предыдущих конструкциях его фактически кредитовали. Но долгострой - это проблема, которая может возникать из-за различных обстоятельств. Просто в новой схеме ее труднее будет переложить на плечи покупателей жилья.

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) (Москва):

- Система проектного финансирования не гарантирует отсутствие долгостроев вообще. Она гарантирует только возврат средств дольщикам в случае форс-мажора, например, остановки строительства. Речь идет лишь о безопасности средств граждан, о том, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков. Проблемные объекты продолжат появляться, потому что основные факторы, влияющие на их появление, никуда не делись. Это коррупционная составляющая, непрозрачные отношения с чиновниками, а также непроработанные взаимоотношения с банками, которые по новым правилам могут в любой момент заблокировать счета застройщика - это тут же заморозит стройку, а каждый день просрочки влечет за собой потерю денег. Механизм не отлажен до конца, не было пилотного проекта, а значит, следует ожидать сбоев и сюрпризов. Таким образом, велик риск появления новых долгостроев.

Елена Самсонова, директор, направление «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG (Москва):

- Совершенно не гарантирует. Это всего лишь нивелирование рисков для дольщиков и самого банка. К долгострою вполне могут привести неверно определенный спрос на строящийся объект, переоцененные силы девелопера, выбор более дешевого подрядчика с экономией на качестве.

Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отеля VALO, Санкт-Петербург):

- Не гарантирует, но точно будет экономически мотивировать застройщиков бороться за сокращение сроков. Ведь пока не построят, не получат своих денег.

Анатолий Пысин, руководитель агентства недвижимости ЦДН (Москва):

- По сути дела, процесс «отшлифовки» нововведений еще идет. Переход на новые правила не будет одномоментным. 22 апреля 2019 года вышло постановление Правительства РФ №480, в котором четко определены критерии, на основании которых девелоперы после 1 июля смогут завершать начатые ранее проекты по старым правилам. Долгострои при этом объективно возможны. Банкам же, роль которых в новых условиях существенно повышается, безусловно невыгодно допускать задержку ввода объектов в эксплуатацию. Их задача — завершить инвестиционный цикл и получить прибыль, поэтому по мере перехода на проектное финансирование и роста компетенции банков в области оценки ликвидности новых проектов, вероятность появления долгостроев существенно снизится.

Максим Шлемен, начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования ГК «Ленстройтрест» (Санкт-Петербург):

- Задумка новой системы состоит в том, чтобы риски реализации проекта теперь наряду с застройщиком делил банк. То есть банк, зайдя в проект, независимо от темпов продаж и объемов поступлений средств на эскроу-счета, должен обеспечить финансирование для его завершения. Но возникает вопрос, а что будет с проектом, если проблемы возникают непосредственно у банка? Если круг кредиторов по факту ограничится крупными федеральными банками, то такие риски можно назвать незначительными. Но при расширении количества игроков этого рынка, вопрос станет более актуальным. Пока ответа на него нет.

Владимир Салов, руководитель проекта Kvartyroom.ru (Москва):

- Отсутствие проблемы долгостроя новая система гарантирует только на бумаге. Ведь даже в крупных банках открываются проблемные кредиты. Количество организаций, допущенных к проектному финансированию, непрерывно растет, и не исключено, что скоро дело дойдет до региональных банков. Безусловно, проблема долгостроя сократится, но совсем не исчезнет. Потому что банковская система в РФ, несмотря на все зачистки и ограничения, все еще не самая прозрачная.

Аркадий Астрахан, генеральный директор ООО "Номинейшен-Ритейл" (Москва):

- Система проектного финансирования практический исключает варианты "совсем обманутых дольщиков", но не исключает долгостроев.

Как на Ваш взгляд, будет складываться ситуация с проектным финансированием в регионах со слабым банковским присутствием, например, в Крыму?

