Торговая недвижимость Казани: стройки стоят, арендные ставки падают

11.07.2016

Источник: БИЗНЕС Online

Из шести ТЦ, которые планировалось сдать в этом году, признаки жизни заметны только на двух объектах «Унистроя»

«Сейчас не самые благоприятные времена в коммерческой недвижимости», — так комментируют в компании «Сувар» решение отказаться от строительства третьей очереди своего «Сити-Центра». Этот вывод подтверждают и эксперты: арендаторы все чаще требуют перехода на оплату в виде процента с оборота, а известные бренды продолжают покидать рынок.

"Горки Парк" уже обрел очертания, и, судя по внешнему виду, есть вероятность, что торговый центр будет сдан в конце этого года     

«Горки Парк» уже обрел очертания, и, судя по внешнему виду, есть вероятность, что торговый центр будет сдан в конце этого года.

«ИДЕЯ ОСТАЛАСЬ НА СТАДИИ ИДЕИ»


Главный признак кризиса на рынке ретейла — отсутствие новых торговых центров. За весь прошлый год в Казани не было построено ни одного ТЦ. Девелоперы и в этом году пока не сдали в эксплуатацию ни один крупный торговый объект, хотя, как сообщал «БИЗНЕС Online», в планах было 6 новых объектов площадью 142 тыс. кв. метров. Наше издание провело «ревизию» стройплощадок крупнейших проектов в сфере торговли, чтобы узнать, останутся ли планы только планами.

Например, планировалось, что в этом году будет завершено строительство третьей очереди торгового комплекса «Сити-Центр» девелоперской компанией ЗАО «Сувар Эстейт» в границах улиц Парина и Мавлютова. В компании нашей газете сообщили, что затея умерла, не успев обрести материальные очертания. «Сейчас не самые благоприятные времена в коммерческой недвижимости, поэтому пока идея осталась на стадии идеи. Но если появится заинтересованный инвестор, мы ему будем рады», — сказала представитель «Сувара».

Еще один нереализованный проект торговый центр общей площадью 10 тыс. кв. м (арендуемая площадь — 8 тыс. кв. м) на пересечении улиц Габишева и Кул Гали от строительной компании «Стройград». По телефону, указанному на сайте, корреспонденту «БИЗНЕС Online» ответили, что больше такой компании не существует, но сообщили, что есть компания-преемник, которая торговый центр обязательно построит. Когда – неизвестно, точной информации нет, потому что строительство еще даже не стартовало. Возможно, дело сдвинется через год.

Такое исчезновение проектов и девелоперов происходит сплошь и рядом. На Оренбургском тракте, в районе поста ГИБДД должно было уже завершиться строительство ТЦ «Антураж», открытие которого некоторые казанские СМИ анонсировали еще в конце прошлого года. Общая площадь ТЦ — 26,5 тыс. кв. метров. Якорным арендатором цокольного этажа должен был стать продуктовый дисконт-супермаркет «Атак» (мы писали о том, что ретейлер активно развивается в республике). Однако на сегодня в интернете нельзя найти никакой информации о таком торговом центре, нет его и на карте «2ГИС».

Но вернемся к грандам строительного рынка Татарстана. У них дела с вводом торговых объектов тоже обстоят из рук вон плохо. К примеру, ТЦ от строительной компании «Унистрой» планировалось запустить в этом году на пересечении улиц Зорге и Даурской — это торгово-развлекательный центр с рабочим названием «Горки Парк» (общая площадь — 33 тыс. кв. м, торговая — 27 тыс. кв. метров).«Унистрой» также в этом году планировал завершить, помимо «Горки Парка», еще два объекта. В рамках застройки ЖК «Сокольники» компания хотела построить торгово-развлекательный центр общей площадью около 100 тыс. кв. метров и торговой площадью порядка 60 тыс. кв. метров. Объект должен был располагаться в границах улиц Павлюхина, Газовой и Спартаковской. Для разработки проекта «Унистрой» привлек известную компанию Blankarchitects, специализирующуюся на архитектурных концепциях и дизайне торговых объектов. Рабочее название — «Галерея Казань». Третий проект «Унистрой» планирует в будущем реализовать в рамках жилого комплекса «Октябрьский городок», в границах улиц Ершова и Искра.

Чтобы выяснить, какова реальная ситуация, корреспондент «БИЗНЕС Online» объехала стройплощадки «Унистроя». Никаких следов строительства ТЦ рядом с улицами Павлюхина, Газовая и Спартаковская найти не удалось, хотя и была замечена огороженная забором пустая площадь — примерно с квартал. Возможно, как раз под будущий торговый центр. За забором активности нет, все поросло бурьяном. А вот «Горки Парк» уже обрел очертания, и, судя по внешнему виду, есть вероятность, что торговый центр будет сдан в конце этого года. Объект видно издалека, с улицы Даурской — здание украшают ярко-оранжевые панели, и на нем кипит работа. На территории «Октябрьского городка» также активно идут строительные работы, но как будет выглядеть будущий торговый центр — пока непонятно. Комментарий от самого «Унистроя по поводу перспектив строительства ТЦ получить не удалось.

На территории "Октябрьского городка" также активно идут строительные работы, но как будет выглядеть будущий торговый центр - пока непонятно     

На территории «Октябрьского городка» также активно идут строительные работы, но как будет выглядеть будущий торговый центр — пока непонятно.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ УПАЛИ ОТ 10 ДО 20%


На фоне падения среднего чека при совершении покупок и снижения посещаемости торговых центров Казани управляющим ТЦ не остается ничего другого, как предоставлять арендаторам все большие скидки и преференции. Об этом газете «БИЗНЕС Online» в один голос рассказывают все опрошенные нами эксперты по коммерческой недвижимости.

Директор ТРЦ «Южный» в Казани Лилия Ибатуллина говорит, что сегодня собственники объектов вынуждены идти на предоставление тех или иных преференций арендаторам даже в том случае, когда арендные ставки обозначены в иностранной валюте (как правило, в долларах). «Сейчас по всем договорам фиксируются верхняя и нижняя граница валютного курса, средний размер скидки достигает 5 процентов. Арендная плата также привязывается к обороту торговой точки в размере 8 - 10 процентов», — говорит она.

Управляющий директор отдела торговых помещений компании CBRE в регионах России Михаил Рогожин отмечает, что в этом году изменение ставок по сравнению с уровнем прошлого года носит разнонаправленный характер и зависит от профиля арендатора и его устойчивости к макроэкономическим шокам. «По сравнению с прошлым годом фиксированные арендные ставки по всем сегментам глобально не изменились: практически во всех проектах на сегодняшний день они либо номинируются в рублях и привязаны к фиксированному курсу доллара, либо фиксированная ставка заменена на схему „процент с оборота“ или „фиксированная ставка + процент с оборота“. Практически все арендные договоры носят индивидуальный характер и зависят от способности арендатора генерировать трафик покупателей, а также информации, которую ретейлер готов предоставить по посещаемости и динамике оборота, — рассказал он. — Вполне объяснимо, что наиболее охотно идут навстречу арендаторам девелоперы новых торговых центров и объектов с высокой долей незанятых площадей. Так или иначе, схема согласования коммерческих условий на сегодняшний день в целом отработана».

Слова эксперта подтверждает один из крупнейших игроков казанского рынка ретейла — торговый центр «МЕГА». По словам представителей пресс-службы «ИКЕА» в России, в компании «нацелены на долгосрочное партнерство с нашими арендаторами, и мы используем рублевые договоры аренды». «Мы уверены, что такой подход позволяет нам обеспечивать большую стабильность и прогнозируемость для наших арендаторов. Арендная ставка всегда планируется, исходя из категорий арендатора, рыночной ставки и многих других факторов», — ответили нашей газете.

Никаких следов строительства ТЦ рядом с улицами Павлюхина, Газовая и Спартаковская найти не удалось, хотя и была замечена огороженная забором пустая площадь     

Никаких следов строительства ТЦ рядом с улицами Павлюхина, Газовой и Спартаковской найти не удалось, хотя и была замечена огороженная забором пустая площадь.

