В Москве продолжается застройка промышленных зон «ржавого кольца» в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Многие промзоны возникли на окраинах столицы в середине прошлого века, но с расширением города оказались окружены жилой и деловой застройкой. РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся московские промзоны в ближайшие годы. Сегодня речь пойдет о реновации одной из крупнейших промзон - «Грайвороново» на юго-востоке столицы.
Жилье на месте промзоны
Промзона «Грайвороново» расположена в районе Текстильщики Юго-Восточного административного округа (ЮВАО) и является одной из самых крупных промзон: ее общая площадь составляет 360 гектаров. Из них большая часть попадает под реновацию.
Село Грайвороново упоминается в переписи 1926 года: к тому моменту там уже действовала текстильная фабрика, а вокруг села стала складываться большая промзона, которая существует и сейчас. В 1935 году Грайвороново вошло в состав Москвы.
Сегодня связь промзоны с центром и другими районами города проходит главным образом по Рязанскому проспекту — он расположен вдоль северной границы «Грайвороново».
На северо-западе к промзоне примыкает Московское центральное кольцо (МЦК), а на юго-западе – полоса отвода Курского направления Московской железной дороги до станции «Новопролетарская». Железнодорожные пути пересекают всю территорию промзоны с запада на восток. А ее северная и южная части граничат с жилой застройкой.
Как и другие промзоны столицы, за последние 20–30 лет «Грайвороново» опустела –предприятия вывели за черту города, а территорию заняли склады и свалки.
Столичные власти намерены подвергнуть реновации большую часть промзоны «Грайвороново» — целых 237 гектаров, причем львиную долю займет жилая застройка.
Зеленая «Среда»
В частности, согласно планам, опубликованным на сайте стройкомплекса, будет реорганизован участок площадью в 34 гектара, ограниченный Рязанским проспектом, проектируемыми проездами №1794 и №2021. По адресу Рязанский проспект, владение 2 уже идет строительство большого жилого комплекса «Sreda».
Проект включает строительство многоквартирных домов разной этажности. Всего до 2022 года здесь планируется построить 234 тысячи квадратных метров жилья (1 183 квартиры), на втором — 88 тысяч квадратных метров (около 2650 квартир), а также подземную парковку на 4 110 машин.
Учитывая то, что жилой квартал буквально «зажат» со всех сторон дорогами, озеленение здесь максимально необходимо. Проект благоустройства ЖК «Среда» создавало международное архитектурное бюро Gillespies. На месте бывшей промзоны уже высадили березы, рябины, сосны, ели, вишню, сирень, клен, вяз, несколько видов можжевельника, барбарис и гортензию. К жилому кварталу прилегает благоустроенный парк, где сохранили многолетние деревья. Кроме того, парк оборудован амфитеатром и зоной для мероприятий, велодорожками и теннисными столами, прогулочной зоной с навесами и зоной отдыха со скамейками.
Во дворах ЖК «Среда» установлены детские игровые площадки и спортивное оборудование для воркаута. Есть большая многофункциональная площадка для занятий спортом.
Кварталы с бульваром
Второй участок для реновации площадью 82 гектара ограничен Рязанским проспектом, Стахановской улицей и 2-м Грайвороновским проездом. Ранее эту территорию занимал машиностроительный завод «Молния». Сегодня на 2-м Грайвороновском проезде идет строительство ЖК «Кварталы 21/19», общая площадь которого составит 300 тысяч квадратных метров.
В августе 2017 года были введены три жилых корпуса. Всего же в составе ЖК возведут 21 многоквартирный дом общей площадью в 235 тысяч квадратных метров, из которых 200 тысяч придутся на квартиры. Дома получат подземные гаражи-стоянки на 2 107 машин.
«Этот квартал на Рязанском проспекте — достойный пример новой качественной архитектуры. Архитекторы намеренно не используют угловые секции, чтобы пространство двора было более проницаемым и при этом закрытым для личного транспорта», — отметил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Среди социальных объектов в новом ЖК – три детских сада на 415 мест, школа на 825 мест, храм, а также многофункциональный комплекс общей площадью 43 тысячи квадратных метров с магазинами и офисами, а также стоянкой на 404 машиноместа.
Центром притяжения жителей ЖК «Кварталы 21/19» должен стать пешеходный бульвар длиной 900 метров, полностью благоустроить который планируется к 2023 году. Сегодня там уже завершены насыпка холмов, высадка деревьев и кустарников, укладка газона, обустройство плиточных дорожек, а также установка арт-объектов. А в будущем на бульваре обустроят детские и спортивные площадки.
Жилые дома вместо жирового комбината
Третий участок под реновацию общей площадью 24 гектара находится на территории района Текстильщики. Он ограничен 1-м Грайвороновским проездом, Грайвороновской улицей, Курским направлением МЖД, а также железнодорожной веткой «Бойня-Перово». Ранее на этой территории располагался Московский жировой комбинат.
Сегодня там строится ЖК «Грайвороново», в состав которого войдут жилые дома общей площадью 360 тысяч квадратных метров, из которых 255 тысяч приходится на квартиры. Первые этажи домов будут отведены под объекты социального, коммунального и торгово-бытового обслуживания. Кроме того, там появится подземный паркинг на 1 965 машин.