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) (Москва):

- Сегодня во всех регионах, даже в Москве, далеко не все заявки согласовываются банками. Банковский сектор не раз высказывался в том смысле, что не готов выдавать деньги подо все проекты. В Крыму эта проблема, наверное, стоит острее всего. На последнем экономическом форуме этот вопрос обсуждался, и администрация Крыма обращалась с просьбой разрешить в регионе упрощенную схему жилищного строительства. Также рассматривался вопрос федеральной поддержки крымских банков. Конкретных решений пока не принято, но я уверен, что государство будет оказывать регионам всяческое содействие, и Минстрой совместно с Центробанком будут обращать на этот вопрос особое внимание.

Елена Самсонова, директор, направление «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG (Москва):

- Проектное финансирование и в центральных регионах развито не очень хорошо. До этой поры только крупные банки могли себе позволить осуществлять его. Проектное финансирование – высокорисковый продукт, поскольку деньги даются под проект, которого еще нет. Тем самым можно с уверенностью предположить, что в Крыму все будет еще сложнее и дольше.

Ирина Иванова, управляющий партнер ГК "ЮФК" (Москва):

- Ситуация в Крыму – отличная от других регионов. И поэтому требует, вероятно, особого решения.
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отеля VALO, Санкт-Петербург):
Полагаю, в Крыму будет усиливаться доля государственных компаний в строительстве.

Владимир Салов, руководитель проекта Kvartyroom.ru (Москва):

- Вероятно, для кредитования в регионах со слабым банковским присутствием будут созданы специальные организации - агентства или банки.

Аркадий Астрахан, генеральный директор ООО "Номинейшен-Ритейл" (Москва):

- Наше креативное Правительство обязательно что-нибудь придумает, например с вариантом «Стратегический инвестор» или что-то в этом роде.

Готов ли строительный рынок к переходу на проектное финансирование? Какие моменты, на Ваш взгляд, остались непредусмотренными законодателями?

Ирина Иванова, управляющий партнер ГК "ЮФК" (Москва):

- Рынок готовится. Но, насколько мне известно, у застройщиков вопросов пока больше, чем ответов. Мне кажется, что пока схема проектного финансирования сформирована очень крупными блоками. Но есть огромное количество мелких деталей, которые не проработаны. Решения будут находиться в процессе реализации и закрепляться в НПА по мере развития ситуации. Это будет происходить обязательно. Но ключевой промах, на мой взгляд, уход с данного рынка физических лиц - инвесторов, которые вкладывали средства в подобные проекты именно как в инвестиционные активы. Они были «хорошими партнерами» для застройщиков и мне кажется было бы возможно, разделив две категории покупателей жилья – приобретающие для целей проживания и приобретающие для инвестиционных целей – предусмотреть цивилизованные инструменты и для физических лиц — инвесторов.

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) (Москва):

- Неотвратимость перехода на проектное финансирование давно была известна, и рынок был вынужден подготовиться к работе по новым правилам. Кроме того, недавно утвердили критерии объектов, которые разрешено достраивать по старым правилам. По подсчетам, таких объектов до 95% от всего сегодняшнего объема строящегося жилья. То есть переходный период рынку все же продлили, и еще 2-3 года застройщики будут привыкать и подстраиваться к новому механизму. За это время будет отработана правоприменительная практика, которая покажет все недочеты и пробелы законодательства. Новый механизм очень сложный и рассчитан на эффективное взаимодействие всех сторон процесса, поэтому конечно недостатки всплывут и окажется, что продумали и учли не все. Потребуется корректировка, но это нормальный процесс.

Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отеля VALO, Санкт-Петербург):

- С учетом подписанного премьером Постановления №480 по утверждению критериев перехода на эскроу-счета, отрасль получит год-два переходного периода для отработки схемы.

Максим Шлемен, начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования ГК «Ленстройтрест» (Санкт-Петербург):

- Судя по темпам обращений строительных компаний в банки за проектным финансированием, пока готовность невысокая. Тот же Сбербанк озвучивает, что фактическое количество новых заявок пока в разы меньше ожидаемого.