Руководитель проектов по оценке направления «Финансовый консалтинг» группы компаний SRGОльга Тарасова также говорит, что арендодатели охотно предоставляют льготы и отсрочки, например, арендные каникулы. По ее словам, арендные ставки существенно упали по сравнению с прошлым годом в зависимости от местоположения и типа объекта — от 10 до 30%.

Но не арендой единой. На вопрос о том, какие антикризисные меры предпринимают собственники торговых площадей, чтобы их не покинули арендаторы, директор «Южного» говорит, что в ход идут такие средства, как предоставления скидок и преференций арендаторам, усиление маркетинговой составляющей в объекте, включая кросс-маркетинг (соглашение владельца ТЦ и арендатора с целью расширения потребительской аудитории и увеличения продаж). «Задача собственников и девелоперов — удержать состав арендаторов в своем объекте. Ряд торговых объектов вводит единую дисконтную систему. Большое внимание уделяется продвижению в интернете и в социальных сетях», — уточнила Ибатуллина.

В СТЦ «МЕГА» также делают акцент на маркетинге. «Мы продолжаем инвестировать в маркетинг и развитие сервисов для наших посетителей. Основным приоритетом для нас являются активности, направленные на увеличение посещаемости наших торговых центров и продаж наших арендаторов», — сообщили в компании. Напомним, что в течение этого года «МЕГА» в Казани должна существенно обновиться — инвестиции в это составят 2,5 млрд. рублей.

О таких же тенденциях говорит и Рогожин. По его словам, ключевыми антикризисными мерами со стороны девелоперов сегодня являются уступки в вопросе коммерческих условий — фиксация коридора обменного курса в диапазоне 50 - 55 рублей за доллар, предоставление скидок по фиксированным ставкам, переход на оплату аренды по схеме «процент с оборота» вместо фиксированной ставки.

«Собственники ТЦ вынуждены идти на компромисс с арендаторами, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Иначе арендаторы готовы выходить как из реализуемых проектов, где могут быть подписаны соглашение о намерениях или предварительные договоры, так и из функционирующих, уведомляя собственников о расторжении договоров аренды. Также некоторые розничные сети используют различные антикризисные меры, которые могли бы повысить их „выживаемость“ в новых условиях, — говорит он и приводит примеры. — Например, усиление канала онлайн-продаж (Converse, Nike), запуск собственного производства в России (McDonald’s, Finn Flare), получение дополнительных кредитных линий на развитие от ведущих банков (Concept Group), активное развитие франчайзинговой сети с выгодными условиями „входа“ (Tom Tailor), объединение сетей („Синема парк“ и „Формула кино“, Zenden и Thomas Munz)».

По мнению Тарасовой, арендаторы, как и девелоперы, сегодня идут на сокращение расходов и на финансовые уступки. При этом девелоперы сворачивают проекты, если стройка еще не началась.

В течение этого года «Мега» в Казани должна существенно обновиться — инвестиции составят 2,5 млрд. рублей     

В течение этого года «МЕГА» в Казани должна существенно обновиться — инвестиции составят 2,5 млрд. рублей.

ПЕРВЫЙ ARMANI НЕ В МОСКВЕ


Мы также поинтересовались у экспертов, как выживают крупные игроки в сфере ретейла, ведь в 2015 году рынок покинуло достаточно много «громких» брендов. Всего в 2015 году с рынка ушло 10 международных сетей: наиболее ощутимыми потерями стало закрытие магазинов брендов American Eagle Outfitters, Camaieu, Desigual и Rockport.

Выяснилось, что исход международных ретейлеров из крупных городов России, включая Казань, продолжается. «В 2016 году локальный рынок покинули такие игроки, как „Сбарро“, „Центробувь“, Centro, Mexx и Calvin Klein. Некоторые российские и федеральные бренды приостанавливают свое развитие или просто дольше и тщательнее рассматривают договоры», — рассказала директор «Южного» Ибатуллина.

Рогожин добавляет, что из крупных игроков с начала 2016 года российский рынок покинуло два бренда — Harmont&Blaine и Lindex. «Регионы также несут потери, например, с начала 2016 года были закрыты заведения холдинга „Г.М.Р. Планета Гостеприимства“ в Новосибирске, а бренд Karen Millen ушел из Екатеринбурга, Новосибирска и Красноярска», — говорит он.