Из дополнительных объектов в ЖК «Грайвороново» возведут детский сад на 300 мест и школу на 750 мест, а также многоэтажные гаражи-стоянки на 945 и 555 машин. Также в жилом квартале появится торговый комплекс общей площадью 9 тысяч квадратных метров с подземным гаражом на 630 машин и офисный центр площадью 14 тысяч квадратных метров с подземным гаражом на 300 машин.
Четвертый участок промзоны «Грайвороново» площадью 86 гектаров, где планируется провести реновацию, ограничен Рязанским проспектом и полосой отвода МЦК. В настоящее время проект планировки территории одобрен Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК), а материалы направлены в префектуру ЮВАО для проведения публичных слушаний.
На этом участке планируют возвести около 600 тысяч квадратных метров недвижимости, при этом общественно-жилая застройка займет 455 тысяч, а нежилая — 139 тысяч «квадратов». Предполагается, что будет построен детсад на 350 мест и школа на 750 мест, а также технопарк с наукоемким производством. Кроме того, организуют пешеходный переход через ж/д ветку «Бойня — Перово».
Наконец, пятый участок под реновацию (Рязанский проспект, владение №26) — это также бывшая территория Московского жирового комбината общей площадью 45 гектаров. В настоящее время проект планировки уже одобрен ГЗК: там возведут жилые дома общей площадью 553 тысячи квадратных метров и нежилые объекты площадью 290 тысяч «квадратов», в том числе школу на 1 725 мест, детский сад на 300 мест и поликлинику на 320 посещений в смену.
Дополнительно квартал получит многоуровневый паркинг на 300 машин, а также торговые объекты и офисы площадью 9,5 тысяч квадратных метров. На Окской улице появятся торговые объекты и офисы общей площадью почти 10 тысяч квадратных метров. В настоящее время проект планировки этой территории находится на согласовании в органах исполнительной власти.
Метро в пешей доступности
Как и в случае с другими московскими промзонами, планы по застройке «Грайворонова» жильем имеют как плюсы, так и минусы. Опрошенные РИАМО эксперты сходятся в том, что эта территория в целом подходит для строительства массового жилья, что наглядно демонстрируют такие крупные проекты, как ЖК «Среда» и «Квартал 21/19».
«Среди плюсов — закрытые дворы без машин, большое количество площадей коммерческой недвижимости и хорошая обеспеченность инфраструктурой», — отмечает директор направления «Сопровождение строительных проектов» группы консалтинговых компаний SRG Алексей Ефанов.
В частности, достоинством района является большой торговый центр «Город», а также бассейн и несколько ВУЗов, в том числе Государственный университет управления, находящихся поблизости. Кроме того, относительно недалеко расположены большие городские парки – Кусково, Кузьминки и Люблино.
Если раньше транспортная доступность этой промзоны считалась довольно низкой, то сегодня «Грайвороново» имеет выходы сразу на несколько станций метро и МЦК. В частности, открыты станции «Нижегородская», «Стахановская» и «Окская», которые находятся в пешей доступности. Есть и удобные автобусные маршруты в центр города, отмечает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
Между тем, если с общественным транспортом в «Грайворонове» все хорошо, то автомобилисты пока чувствуют себя не столь комфортно.
«Если потребуется выехать, то жителям проще это сделать общественным транспортом, не создавая лишней нагрузки на дороги Москвы», — советует Алексей Ефанов.
Привлекательные цены и экологические минусы
И все же, экология бывшей промзоны – немаловажный фактор в решении о покупке жилья. Промзона «Грайвороново» находится практически в центре ЮВАО, а этот округ всегда славился не самой лучшей экологией, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
«Но сегодня многие предприятия, оказывавшие значительное влияние на округ, такие как АЗЛК, ЗИЛ, «Серп и Молот», больше не работают, их выбросы прекратились, а значит, можно ожидать постепенного улучшения экологии», — считает эксперт.
От некоторых производств в районе остались лишь названия, например, Газгольдерная улица. С другой стороны, продолжает работать ТЭЦ-8, которая так или иначе воздействует на окружающую среду.
По его словам, здесь сложилась парадоксальная ситуация, когда сравнительно недалеко есть большие парки, но добраться до них — целая проблема.
«Связано это с отрезанностью от остальных частей города дорожными магистралями (Рязанский и Волгоградский проспекты, ТТК) и железнодорожными путями. А для автомобилистов там пока много сложностей связано с регулярными пробками», — добавляет эксперт.
«Будущих жителей сейчас привлекает скорее цена и относительное транспортное удобство. Но если получится озеленить район, заложить скверы и бульвары, построить объекты социальной инфраструктуры, то район приобретет своих ценителей», — уверен Цыганов.
В свою очередь, Алексей Ефанов указывает на то, что железная дорога, рассекающая территорию с запада на восток, является большим минусом бывшей промзоны. Кроме того, пока новые жилые кварталы окружает большое количество промышленных площадей, которые исчезнут только тогда, когда проект будет реализован полностью. А именно – до 2022 года.
«Для первых переселенцев в новые дома данное обстоятельство будет долго омрачать радость от приобретения современной квартиры», — заключил Ефанов.