Владимир Салов, руководитель проекта Kvartyroom.ru (Москва):

- Рынок никогда не бывает готов к масштабным переменам. Просто он будет постепенно к ним адаптироваться. Есть место и исключениям, и поблажкам для определенных компаний. Переходный период, как часто это бывает, станет для всех болезненным. Хотели избавиться от долгостроев, но, возможно, именно при переходе от одной схемы к другой мы получим их всплеск.

Елена Самсонова, директор, направление «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG (Москва):

- Быть готовыми всегда трудно, надо просто начинать и идти навстречу друг другу. Банкам нужно стать гибче и общаться с девелоперами не с позиции сильнейшего, а с позиции партнера и коллеги-соинвестора. Девелоперам, в свою очередь, следует уделять максимум внимания подготовке и планированию своего проекта. Ведь намного легче исправить ошибки и неточности в самом начале, чем в процессе строительства.

Аркадий Астрахан, генеральный директор ООО "Номинейшен-Ритейл" (Москва):

- Рынок не готов, потому что не знает к чему готовиться. Последние 3 года ФЗ-214 лихорадит и подготовка к принятым изменениям ничем не помогает, чтобы подготовиться к грядущим. Законодательством не предусмотрены ответы на следующие вопросы: 1) будет успешно реализован проект или нет должен решать покупатель, голосующий "рублем". В контексте действующей редакции Закона - решает Банк, а вернее конкретные специалисты (шикарный полигон для коррупции и несправедливой конкуренции). 2) кадровый состав и модель управления компанией Застройщиков существенно меняется, смещая акценты на финансистов и бухгалтеров, вместо инженеров и строителей. 3) ограничение конкуренции. Малые и часть средних компаний, будут вынуждены прекратить работу, не имея собственных ресурсов и доступа к банковскому финасированию. 4) строительство жилья в городах с населением менее 200 тыс.человек и раньше сложно развивалось, а теперь встанет колом, потому что такие рынки не интересны крупным федеральным Застройщикам, а местные свернут свою деятельность.

Анатолий Пысин, руководитель агентства недвижимости ЦДН (Москва):

- Безусловно, за одну ночь строительный рынок не может перейти на работу по новым правилам. 21 декабря 2017 года был принят документ под названием «План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Ключевое понятие здесь — поэтапный переход. До 2021 года должны быть завершены проекты, финансируемые по старой схеме. Представители Москомстройинвеста считают, что сегодня около 30% застройщиков готовы перейти на работу по счетам эскроу, 60% будет заканчивать ранее начатые проекты по классической схеме долевого строительства а 10% компаний пытаются доказать свое право закончить существующие объекты, работая без использования счетов эскроу. И банкам, и застройщикам предстоит на собственном опыте учиться работать по-новому, проверяя на практике законодательные нововведения, И к этому они готовы.

Безусловно, основной целью перехода на проектное финансирование является решение проблемы обманутых дольщиков, и, скорее всего, новая система с этим справится и работа на рынке жилищного строительства станет более прозрачной и честной. Но справятся ли оставшиеся, пусть и крупные игроки,со все возрастающим спросом на новостройки? Хватит ли средств банкам для обеспечения финансами всех строительных объектов и какова будет стоимость квадратного метра в отсутствие полноценной конкуренции?
Правительство приняло важное и нужное постановление (№480), согласно которому после 1 июля некоторые застройщики могут достраивать объекты по старой схеме долевого участия. Однако подавать документы на соответствие своих объектов принятым критериям девелоперы могут только через месяц. Это может означать, что контролирующие органы просто не успеют обработать все заявки. Кроме того, до сих пор точно не определено, какой перечень документов для них необходим. 


Евгений Раи

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 (985) 141-19-14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться