В связи с нестабильной ситуацией на рынке недвижимости многие задают вопрос – ждать ли повышения стоимости аренды жилья? Однако специалисты успокаивают жителей Московской области – серьезного повышения аренды в этом году не ожидается. Возможно даже некоторое снижение цен. Об этом изданию «Вести Подмосковья» рассказали эксперты в сфере недвижимости – Ирина Евдокимова, Ольга Полетцкая и Марина Лашкевич. Также в конце статьи мы подготовили небольшие советы для тех, кто собирается покупать или брать в аренду жилье в Подмосковье.
Серьезного повышения аренды не ожидается
Так, ведущий эксперт по продаже недвижимости компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич сказала «Вестям Подмосковья» о том, что обстановка на рынке аренды сейчас спокойная. Кроме того, стоимость аренды может даже немного снизиться:
«В целом я ожидаю незначительное снижение стоимости аренды, тем более, что она все равно сезонно дешевеет к лету. Но кардинальных изменений не будет, если они будут, то для всего рынка недвижимости в целом» — считает эксперт.
Кроме этого, можно ожидать увеличения «ухода в серые схемы» и оплаты аренды «наличными». Так, в России уже объявили мораторий на проверки юрлиц до конца года, отмечает эксперт. Так как сдача квартиры это тоже малая форма бизнеса, то в такой ситуации она тоже должна выживать, поэтому на ряд «вольностей» будут закрывать глаза и делать уступки, считает Марина Лашкевич.
Такую же оценку высказывает и руководитель отдела продаж компании COLIFE и эксперт в аренде недвижимости Ольга Полетцкая. Она отмечает, что на рынке Москвы и Санкт-Петербурга число предложений по аренде квартир выросло в 2 раза. Рост цен здесь возможен, т.к. предложение выросло. Однако и спрос также поднялся по той причине, что люди, планировавшие взять ипотеку, теперь не смогут её себе позволить. Они будут снимать жилье в аренду, считает эксперт.
Также цены на квартиры в новостройках достигли своего максимума в 2021 году и продолжали расти и в 2022 году. Из-за неочевидной ситуации в 1 квартале 2022 года рост цен на жилье и рост спроса продолжался. Вторичная недвижимость также росла, а после событий в феврале 2022 года показала отток. Эксперт предполагает, что стоимость жилья на вторичном рынке в крупных городах вообще может упасть на 10-15%. И это тоже может сыграть свою роль на рынке арендного жилья.
Руководитель проектов направления недвижимости группы компаний SRG Ирина Евдокимова, в свою очередь, указывает, что рынок аренды жилья реагирует на значительные изменения не сразу. Пока арендодатели приняли выжидающую позицию. Ирина также отмечает тот факт, что многие не смогут позволить себе ипотеку, т.к. она была повышена. «С ростом ипотечных ставок аренда квартиры становится все большей альтернативой покупке» — считает эксперт.
Также она считает, что в середине года можно ожидать снижения арендных ставок. Тем не менее, к концу года они вернутся на прежний уровень.
Как выбрать идеальное жилье?
Для начала определимся, планируем ли мы арендовать или брать ипотеку (либо покупать сразу). В случае съемной квартиры, не стоит очень много внимания уделять некоторым параметрам жилья и района расположения. Но в случае выбора квартиры, которая рано или поздно перейдет в собственность, лучше рассмотреть все возможные плюсы и минусы.
Затем нужно понять, какой тип жилья нам необходим. Возьмем, для примера, Можайск – древний город на западной окраине Подмосковья. Расположен он в одном из самых экологически чистых округов региона. Несмотря на существование в муниципалитете ТКО «Храброво», неприятный запах чаще всего не добирается до самого города. В окрестностях и в самом городе находится множество памятников архитектуры и истории. В 11 км от города находится знаменитое Бородинское поле, а рядом – «Можайское море», с большим количеством дачных посёлков при нём.
Для примера возьмём только территорию города. Частная застройка (дом с участком), включая исторический центр, здесь преобладает. Есть пригороды вроде поселка Химик, а также де-юре отдельных поселков, но де-факто также пригорода города — посёлки им. Дзержинского и Строителя. Также пригородами считаются несколько деревень у окраин города, которые уже почти стали его частью, вроде Исавиц, Ченцово или Кукарино с Ямской.
Если вас заинтересовал частный сектор – лучше перепроверить всё несколько раз. Чаще всего на рынке предлагают купить или снять в аренду лишь часть дома и участка. Встречались и предложения купить 1/5 дома, и даже меньше. Сами сооружения чаще всего построены ещё до революции, но где-то есть и более современные дома. Из плюсов – частный участок в черте города. Из минусов – вероятное отсутствие централизованного водоснабжения и канализации, а также отопления.
