10.06.2014
Источник: Metrinfo.ru

Лесные участки в Подмосковье: богатый ассортимент предложений от Каширки до Рублевки

Цены начинаются от 250 тыс. рублей за сотку. Главное – не ошибиться с выбором

20140610

Участки с лесными деревьями или граничащие непосредственно с лесом формируют самую престижную нишу предложения на загородном рынке Подмосковья. Многие покупатели нацелены именно на такие земли. Однако количество участков с подобными преимуществами ограничено, а цены порой отличаются в два раза.

По данным Дмитрия Котровского, вице-президента девелоперской компании «Химки Групп», не более 40% всех участков, предлагаемых покупателям в Московской области как с домами, так и без них, расположены у леса. С другой стороны, как объяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Александр Разин, заместитель директора департамента продаж Kaskad Family, в Московской области леса занимают почти половину (более 44%) территории, а в некоторых районах – преимущественно на западе и севере области, где сохранились крупные лесные массивы, – это 80% территории. То есть нет такого направления в Подмосковье, где не было бы лесов.

Как уточнила Татьяна Илюхина, руководитель отдела продаж проекта «Фламандия eco village», если участок с деревьями не примыкает к лесу, а находится в центре поселка, то он приравнивается по ценности к ровному участку без деревьев, поскольку часто на таких наделах деревья растут вразброс, от части из них по разным причинам приходится избавляться, а это - дополнительные согласования, время и деньги.

Ценность участка во многом зависит от качества леса. По словам Алексея Артемьева, директора департамента загородной недвижимости агентства TWEED, на элитном загородном рынке, как и прежде, ценятся сосновые леса, где создан благоприятный микроклимат и чистейший воздух. «Когда мы говорим, что участок «элитный», мы подразумеваем, что он лесной, при условии престижного географического местоположения, конечно», - уточняет эксперт.

В настоящее время первичные продажи есть на Рублево-Успенском шоссе и Осташковском шоссе, замечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Предложение в бизнес- и экономсегментах представлено на Ярославском и Симферопольском шоссе. В число лидеров по количеству предложений свободных лесных участков без подряда Марат Абдуллин, руководитель направления «Ипотечный центр» группы компаний SRG, также отнес Дмитровское, Калужское, Киевское, Каширское, Новорижское шоссе.

В частности, Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», привел в пример эксклюзивный проект «Ватутинки» (15 км от МКАД по Калужскому шоссе), в котором компания реализует участки (от 9 до 13 соток). Он расположен на холме и граничит с лесом. Неподалеку течет река Десна (левый приток Пахры). Покупатели могут выбрать участки, до трети из которых занимают деревья. В нескольких минутах езды от поселка находится оздоровительный комплекс «Ватутинки», входящий в систему Управления делами Президента РФ, где растет реликтовый лес. В компании также предлагают участки в КП «Подколокольный», расположенном в Клинском районе. Но свободными осталось буквально несколько наделов площадью около 12 соток. На этих участках лес занимает половину территории. Эксперт добавил, что как раз из этого леса регулярно выбирают ели для главного новогоднего представления в стране.

Татьяна Илюхина («Фламандия eco village»), сообщила, что компания работает на юге Подмосковья и Каширское, Новокаширское, Симферопольское шоссе - очень красивые и разнообразные по природным характеристикам направления. Здесь лес есть практически на всей протяженности шоссе, начиная с 5-7 км от МКАД. Поэтому и лесные участки есть в большинстве поселков. Например, такие предложения представлены в поселке «Серебряная Подкова» (23 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) - это полностью бесподрядный поселок, 30% участков в котором лесные. Лесные участки есть и в другом КП - «Фламандии eco village» (в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе) - они расположены почти по всему периметру поселка, так как он с трех сторон окружен лесом, четвертая часть выходит к двум водоемам.

Выбор покупателей 

Вода и лес – это главные, «вечные ценности» загородной недвижимости, признает Михаил Кондырев («33 Поселка»), поэтому не удивительно, что многие покупатели специально ищут участки, граничащие с лесом. Наличие деревьев на участке открывает широкие возможности для ландшафтного дизайна, создания красивых мест отдыха, уютных скамеек, качелей. Все это придает шарм и уют участку.

Лесных участков становится все меньше, отмечает Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»), и это подстегивает целевой спрос. В бизнес-сегменте особенно востребованы экологически чистые районы - север, запад, юго-запад. В экономсегменте для дальних дач выбирают ближайшее к месту проживания в Москве направление Подмосковья.

«Людям интересны в принципе практически все направления. Как правило, выбор участка по направлению зависит либо от того, где люди работают, если они хотят приобрести для постоянного проживания и переехать за город, либо от того, где они живут в Москве, для того чтобы быстрее добираться. Если, например, это улица 1905 года – то участок на Новой Риге, а если Алтуфьево – то на Дмитровском шоссе», - комментирует Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).

Михаил Кондырев («33 Поселка) связывает возрастание спроса в экономсегменте с улучшением транспортной доступности, так, сейчас трассы активно реконструируются. Люди предполагают, что земля может подорожать, после того как завершатся дорожные работы.

Но есть еще несколько дополнительных факторов, влияющих на спрос. Например, Марина Журавлева, руководитель департамента развития загородных проектов компании «Дачный Альянс», сообщила, что покупатели очень ценят выигрышное расположение. В качестве примера эксперт привела КП «Медведево», расположенный в 34 км от МКАД теперь уже в Новой Москве на берегу реки Пахра в сосновом бору на продуваемой возвышенности и с песчаной почвой. Предлагаются наделы со своим кусочком соснового леса, за первые 7 месяцев продаж было распродано более 35% участков.

Клиенты компании, как правило, предпочитают участки видовые, рассказывает Александр Водовозов, генеральный директор «ТКДом». Площадь самых востребованных участков экономкласса, по данным Kaskad Family, - 10-15 соток. В элитном сегменте рассматриваются наделы от 20 соток и более.

Что же касается географии спроса, Алексей Артемьев (TWEED) отметил по опыту обращений в компанию, что состоятельные покупатели лесных участков в первую очередь рассматривают Рублево-Успенское шоссе и Новую Ригу. Рублевка, кстати, почти вся расположена в лесу – такие предложения есть на Николиной горе, в Жуковке, в бывшем санатории «Барвиха». Исключение могут составить разве что участки в пойме Москвы-реки.

В экономклассе спрос на лесные участки собирает южное направление – это уже упомянутые Каширское, Новокаширское, Симферопольское шоссе.

Ценники с плюсом за лес 

Прежде чем заняться поиском подходящего участка, покупатели изучают цены. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что участки без подряда с лесными деревьями стоят на 10-15% дороже остальных. В рамках предложения с подрядом, деревья могут поднять стоимость на 20%.

По оценке Александра Разина (Kaskad Family), стоимость «лесного» участка выше в среднем на 25%, но за последний год цены на них повышались незначительно. Так, в среднем рост ценника по дмитровскому направлению составил 5%, по новорижскому – 6-8%. Например, в коттеджном поселке «Зыковский УездЪ» (Новорижское ш. (М9), 72 км от МКАД) земельный участок площадью 16 соток вблизи лесного массива можно приобрести по цене 2,8 млн руб. (коммуникации: электричество, газ, водопровод). В коттеджном поселке «Дмитроград-2» (62 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) стоимость земельного участка у леса площадью 14 соток, где из инженерных коммуникаций – электричество, составляет 860 тыс. рублей.

«Граничит с лесом» - эта фраза исторически увеличивает стоимость участка процентов на 15-30. Если это сосновый лес, то сильнее, если какая-нибудь ольха, то слабее, - отмечает Максим Рудницкий, директор «M9 land». - Поселок, целиком или частично расположенный в лесу, стоит на 30-70% дороже своего аналога в поле». При этом Александр Водовозов («ТКДом») добавил, что от участков на въезде в поселок до крайних лесных участков будет разница практически в два раза.

Самые дорогие земельные наделы традиционно сосредоточены на Рублевском и Новорижском шоссе. Так, по данным агентства TWEED, сотка на лесном участке в бывшем санатории «Барвиха» может стоить $200-250 тыс. Участки, расположенные до Жуковки, имеют среднюю рыночную стоимость порядка $100 тыс. за сотку. На Новой Риге до 10 км от МКАД средняя рыночная стоимость больше подвержена локальным изменениям, но все равно составляет порядка $80-90 тыс. за сотку в организованных охраняемых поселках с коммуникациями.

Независимо от класса недвижимости цены выше в успешных проектах. Коттеджные поселки, где строительство идет по графику, и покупатели видят постоянные перемены к лучшему, цены на прилесные участки без подряда растут на 5-10% в год, рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»). «В неудачных проектах застройщики, напротив, вынуждены снижать цены. Но это, к сожалению, никак не влияет на продажи», - отмечает эксперт.

Чтобы узнать, по каким критериям надо выбирать участки, есть ли какие-то подводные камни и на что следует обратить внимание потенциальным покупателям, журнал metrinfo.ru обратился к экспертам.

Марат Абдуллин, руководитель направления «Ипотечный центр» группы компаний SRG:

Согласно Лесному кодексу РФ, регулирующему сделки с лесными массивами, участки леса запрещается продавать и покупать, а значит - покупаемый участок должен относиться к землям населенных пунктов либо к землям с/х назначения с разрешенным использованием – под дачное строительство. Также на качество лесного земельного участка, безусловно, влияет порода, категория деревьев и их состояние. Среди лидеров спроса – хвойные деревья, участки с расположенными на них лиственными породами пользуются спросом несколько меньше. Особое внимание стоит обратить на состояние самих многолетних насаждений, так как в подмосковных лесах встречается короед, который в результате даже непродолжительного, но вредоносного воздействия может загубить все деревья на участке.

Источник: Metrinfo.ru


<-- Назад

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 (985) 141-19-14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться