Технологии будущего


Спиридонов
Федор Спиридонов

Управляющий партнер Группы компаний SRG

В рамках дорожной карты «Совершенствование оценочной деятельности», разработанной Агентством стратегических инициатив и утвержденной Правительством Российской Федерации 26 сентября 2013 года, предполагается внедрение электронной формы отчета об оценке.

Каков же потенциал электронной формы отчета об оценке? Используются ли элементы данной формы отчета в настоящее время и каковы перспективы ее использования в ближайшем будущем?

Большие преимущества

Начать стоит с технологий в области автоматизации оценочной деятельности, которые существуют уже сейчас. Наиболее технологичным сектором оценки является сектор оценки типовых объектов, а именно оценка автоущерба и оценка жилой недвижимости для целей ипотеки. Компании вынуждены быть конкурентоспособными при небольших гонорарах за большой объем оценочных услуг. Одним из конкурентных преимуществ оценочных компаний становится процесс автоматизации их работ.

Говоря об оценке жилья для целей кредитования, необходимо отметить наличие множества требований от разных банков по виду и форме отчета об оценке жилой недвижимости, при этом объем информации в любой из форм практически одинаков, различно лишь визуальное оформление. Согласно опросу, проведенному Комитетом Ассоциации российских банков (АРБ) по оценочной деятельности, уже сейчас при оценке типовой недвижимости для своих внутренних целей многие оценщики используют автоматизированные решения. Среди плюсов автоматизации рутинных операций – экономия времени специалиста (по сути, снижение издержек), существенное снижение ошибок при автоматической проверке соответствия параметров (нет необходимости многократно вбивать параметры объекта оценки, достаточно это сделать один раз), а также возможность использовать различные визуальные формы отчетов об оценке в зависимости от требований банков без дополнительных трудозатрат.

Плюсы от использования электронной формы отчета для кредитной организации еще более очевидны: кроме того, что можно организовать централизованный контроль отчетов в электронном виде одновременно во всех региональных подразделениях, можно внедрить элементы автоматической проверки, которые будут являться дополнительными факторами снижения рисков. Также с помощью электронной формы отчета можно обеспечить хранение всей информации по объектам залога, включая все основные характеристики, влияющие на стоимость. Подобная информация повышает возможность более точной оценки при переоценке залоговых портфелей, а значит, повышает качество решения задач по управлению рисками. В настоящий момент при переоценке ипотечных портфелей жилой недвижимости оценщики сталкиваются с нехваткой характеристик по каждому объекту. Зачастую нет информации об этаже, типе дома, жилой площади и т. п. Соответственно, при переоценке оценщик использует метод индексации либо сильно усредняет расчеты. При всей простоте метода индексации необходимым условием является важное входное условие: если начальная стоимость объекта оценки рассчитана неверно, то в последующем будет индексироваться ошибка.

Новые форматы

На сегодня Комитетом АРБ по оценочной деятельности разработан электронный формат отчета, который стандартизирует оценку жилой недвижимости для ипотечного кредитования. Благодаря этому формату оценщик может использовать готовое программное обеспечение или разработать собственный программный комплекс, который формирует отчеты в электронном виде. В рамках формата предусмотрено два файла: текстовый файл, который, по сути, содержит отчет об оценке, как мы его себе представляем, и таблицу, в которой находятся все основные параметры, фигурирующие в этом отчете, начиная от адреса и площади и заканчивая всеми основными характеристиками объектов-аналогов. При этом если результат, выдаваемый программным комплексом, соответствует электронному формату, то и все кредитные организации способны принимать и хранить всю информацию без больших дополнительных трудозатрат (параметры, которым соответствует электронный документ, как раз прописаны в электронном формате).

Предполагается, что в ближайшее время в рамках работы Комитета АРБ по оценочной деятельности будет разрабатываться расширенный электронный формат, включающий все объекты жилой недвижимости, которые участвуют в качестве залога для ипотечного кредитования.

Относительно жилой недвижимости определенные перспективы уже очевидны. Возникает следующий резонный вопрос: а можно ли расширить электронный формат (пока хотя бы для целей кредитования) для других видов объектов оценки, которые могут выступать в качестве залогового обеспечения? В качестве примера рассмотрим оценку коммерческой недвижимости.

Положительное влияние

С точки зрения кредитной организации практически все плюсы использования электронной формы отчета остаются. В отношении оценщиков выгода пока не столь очевидна. Количество видов объектов коммерческой недвижимости и их особенностей и, как следствие, также количество используемых методов определения рыночной стоимости в зависимости от уникальных особенностей объекта оценки резко возрастает. Часто возникает необходимость изложения отдельных нетиповых аргументов в отчете об оценке по использованию того или иного подхода или метода. Поэтому с экономической точки зрения для оценщиков автоматизация этих процессов невыгодна.

