Одна из главных тенденций, которые наблюдаются сейчас на российском рынке складской недвижимости, – это смещение спроса в регионы. По итогам III квартала текущего года объем заключенных сделок на аренду или покупку складов вдали от центра страны составил 418 тыс. кв. м, что на 86% больше аналогичных показателей 2019 года. До конца 2020-го года эта цифра может увеличиться до 800 тыс. кв. м.
Куда уходят склады?
Уровень обеспеченности качественной складской инфраструктурой крайне неоднороден. «Лучше всего, конечно же, обстоят дела в Московском регионе и на Северо-Западе. В регионах Сибири или на Дальнем Востоке ситуация обратная – ощущается серьезная нехватка складских комплексов, соответственно ставки там очень высоки», – рассказывает старший руководитель проектов ГК SRG Константин Гнездилов.
Складские и логистические хабы были наиболее представлены в Центральном федеральном округе ввиду большей концентрации производств и специфики автомобильной, железнодорожной и воздушно-транспортной системы в России, где большинство путей идет через Москву, справедливо заметил директор по развитию бизнеса в России и странах СНГ Bilfinger Tebodin Эдуард Хакимов.
Таким образом, Московский регион забирал на себя более половины логистического рынка России. Однако за последние несколько лет, по мере увеличения количества производств и роста потребления, в регионах спрос на склады вырос в разы, за счет чего появилось и продолжает появляться большое количество складской инфраструктуры. По словам коммерческого директора компании «Ориентир» Александры Селезневой, такой тренд на рынке исследователи отмечают в последние 3–4 года. Причем почти половина всех сделок приходится на спекулятивную продажу ранее построенных объектов (старый фонд), а порядка 18% – это сделки по схеме built-to-suit, добавляет она. По данным Knight Frank, без учета Москвы и Санкт-Петербурга в России в 2019 году прошли сделки с 600 тыс. кв. м, что более чем в 2 раза выше показателя за 2018-й. Лидеры по числу заключенных сделок – Ростов-на-Дону (107, 6 тыс. кв. м), Новосибирск (150 тыс. кв. м) и Екатеринбург (97,3 тыс. кв. м).
По итогам 2019 года объем региональных сделок со складской недвижимостью в классах A и B почти достиг миллиона квадратных метров и увеличился в 2,8 раза по сравнению с показателями предыдущего года.
Вполне вероятно, что в скором времени регионам даже удастся обскакать столицу. По прогнозам аналитиков Knight Frank, совокупный показатель введенных по итогам 2020 года складских площадей может достичь порядка 1,35 млн кв. м, что на четверть меньше прошлогодней отметки. При этом только 52% от этого объема заберут на себя традиционные лидеры – Москва и Московская область. Аналитики агентства ожидают, что еще 11% (или 150 тыс. кв. м) уйдет на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а целых 37% (или около 500 тыс. кв. м) – в остальных российских городах.
Конечно, существенное влияние на эти показатели оказала пандемия, но такой резкий скачок стал следствием и долгоиграющего тренда на развитие региональной складской логистики.
По статистике, озвученной директором по логистике фулфилмент-оператора FulEx Алексеем Микляевым, самый высокий спрос на складские помещения наблюдается в Сибирском федеральном округе. В I полугодии текущего года здесь было арендовано или приобретено 63% складов от общего объема. Лидером в этом направлении является Новосибирск (32% заключенных сделок).
Второе и третье места делят Красноярск и Челябинск (16% от совокупного объема).
Как заметил А. Микляев, после отмены режима самоизоляции спрос на складские помещения восстановился достаточно быстро и уже сопоставим с показателями 2019 года. Причем почти 50% арендаторов складов – это онлайн-ритейлеры, фулфилмент-операторы и маркетплейсы.
«Операторы e-commerce, ранее сосредоточенные на увеличении своих складских мощностей в Московском регионе, сейчас переходят к стратегии максимального покрытия всей территории России, и вторым после Москвы рынком для них ожидаемо является Петербург», – добавила А. Селезнева. Однако это не отменяет повышения спроса и на периферии страны. Кроме того, стоит отметить, что крупные игроки традиционного ритейла переросли имеющиеся у них в регионе распределительные центры – и им тоже требуются новые качественные площади. Также стабильным остается интерес к складам со стороны фуд-ритейла, логистических компаний и промышленников. По всей России ощущается нехватка крупных складских блоков, мультитемпературных складов.
Активное развитие онлайн-торговли и далее будет требовать строительства новых складских помещений. По мнению участников рынка, повышенным спросом будут пользоваться склады в регионах с городами-миллионниками. Кроме того, появится большая потребность в так называемых складах последней мили, расположенных в черте Москвы или недалеко от МКАД. Речь идет о небольших складских помещениях для хранения товаров, которые используются в доставке онлайн-заказов.
Точка зрения
Константин Гнездилов, старший руководитель проектов группы компаний SRG.
Спрос на склады традиционно формируют крупные сетевые ритейлеры, потребности которых растут в связи с выходом на региональные рынки или, как в последнее время, в связи с большим развитием онлайн-торговли.
Можно с уверенностью судить, что наибольший прирост площадей в 2020–2022 гг. будет
происходить в сегменте электронной торговли и логистики, в том числе и на региональных рынках. Так что рынок складской недвижимости ждут неплохие перспективы роста в обозримом будущем, для этого есть все необходимые предпосылки.