В городе есть и дома «сталинского» типа. Правда, построены они в «сельском» виде. Чаще это 2-3 этажные дома с высокими потолками, расположенные по всему городу. Так, один из таких домов стоит в центре, а другой – на окраине у железнодорожной станции. Оба дома построены в один период, но сильно различаются по расположению. Полноценных кварталов «сталинских» домов в городе также не было построено.
Широко распространено жилье «хрущевского» типа. Чаще всего – кирпичные 5-этажные жилые дома. Но остались и 4-этажные, в том числе и первые дома такого типа. Кроме того, есть и панельные 5-этажки, а также и ряд других вариаций, например 3-этажный дом на улице Фрунзе. Кроме них есть и 9-этажные дома «брежневского» типа, тоже разные – кирпичные и панельные.
В городе есть и несколько новостроек (в том числе и в 11 и 17 этажей), они находятся примерно в одном районе — в восточной части, ближе к новому центру города. Кстати, раньше центр был в исторической части города, где сейчас находится ДК и ряд других мест. Теперь жизнь потихоньку идет на восток, к дворцу спорта, «Макдоналдсу» с кинотеатром и новыми ТЦ. Именно тут и находится район многоэтажными домами, плавно перетекающий в железнодорожную станцию. Всего в городе живет около 30 тысяч человек.
Параметры для определения жилья
Как только мы определимся с тем, какое жилье нас устроит, а какое точно нет (например, уберем из выборки частный сектор и оставим только многоквартирные жилые дома) можно начинать расставлять приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.
Из этого вытекает вопрос транспортной доступности. Но почти по всему городу, если мы рассматриваем конкретно Можайск, есть поблизости автобусные остановки, дороги тоже есть везде, а сам город расположен компактно. По сути, даже без машины можно за полчаса дойти из любого района города в центр (не считая отдаленных кварталов).
Кстати, если речь идет о съемном жилье, как уже указывалось выше, имеет смысл обратить внимание больше на параметры самой квартиры и дома (а также соседей), чем на состояние района вокруг. О параметрах дома и о его дате постройки можно узнать на различных специальных сайтах вроде кадастровой карты. С некоторых пор такую информацию можно найти и на «Яндекс.картах».
Негативные факторы
Чтобы узнать, что поблизости находится к объекту, нужно сначала изучить карты и информационные ресурсы. Так, имеет смысл поискать карты ближайших свалок, включая закрытые, очистные сооружения, канализационных и насосных станций. Часто неприятный запах от ближайшего такого объекта сразу можно не выявить.
Также стоит обратить внимание на возможные шумы. Если в квартире не стоят стеклопакеты, это может играть большую роль. Например – рядом транспортная магистраль, железная дорога, детская площадка, культурное заведение или школа с детским садом. Опять же, если возможный шум с улицы вас устраивает, то на параметр шума можно не обращать внимание.
Кроме этого, не забудьте о вероятных местах, где могут проводить время антисоциальные личности. Например – заброшенные места, законсервированные стройки и так далее. Также для кого-то будет неприятным соседство с ночным клубом или круглосуточным баром. Для удобства можно использовать различные конструкторы своих карт. На каждый «негативный» ставить метку и отступать от нее 300, 400 или 500 метров. Так мы выясним, какие места дома вас точно не порадуют.
Позитивные факторы
Когда мы рассмотрели негативные факторы и выявили районы, где жилье мы точно рассматривать не будем, дальше следует взглянуть на позитивные параметры. Так, в идеале, рядом с домом должен быть продуктовый магазин и аптека. Если брать районы плотной застройки в Можайске, то почти везде в ближайших 500-600 метрах можно найти и магазин и аптеку. С сетевыми магазинами проблем также нет – их количество в городе даже несколько избыточно, как считают местные.
Для многих может быть важным наличие рядом с домом аллеи, парка, сквера, сада или набережной. Если нет автомобиля, то можно взглянуть и на ближайшие места, где можно купаться летом. Немаловажно уделить время и найти ближайшие постаматы, пункты выдачи товаров, а также ближайшее отделение почты. Не мешает узнать, где ближайшая автобусная остановка.
Очень важно узнать, где находится ближайшая больница, стоматология, а также частные клиники. В Можайске с этим проблем нет – всё очень компактно. Как указывалось выше, детские сады и школы могут быть минусом для жилья, но могут быть и плюсом – особенно, если у вас есть дети, которым не придется долго идти в школу.
Обратите внимание и на ближайшие банкоматы и банки. В заключение – тоже важный момент. Стоит заранее узнать, где вы будете парковать свой автомобиль. Можно либо снимать гараж в ближайшем гаражном кооперативе или на платной парковке, либо найти свободные места во дворе. Если двор заполнен под завязку даже в рабочее время, это повод задуматься.
