Москва вроде бы и не резиновая, но свободных территорий все равно уйма. Большинство московских промзон уже не функционирует, а на их месте – только склады, подсобные помещения или вовсе руины. Правительство Москвы решило использовать промышленные земли. Теперь в этих локациях возводятся жилые дома, а покупатели активно скупают в них квартиры. Novostroy.ru решил выяснить, какие опасности в себе таит проживание на месте бывшей промзоны, и как влияет «историческое прошлое» территории на стоимость квартиры.
- Novostroy.ru: Почему девелоперы сегодня все чаще выбирают для застройки территории бывших промзон?
- Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects: Сегодня бывшие индустриальные территории занимают около 17% от совокупной площадки столицы. Старые промзоны стали одним из главных резервных ресурсов для развития масштабного девелопмента. Указанные территории часто располагаются поблизости от основных транспортных магистралей, что очень удобно с точки жилого строительства.
- Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: Москва исторически развивалась кольцами, слоями – Кремль, Бульварное кольцо, Садовое и т.д. В итоге, в прошлом, 20, веке был сформирован пояс промышленных предприятий, а далее, уже ближе к МКАД - жилые районы, т.н. «спальные». После распада СССР большая часть предприятий работать перестала (в лучшем случае, они стали сдаваться в аренду), и промышленный пояс стали называть «ржавым» из-за соответствующего внешнего вида.
Такие явления происходят не только в Москве, но и, к примеру, в Париже или Лондоне. Поскольку свободных мест в Москве для жилой застройки осталось немного, девелоперы и власти обратили внимание на потенциал «ржавого пояса». Расположение (достаточно близко к центру) и комплексная застройка стали неоспоримыми доводами в пользу застройки промзон. Кроме того, большая часть предприятий располагалась на берегу Москвы-реки, что повышает привлекательность жилья для покупателей, и, как следствие, для девелоперов.
- Novostroy.ru: Какие из районов, по Вашему, являются самыми «реновируемыми»? Где больше всего стартовых площадок?
- Борис Лесков, генеральный директор «Концерн РУСИЧ»: К таким районам я отношу отдельные участки в СЗАО и ЗАО, в частности промзона «Октябрьскoе поле», площадки в районе Аминьевского шоссе и в Очаково-Матвеевском.
- Елена Земцова, управляющего партнера компании Delta estate: Наиболее интересными для девелоперов являются промзоны, расположенные в центральной части города и рядом с Третьим транспортным кольцом, в окружении жилой застройки и сложившейся социальной инфраструктурой. Особенно привлекательны бывшие промышленные территории рядом с парковыми зонами и территории вдоль Москвы-реки и имеющие выход на набережную, так как в перспективе дают проектам преимущества в виде хороших видовых характеристик.
Если раньше вдоль Москвы-реки строились промышленные предприятия, то сейчас эти территории выбираются для строительства элитного жилья с дорогим видом из окна. Из наиболее интересных для редевелопмента можно выделить «Павелецкую» промзону, территорию завода «ЗИЛ», «Серп и Молот», Бережковскую и Шелепихинскую набережные, набережную Тараса Шевченко.
- Ярослав Бычков, заместитель директора, направление «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG: Самая масштабная реорганизация промзон пройдет в Юго-Восточном административном округе: на территории промзон «Грайвороново», «Люблино-Перерва» и «Серп и Молот» планируется строительство порядка 1,73 млн кв.м. В Северо-Восточном административном округе, на территории промзон «Алтуфьевское шоссе», «Бескудниково», «Огородный проезд» и «Северянин», - около 1,65 млн кв.м. В Западном административном округе, в промзонах «Солнцево» и «Западный порт», - 1,16 млн кв.м.
- Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»: ТОП-10 по количеству стартовых площадок, составляют такие районы, как Бескудниковский, Зюзино, Кузьминки, Головинский, Северное Измайлово, Проспект Вернадского, Люблино, Перово, Бабушкинский, Можайский. В лидерах Бескудниковский с 7%. У остальных районов из ТОП-10 доли варьируются от 2,2 до 4,1%.
- Novostroy.ru: Не могли бы Вы назвать ТОП-5 самых интересных проектов, строящихся и планируемых на территории бывших промышленных зон?
- Б.Л.: Из строящихся – жилой проект в районе бывшего завода «Серп и молот», жилой квартал Lucky на бывшей территории лакокрасочного завода НПФ «Спектр-ЛК» на 2-й Звенигородской улице. Интересный проект – редевелопмент территорий Бадаевского пивоваренного завода, а также редевелопмент территории фабрики «Красный Октябрь» Что касается индустриальной и коммерческой недвижимости, то нельзя обойти вниманием новые гастрономические места столицы, к примеру фуд-пространство «Депо» (территория бывшего трамвайного депо).
- Оксана Ефименко, руководитель АН «БЕСТ-Недвижимость на 1905 года»: Я бы выделила проекты, которые реализуются на территории следующих промзон: «ЗИЛ» и Приборостроительный завод имени В.А. Казакова, Краснопресненский сахарорафинадный завод и Бадаевский пивоваренный завод.
- Д.Б.: «Сердце Столицы», «ЗИЛАРТ», «Метрополия», SREDA, ЖК «Символ». Даже проекты в Москва-Сити строятся на территории бывшей промышленной зоны. А вообще сейчас возводится много интересных комплексных проектов на местах бывших предприятий.
- Novostroy.ru: Насколько безопасно проживание в такой локации? Какие есть минусы?
- Б.Л.: О безопасности необходимо рассуждать, исходя из экологической ситуации в целом по району, где находится жилой объект. Если говорить о столице, то здесь нет экологически чистых мест – в каких-то районах воздух более чистый, в каких-то более загрязнен, но мест с абсолютно чистым воздухом нет. Поэтому, если покупателя интересует уровень загрязнения района, где он планирует жить, или экологическая ситуация в целом, стоит изучить специальные карты и другую открытую информацию, которой большое количество в общем доступе.
- О.Е.: В основном, опасения у людей вызывают неблагоприятная экологическая ситуация и загрязненность промышленных зон. Я бы сказала, что сейчас масштаб этих страхов снижается. Взять, к примеру, территорию того же «ЗИЛа» — она заселяется, несмотря на то, что изначально было много опасений, связанных с почвой, зараженной производственными химикатами.
- Е.З.: С точки зрения экологии, проживание в локациях бывших промзон безопасно. Еще до начала реализации проекта девелопер проводит экологическую экспертизу для выявления степени загрязнения территории. А затем производится полная рекультивация почвы, которую строго контролируют надзорные органы.
Тем не менее, все зависит от того, какое производство ранее располагалось на территории. Если предприятие пищевой промышленности или складские комплексы, то опасности практически нет. А в случаях с токсичными производствами речь идет уже о высокой степени загрязнения, что требует более длительной и дорогостоящей процедуры рекультивации. Поэтому такие промзоны, как, например, ТЭЦ в Калошино и Бирюлево, все же мало подходят для жилой застройки. Несмотря на все мероприятия по очистке грунта на таких территориях целесообразнее сохранять изначальное промышленное назначение.
- Д.Б.: Имеет значение не только экологическая, но и физическая безопасность – ведь промзоны, как правило, выводятся не сразу целиком, а постепенно, что означает соседство (как минимум какое-то время) с оставшимися предприятиями и их работниками и арендаторами.
При выборе такого проекта важно обращать внимание на транспортную доступность, если она неудовлетворительная – узнать, что планируется делать в этом направлении властями и/или девелопером.
- Novostroy.ru: Есть ли преимущества у таких локаций?
- Б.Л.: Часто участки под жилую застройку в промзонах располагаются в уже сформировавшихся и обжитых районах с хорошей инфраструктурой. К тому же, часто такие участки имеют удобный выезд на транспортные магистрали, что положительно сказывается на транспортной доступности.
- О.Е.: Крупные заводы и мануфактуры зачастую возводили в удачных местах — на берегах реки. Следовательно, будущие жильцы домов, возводимых вместо заводов, могут рассчитывать на живописную территорию вокруг и красивый обзорный вид из окон. Неслучайно компании, занимающиеся строительством в промзонах, делают акцент на то, что достоинством ЖК является расположение прямо на берегу.
- Е.З.: Одно из главных преимуществ промзоны – это большая площадь земельного участка в удачных локациях Москвы. Это позволяет создавать проект с нуля и реализовать любую концепцию. А для застройщика, несмотря на более высокие затраты на редевелопмент, экономически более выгодно выводить на рынок масштабный проект, чем точечную застройку.
Кроме того, одним из преимуществ таких площадок является практически решенный вопрос с коммуникациями. Нет необходимости организовывать их с нуля, так как ранее здесь уже функционировало производство. Если коммуникации находятся в хорошем состоянии и не изношены, то девелоперу достаточно согласовать их подключение к своим объектам. В иных случаях, конечно, потребуются дополнительные расходы на демонтаж старых инженерных сетей.
- Я.Б.: Преимуществом застройки бывших промзон Москвы является то, что она ведется с учетом современных положений о комплексной застройке территорий, предусматривающей наличие в шаговой доступности всей социальной инфраструктуры, а также большого количества рабочих мест.
- Novostroy.ru: Какие специальные процедуры должны проводиться перед началом строительства дома? С какими трудностями могут столкнуться девелоперы?
- Б.Л.: К основным можно отнести исследование грунта, при необходимости рекультивацию земель, проверку инженерных сетей и возможности их подключения, а также строительство новых или согласование на подключение к уже имеющимся инженерным объектам.
- Е.З.: Помимо необходимости рекультивации земель сложность и дополнительные расходы для девелопера представляет и ликвидация производственного «наследства» площадки - высокопрочных производственных строений и цехов.
Еще одна сложность связана с тем, что зачастую требуется изменение назначения земельного участка. Учитывая огромные площади промзон, это влечет для застройщика дополнительные расходы, что увеличивает себестоимость строительства, а согласование проекта может длиться годами.
Также возможны сложности при урегулировании земельных вопросов с текущими собственниками отдельных зданий и сооружений. Впрочем, проблема с собственниками стала менее острой с введением в 2017 году закона «О комплексном развитии территории». Закон позволяет отбирать у владельцев промзоны участки, если они не занимаются их развитием. Это стало первой удачной инициативой государства, которая решает проблемы промзон, упрощая процесс взаимодействия с текущими собственниками.
- Д.Б.: Отвечу на примере «ЗиЛа». Для строительства здесь необходимо было рекультивировать почву (она на 5-10 метров была загрязнена отходами производства), возникли сложности с подземными коммуникациями, а также появились вопросы по поводу транспортной обеспеченности.
Последний вопрос был поднят ввиду огромных масштабов проекта (миллионы квадратных метров), и, соответственно, большого количества планируемого населения. Именно поэтому была построена станция «Технопарк», новые дорожные развязки, запуск МЦК также сильно улучшил транспортную обеспеченность проекта.
- Novostroy.ru: Влияет ли «историческое прошлое» локации на стоимость квартир? Почему?
- Б.Л.: В негативном ключе не влияет, так как стоимость квартир зависит от локации в целом и транспортной доступности объекта – наличие удобных подъездных путей к магистралям, остановки общественного транспорта или ветки метро, в том числе наземного, в шаговой доступности. Ярким примером является Москва-Сити. Этот комплекс построен на территории бывшей промзоны, тем не менее стоимость квадратного метра в жилых корпусах остается на достаточно высоком уровне, даже выше, чем в объектах бизнес-класса в этой локации.
- О.Е.: Нередко считается, что жилье в таких локациях стоит дешевле из-за «заводского прошлого». Однако мы не наблюдаем существенной разницы и не можем сказать, что компании, застраивающие промзоны, прибегают к демпингу. Например, цены на квартиры на территории «ЗИЛ» сопоставимы с объектами в районах равной удаленности от центра.
- Д.Б.: Скорее нет, больше влияет непосредственное окружение. Если оно в ближайшей перспективе будет улучшаться (т.е. будут выводиться соседние предприятия), то такие проекты обладает большим инвестиционным потенциалом.
- Н.К.: Нет, «историческое прошлое» не влияет на стоимость квартиры. На цену могут оказывать влияние другие характеристики. К примеру, локация, масштабность проекта.
По итогам 2019 года, 78% спроса приходилось на новостройки в промзонах. Из ТОП-10 новостроек на рынке квартир комфорт-класса 9 проектов располагаются на территориях бывших промышленных предприятий. В 2019 году наиболее популярным из таких проектов был ЖК «Люблинский парк» (5%), на втором месте – ЖК «Семеновский парк» (3,6%), на третьем – ЖК «Преображение» (3,5%).