Однако места на рынке не пустуют. По сообщению пресс-службы «ИКЕИ» в России, за последнее время пул арендаторов «МЕГИ Казань» пополнился новыми брендами: открылись магазины «Корд», Orby, Baon. А в конце лета откроется первый в российских регионах магазин Armani Exchange — самая демократичная линейка знаменитой марки с одеждой в стиле casual. Первые магазины Armani Exchange в России открылись этой весной в Москве. На сегодня их три — все в столице России. Как писала газета «Ведомости», основной партнер марки в России — Lady&Gentleman City (имеет два магазина в Казани — в «Тандеме» и «МЕГЕ»). В «ИКЕЕ» в России не раскрыли площадь будущего магазина Armani Exchange в казанской «МЕГЕ», однако известно, что уже открытые в России магазины марки расположились на площадях 200 - 270 кв. метров.

В конце лета в МЕГЕ откроется первый в российских регионах магазин Armani Exchange     

В конце лета в «МЕГЕ» откроется первый в российских регионах магазин Armani Exchange.

РЕЖИМ ОСТОРОЖНОГО ПОТРЕБЛЕНИЯ


По словам Тарасовой из SRG, в этом году существенно вырос уровень вакантных площадей на рынке коммерческой недвижимости. «Процент незанятых площадей в ТЦ зависит от типа объекта и его местоположения. В центре города на проходных улицах уровень вакансии незначительный — 5 - 10 процентов. В хуже расположенных торговых центрах данный показатель выше и может достигать 20 процентов», — говорит она.

Однако казанские представители торговых центров — правда, самых популярных — называют меньшие цифры. «В сравнении с прошлым годом процент вакантных площадей не увеличился, хотя некоторые объекты считают этот показатель, исходя из количества торговых точек, а некоторые — исходя из общей площади. В ТРЦ „Южный“ показатель свободных площадей не превышает 5 процентов», — сообщила директор ТРЦ «Южный».

В пресс-службе «ИКЕИ» сообщили, что процент доля незанятых площадей в «МЕГЕ» осталась примерно на уровне прошлого года и составила 1,9%. Впрочем, в первую очередь пустые площади, как правило, наблюдаются у ТЦ второго и третьего ряда.

Тарасова рассказала также, что в этом году средний чек упал на 20% — люди стали экономить. «Отсутствие индексации зарплат и пенсий, рост тарифов и налогов отразился на покупательской способности населения, — говорит она. — А частота посещаемости торговых центров упала почти в два раза, как и время, проведенное в них. В основном посещают продуктовые и бытовые отделы, покупая товары первой необходимости».

В этом году средний чек упал на 20% — люди стали экономить     

В этом году средний чек упал на 20% — люди стали экономить.

Переход покупателей в режим осторожного, экономного потребления подтверждает и Рогожин из CBRE. «В сегменте одежды и обуви средний чек в региональных торговых центрах крупных городов сократился в среднем на 7 - 20 процентов. В наиболее выигрышном положении находятся ретейлеры, которые уже успели завоевать лояльность покупателей, сети с активной маркетинговой кампанией, сети ценовых сегментов „средний“ и „эконом“, а также крупные международные ретейлеры, — сообщил он. — В большей степени средний чек сократился в сегментах „средний плюс“ и „премиум“, ряд из них даже покинул региональные города (например, c начала года присутствие в крупных уральских и сибирских городах сократили сети Sisley и Karen Millen). Рост среднего чека в таких сегментах, как бытовая техника и электроника, спортивные товары и спортивная одежда (у отдельных ретейлеров рост чека составил порядка 20 - 30 процентов) во многом обусловлен резким ростом закупочных, а соответственно, и розничных цен. При этом частота посещений у этих операторов по отношению к предыдущему году снизилась».

По словам эксперта, также в регионах значительно просели обороты операторов сегментов ювелирных изделий и аксессуаров. В меньшей степени колебания среднего чека коснулись розничных операторов, на товарах которых, как правило, не экономят — продуктовые сети, детские товары и детская одежда — средний чек здесь практически не изменился.


Поделиться:
Вернуться в раздел
Подписаться на новости