Прихожан Михаил, юрист направления «Юридическая практика», Группа компаний SRG
Постановление Пленума Верховного суда от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и вступивший в силу Кодекс административного судопроизводства во многом определили существующую судебную практику по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости. Указанные документы регламентировали как порядок подачи документов суд, так и порядок рассмотрения указанной категории споров. При том, что многие возникшие вопросы были урегулированы в рамках принятия Кодекса и Постановления, имеются особенности в практике рассмотрении судами данной категории дел.
Прежде всего следует отметить, что при приеме к производству дел по оспариванию кадастровой стоимости в части перечня необходимых документов суды руководствуются Кодексом административного судопроизводства, принятым 8 марта 2015 г. Исходя из чего при подаче заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости необходимо предоставление в электронном виде данного отчета и экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков о соответствии этого отчета требованиям законодательства. Однако требования о предоставлении указанных документов не содержится в Постановлении Пленума Верховного суда от 30.06.2015 № 28. Данное Постановление установило возможность определения кадастровой стоимости как на основании представленного отчета об оценке рыночной стоимости, так и на основании проведения судебной экспертизы.
На практике суды, при незначительном отклонении кадастровой стоимости от рыночной в отчете об оценке, принимают решение о пересмотре кадастровой стоимости без назначения судебной оценочной экспертизы.
При рассмотрении споров, в которых административными истцами являются юридические лица, для которых установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров в специализированных комиссиях, при их отрицательном решении возможно обращение в суд. Как правило, при рассмотрении таких споров в Московской области замечания комиссии более конкретны, чем созданной в городе Москве. В данном случае суд на рассмотрение получает отчет об оценке рыночной стоимости объекта, отклоненный комиссией по причинам несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суду для принятия решения по данному спору требуется получить мнение оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости или эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет. Для этого данные лица вызываются в суд в качестве свидетелей, и на основании их опроса суд принимает решение об установлении рыночной стоимости объекта.
Конечно, шансов на получение положительного решения суда об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости на основании отчета об оценке, больше у производственных компаний, которые используют объекты недвижимости по целевому назначению, а не в целях передачи в аренду под офис объекты общественного питания.
В случае если отклонение кадастровой стоимости от рыночной значительны, суду для принятия решения требуется проведение судебной оценочной экспертизы. В рамках экспертизы обычно ставится вопрос о соответствии отчета, представленного административным истцом, требованиям законодательства и, в случае, если указанный отчет не соответствует данным требованиям, об определении реальной рыночной стоимости объекта. Как правило, суд назначает экспертизу по ходатайству административного истца. При этом кандидатуры экспертов выбираются судом по своему усмотрению, а предложенные административным истцом и ответчиком кандидатуры не принимаются, за исключением случаев назначения эксперта, по которому нет возражений у административного истца и ответчика.
Исходя из практики, по итогам судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта увеличивается на 20-50%. В судебной практике также имеются случаи, в которых по итогам экспертизы устанавливалась рыночная стоимость объекта ниже, чем была указана в отчете об оценке, с которым производилось обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
Встречаются также случаи, когда эксперты рассчитывают рыночную стоимость практически равную кадастровой. Это возможно в тех случаях, когда отчет об оценке рыночной стоимости был составлен за минимальную плату оценщиком, не имеющим авторитета в оценочном сообществе. Исходя из этого, не следует доверять оценщикам, не имеющим деловой репутации на рынке, и предлагающим возможность снижения кадастровой стоимости на значительные величины за минимальную плату.
После проведения судебной экспертизы, суды устанавливают кадастровую стоимость объекта исходя из рыночной стоимости, полученной по итогам судебной оценочной экспертизы. Даже при наличии существенных противоречий в экспертных заключениях суды почти никогда не идут на проведение дополнительной или повторной экспертизы. Таким образом оспорить результаты судебной экспертизы становиться практически невозможно.
