Порядок перевода жилых помещений в нежилые регулируется ЖК РФ и положениями нормативных актов субъектов Российской Федерации. Порядок перевода помещений в Москве установлен Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания».

Всем желающим перевести жилое помещение в нежилое следует иметь в виду, что такой перевод не допускается, в случае когда к переводимому помещению невозможен доступ без необходимости ис-пользования помещений, обеспечивающих доступ к иным жилым помещениям, если оборудовать прямой доступ к помещению

невозможно, если помещение, подлежащее переводу, является частью жилого помещения, если собственник помещения или любое иное лицо используют помещение для постоянного проживания, если на помещение наложены обременения.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение возможен исключительно при условии, что такое помещение расположено на первом этаже дома. Допускается возможность перевода жилого помещения в нежилое, если помещение расположено и выше первого этажа, но тогда расположенные под ним помещения также должны относиться к категории нежилых. Следует иметь в виду, что в наемном доме социального использования перевод жилого помещения в нежилое не допускается. Первое, что нужно сделать при переводе жилого помещения в нежилое, – подготовить проект перепланировки помещения, который нужен для обеспечения соблюдения санитарных и противопожарных требований к создаваемому нежилому помещению. Кроме того, с учетом того, что для организации помещения потребуется оборудовать отдельный вход, надо сделать соответствующий проект. Отметим, что, например, в Москве согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» установлено, что обустройство входов (лестниц, крылец и других площадок) на первых этажах зданий возможно исключительно в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. То есть для устройства входа в многоквартирном доме обязательно наличие сформированного земельного участка, предоставленного для эксплуатации такого жилого дома.

Так как для устройства отдельного входа в помещение потребуется провести общестроительные работы, которые затрагивают основные элементы дома, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, для проведения работ потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома, которое подтвердит согласие собственников дома на проведение работ. Следует иметь в виду, что в Москве, например, установлены особые требования к порядку подтверждения согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Для этого в Департамент городского имущества требуется представить решение (протокол) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование и/или присоединения к переводимому помещению части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке. 

Одновременно с протоколом представляются документы, подтверждающие результаты голосования собственников: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления (сообщения) каждому собственнику, – листы регистрации участников собрания; списки собственников на дату голосования; доверенности, если в голосовании на общем собрании собственников в многоквартирном доме участвовали пред- ставители собственников. Кроме того, согласно установленному регламенту Департамент в целях подтверждения факта проведения общего собрания и согласия собственников на обустройство помещения направляет соответствующие запросы собственникам квартир. Если в ходе такой проверки выяснится, что собрания не было и данные в протоколе расходятся с опросом горожан, то Департамент городского имущества в этом случае обратится в правоохранительные органы. Только специализированные организации, имеющие свидетельство СРО о допуске к проектным работам, имеют право на подготовку проекта перепланировки помещения. Проект необходимо согласовать в Роспотребнадзоре, ГУП ГлавАПУ, Госпожнадзоре и получить соответствующие разрешения. Требования к составу проектной документации утверждены Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. 

После того как вышеуказанные документы будут собраны, можно

переходить к следующему этапу и подавать документы в соответствующий орган исполнительной власти для принятия решения. В Москве это Департамент городского имущества го- рода Москвы. Перечень документов для перевода жилого помещения; в нежилое в Москве будет следующим: заявление о переводе помещения; документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя; правоустанавливающие документы на помещение; проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости); документы, подтверждающие проведение общего собрания собственников многоквартирного дома; решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний ребенок; свидетельство о рождении или соответствующий документ – в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающие факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве; документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель. В Москве срок рассмотрения указанного

обращения не может превышать 48 рабочих дней. Департамент городского имущества по итогам рассмотрения вышеуказанного па- кета документов выдаст решение о пере- воде жилого помещения в нежилое или решение об отказе в переводе. Решение можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня его получения.

Теперь можно приступать к следующему этапу – непосредственному проведению работ по перепланировке помещения. По окончании работ составляется акт приемочной комиссии, созданной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое. Комиссия оформляет акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней с даты подачи заявления. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования помещения в качестве нежилого.

После этого можно обращаться в кадастровую палату для учета проведенных изменений в государственном кадастре недвижимости, куда следует представить технический план, подготовленный по итогам проведенных изменений. Затем можно обращаться в Росреестр для проведения государственной регистрации права собственности по итогам проведенных изменений. Для регистрации потребуются заявление; паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; доверенность (оригинал и копия), если документы подаются от лица представителя, а также документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.