На практике банки далеко не всегда являются заказчиками услуг по оценке при оценке залогового имущества, оставаясь при этом потребителями отчетов об оценке. В лучшем случае они являются третьей стороной по договору оценки, где их задачей является согласование задания на оценку и проверка отчета, но в большинстве случаев роль банка никаким образом не формализована. Это является одним из факторов, объясняющих, почему банк не может расширить список требований к оценщику (например, требовать от него заполнения больших дополнительных форм в электронном виде, в котором будут указаны основные характеристики объекта оценки, параметры, влияющие на стоимость и т. п.). Второй такой фактор – отсутствие единства подобных показателей в привязке к определенному виду объекта оценки.

Однако существующую практику можно попробовать изменить путем внешних воздействий. Допустим, путем внедрения соответствующего федерального стандарта. Предположим, что все-таки внедрена электронная форма отчета об оценке для объектов коммерческой недвижимости. Наверняка в таком случае большинство кредитных организаций будет ссылаться на наличие электронной формы и требовать ее заполнения от оценщиков, что, по мнению заказчика, не будет являться чрезмерным требованием. Оценщик будет вынужден кроме отчета заполнять еще и электронную форму с указанием основных характеристик и ценообразующих факторов объекта оценки. Объем систематизированной информации, которую можно будет проанализировать и систематизировать, будет расти быстро. Скорее всего, использование электронного формата заинтересовало бы всех системных заказчиков оценки коммерческой недвижимости (не только для целей кредитования), включая государственные структуры. Во многих крупных организациях уже ведется реестр объектов, которые прошли оценку с указанием основных характеристик, влияющих на стоимость. Пока что это делается по инициативе самих потребителей оценочных услуг и с использованием их внутренних ресурсов. Кроме того, электронные формы мог бы использовать и Росреестр, «привязывая» соответствующую информацию к регистрируемым сделкам. Все это позволило бы, с одной стороны, увеличить объективность оценок, с другой стороны, сделать рынок коммерческой недвижимости более прозрачным. Полагаю, что внедрение электронных форм отчетов об оценке недвижимости оказало бы положительное влияние и на качество и объективность определения кадастровой стоимости.


Рослов












Виктор Рослов,
Сбербанк России,
Комитет АРБ
по оценочной деятельности

Системная работа

Фактически сегодня бумажная форма отчета существует только в силу требования закона, подавляющее большинство потребителей предпочитают работать с электронной версией отчета и с расчетными файлами, поскольку это гораздо удобнее. Однако при этом каждый оценщик приводит и интерпретирует информацию в отчете по-своему. Соответственно пользователю приходится в ручном режиме извлекать и обрабатывать необходимые ему данные. Электронный стандарт формирует единообразный способ представления информации, и каждый пользователь может сразу получать все необходимые данные в удобной для себя форме. Возникает возможность систематизации и хранения информации не только о конкретном отчете, но и об оцениваемых объектах, что крайне важно в условиях непрозрачности рынка.

У меня была возможность на практике наблюдать, как применяется такой стандарт в Италии. Оценщик, сформировав отчет, одной кнопкой направил его в банк, и практически тут же сотрудник банка получил подготовленный по требованиям банка файл со всеми необходимыми данными, занесенными во все предусмотренные регистры, причем с результатами верификации по существующим в базе данных аналогам.

Наличие возможности электронной подписи делает электронную форму отчета равнозначной с правовой точки зрения с бумажной формой. Можно себе представить, сколько помещений, заполненных шкафами и стеллажами со старыми отчетами, освободится и сколько в конце концов мы сможем сохранить деревьев.

Поэтому, когда мы задались целью разработать стандарт электронного отчета, представлялось, что внедрение безбумажной формы отчета произойдет так же быстро и естественно, как электронный документооборот. Однако внедрение проходит куда медленнее, чем хотелось бы. В чем причина? С одной стороны, необходима более активная популяризация этой инициативы. Возможно, и эта статья поможет большему количеству пользователей ознакомиться с новыми возможностями.

С другой стороны, может быть виновата наша традиционная несимметричность в восприятии, когда указание, спущенное сверху, через административные каналы реализуется несравнимо быстрее, чем та же идея, привнесенная по другим каналам или даже рожденная в самой организации. Будем работать и в этом направлении.



Журнал "Большой консалтинг", № 2(7) от июня 2014 г.




<-- Назад
Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 985 141 19 14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться