На обломках эпохи пятиэтажек

26.08.2016

Источник: urbanus.ru

Какие результаты показала действующая программа сноса ветхих пятиэтажек, которая, по уверению властей, уже вот-вот подойдет к концу? Самое время разобраться, как изменился облик Москвы, избавившись от неприглядных «хрущевок».

Недавно столичные власти заявили о начале разработки новой программы по расселению и сносу ветхого жилья. В нее должны войти около 20 млн кв. м старого жилого фонда.

Но какие результаты показала пока еще действующая программа сноса ветхих пятиэтажек, которая, по уверению властей, уже вот-вот подойдет к концу? Самое время разобраться, как изменился облик Москвы, избавившись от неприглядных «хрущевок».

Приговоренные к сносу

Программа по сносу ветхих пятиэтажек должна завершиться в 2018 году, когда будут снесены последние дома на западе столицы. На сегодняшний день в Москве осталось снести всего 100 домов, а всего в рамках программы был запланирован снос 1,7 тыс. домов общей площадью 6,3 млн кв. м.

Сносимые дома традиционно вызывают повышенный интерес среди покупателей, так как, по мнению многих граждан, это довольно легкий способ спустя время переехать из разваливающейся «панельки» в квартиру в новостройке буквально за гроши. Если, конечно, повезет и дом будет оперативно расселен. А если нет, то незадачливый инвестор рискует на долгие годы остаться жить в не самых комфортных условиях.

По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», программа по сносу ветхого жилья на столичном рынке привела к небольшому росту спроса и цен на сносимые «хрущевки». «Как правило, квартиры в таких домах продаются на 10-15% дороже тех, что находятся в аналогичных домах, но которым не угрожает снос. Стоимость жилья в ветхих домах - на уровне 160 тыс.-170 тыс. рублей за 1 кв. м, а в некоторых случаях цена за 1 кв. м доходит до 250 тыс. рублей, если речь идет о доме в пешей доступности от метро», - рассказала она.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость», отметил, что на протяжении последних лет доля такого жилья на вторичном рынке Москвы остается одинаковой. «В июле 2012 года - 5% от общего объема предложения, в июле 2014-го - 6%, в июле 2016 года - вновь 5% всех лотов. Цены тоже ведут себя довольно стабильно: 2012 году 1 кв. м квартиры в таком доме стоил, в среднем, 154,8 тыс. рублей, в июле 2014 года - 164,8 тыс. рублей, в июле текущего года средняя цена 1 кв. м в московской «хрущевке» составила 157,2 тыс. рублей. Это, примерно, на 15% ниже, чем средняя цена квадратного метра вторичной недвижимости в пределах «старой» Москвы», - поделился данными эксперт.

Разница в стоимости квартир в домах сносимой и несносимой серии может существенно отличаться: в 2014 году двухкомнатные квартиры в несносимых сериях стоили порядка 6,5 млн рублей, в сносимых - уже около 8,5 млн.

На сегодняшний день больше всего панельных домов, подлежащих сносу, сосредоточено на западе столицы - 44 ветхих пятиэтажки, по данным столичного Стройкомплекса.

Пока мэрия не раскрывает, сколько денег потратят на расселение ветхого жилья по текущей программе. По оценкам генерального директора ГК «КрашМаш» Дмитрия Казакова, средняя стоимость сноса одного пятиэтажного дома серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, МГ-300 в городе Москве на третий квартал 2016 года составляла от 3 млн до 6 млн рублей, в зависимости от количества подъездов здания. И это только снос дома, а для расселения его жильцов нужно гораздо больше денег.

Несмотря на такую заботу о гражданах, не все переселенцы довольны предложенными заменами. Среди горожан бытует мнение, что для ускорения процесса расселения ветхого дома власти зачастую раскидывают жильцов куда попало: на периферию в значительной удаленности от метро и даже в Московскую область.  

В свою очередь, юристы парируют: это миф, ведь согласно статье 3 закона Москвы №21 «Об обеспечении жилищных прав при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», у жителей столицы сохраняется право на получение жилых помещений в районе своего проживания, вне зависимости от формы собственности.

При этом район проживания определяется как территория всех районов, прилегающих к тому, в котором расположен дом, подлежащий сносу, в рамках одного административного округа. Так, если «хрущевка» находится в районе Коньково ЮЗАО, то его жителям могут предложить варианты в районах Коньково, Ясенево, Теплый стан, Зюзино, Черемушки и Обручевский.

Исключения составляют случаи переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах, где данный процесс осуществляется в границах этих административных округов, и переселения из районов, в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеющих границ с другими районами столицы, где переселение осуществляется в границах административных округов, в состав которых входят указанные районы.

Кто куда

Ресурсы Москвы сильно ограничены, а тем более в ЦАО. Если раньше жителям сносимого дома обязаны были предоставить взамен квартиру не только равную по площади, но и в том же районе, то после 2011 года такое обязательство со столичных властей было снято.

Это привело к тому, что жители снесенных «хрущевок» в хороших районах столицы со станцией метро «под боком» и всей инфраструктурой, вдруг оказались жителями окраины города, где социальную инфраструктуру только начинают организовывать.

Но «обделенным» переселенцам чаще всего приходится смириться с новыми реалиями, так как даже при обращении в суд нужно еще доказать, что государство предоставило жилье, неравноценное старому. Специалисты призывают обратить внимание на очень важный нюанс: в Жилищном кодексе не указано, что жилая площадь предоставляемой квартиры должна быть идентичной прежней - речь идет об общей площади.

Русаков Максим.jpg      

Максим Русаков, партнер группы компаний SRG, рассказал, что собственники квартир в отселяемых домах часто настаивают на том, что им должны предоставлять варианты нового жилья на выбор до тех пор, пока один из вариантов их не устроит. «В настоящее время количество вариантов предложений для собственника при расселении законодательно не определено. Установлены лишь сроки, в которые стороны должны прийти к соглашению о порядке, стоимости и вариантах освобождения собственникам жилого помещения - как правило, не меньше года. Закон предоставляет сторонам возможность самостоятельно договориться о тех или иных вариантах для собственника освобождаемого помещения. Сколько при этом будет рассмотрено сторонами вариантов - вопрос переговоров», - поделился эксперт.

Префектуры, которые издают распоряжения о сносе домов и переселении жильцов, связаны достаточно жесткими сроками. На месте снесенных домов будут строить новые дома, в которые, в свою очередь, будут переселяться другие граждане. Если префектура округа предложила все варианты равнозначной компенсации, а собственник просто не согласен (хочет получить квартиру большей площади или же в хорошем месте), префектура вправе устранить разногласия в судебном порядке. При этом у собственника квартиры в сносимом доме практически нет шансов на то, что решение будет в его пользу, поскольку, подавая иски о выселении, администрация Москвы предварительно соблюдает все условия предоставления жилых помещений взамен изъятых.

Удаленность детского сада, школы или поликлиники не будет считаться поводом для предоставления другой жилплощади. Суд не учитывает социальную инфраструктуру и транспортную доступность, которой могут быть недовольны переселенцы.

Расселение нельзя рассматриваться как способ улучшить свои жилищные условия. Новая квартира по метражу будет равна той, которая находилась в снесенном доме. При этом далеко не всегда новое жилье находится в новостройках, часто дома под расселение выделяют из «вторичного» фонда. При расселении не существует никаких льгот - есть единая для всех очередь, причем сроки ожидания сноса ветхого жилья и предоставления новой квартиры сейчас ничем не определены.

«На практике часто бывают ситуации, когда предоставляемая квартира содержит меньшее количество комнат, что является поводом для судебного разбирательства. В этом случае суд будет учитывать целый ряд факторов, в том числе площадь жилого помещения, количество членов семьи, их половую принадлежность. При этом доплата за разницу в стоимости обмениваемых жилых помещений нашим законодательством не предусмотрена», - рассказал Максим Русаков.

Чего ждать москвичам?

Власти гарантируют, что на месте снесенных «хрущевок» не появятся такие же однотипные панельки, но вдвое выше. На освобожденных территориях строятся полноценные районы, со всей необходимой инфраструктурой.

Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»Елизавета Гудзь сообщила, что на различных территориях запланированы различные проекты - как по типу строительства, так и по классу. «На данный момент в Москве начали строить панельные дома нового поколения, отказавшись от устаревших серий, имевших много недостатков. Новые серии домов проработаны с учетом предыдущих ошибок. Часть из них имеет свободные планировки (как в более дорогих монолитных домах). Также предусмотрены вентфасады, что позволяет создавать яркие и не однотипные кварталы», - уверяет эксперт.

По словам Марии Литиницкой, однотипные дома уходят в прошлое. «Градостроители еще в прошлом году говорили о необходимости модернизации распространенных серий домов, многие из которых уже морально устарели и не могут в полной мере обеспечить комфорт проживания. Поэтому с 2016 года в Москве запрещено строительство корпусов старых серий. Взамен панельных домов и «хрущевок» пришли современные дома с коммерческими помещениями на первых этажах, в которых будет вся необходимая для жизни инфраструктура: магазины, кафе, химчистки, службы быта», - уверена она.

На месте серых и унылых пятиэтажек появляются проекты, предоставляющие совершенно иное качество жизни с индивидуальной архитектурой, продуманной до мелочей концепцией проекта, современными планировками квартир, красивым благоустройством общественных мест. Строительство согласно принципам квартальной застройки, поможет жителям снесенных пятиэтажек наконец-то обрести свой собственный полноценный двор, где дети смогут играть на современных безопасных площадках, а подростки заниматься спортом. Поэтому можно однозначно сказать то, что программа сноса ветхого жилья преобразит Москву, одновременно улучшив жилищные условия сотен семей.

Переживать о нехватке детских садов, школ и поликлиник для жителей новых домов на месте снесенных «хрущевок» в связи с ростом числа жителей минимум вдвое не стоит - их количество определяется еще на этапе проектирования и зависит от числа будущих жителей в проекте. Сегодня действуют жесткие нормативы, поэтому ситуации, когда жителям на хватит мест в детских садах, исключена. Проект просто не получит разрешительные документы.

Не так давно обязательство обеспечивать социальными объектами жителей новостроек возложили на застройщиков. К тому же, новые дома строятся не на месте промзон или чистого поля, а на месте более полувека простоявшего жилья в уже сложившейся жилой среде, где есть детские сады и школы, куда можно будет временно ходить, пока застройщик не обустроит положенные новому дому социальные объекты.

Поделиться:
Вернуться в раздел
Подписаться на новости