С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве (ФЗ-214). Переход к проектному финансированию с использованием специальных счетов эскроу призван решить проблему обманутых дольщиков раз и навсегда.
Новая схема не предполагает прямой передачи денег граждан застройщикам. Средства будут заморожены на счете в банке, а девелопер сможет получить их лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Благодаря этому, выражаясь словами президента, цивилизованному способу, такое явление как «обманутый дольщик» должно со временем исчезнуть навсегда.
Как скоро?
В плане времени Владимир Путин поставил четкие рамки — два года. Вот только с главой государства, пожалуй, согласятся не все. По мнению некоторых экспертов, до 2022 года вряд ли удастся в полной мере решить проблему. Более того, отдельные аналитики предполагают, что в 2019-2021 годах, напротив, пострадавших может стать еще больше.
Эту мысль в феврале высказывал и уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов. По мнению омбудсмена, не все добросовестные застройщики смогут справиться с трудностямими, которые возникнут после введения эскроу.
«В результате мы увидим, что у тех [застройщиков], у которых было все хорошо, они могли работать с дольщиками и обеспечивали стройку нормально, в результате перехода на эти эскроу-аккаунты уже в середине пути или даже в начале пути изменятся условия. В результате... невозможность получения кредита или стоимость этого кредита, который пока еще очень сложно получить для строителя, приведет к тому, что и они всех дольщиков обманут», – сказал тогда Титов.
На проблему кредитования в новых условиях обратил внимание и Александр Дужников, сооснователь A3F Group, Marketcall и крупнейшего федерального интернет-портала о недвижимости Move.ru. В комментарии нашему изданию эксперт подчеркнул, что по официальным данным, около трети всех проектов уже пребывают в нестабильном состоянии кредитоспособности, что вынужденно приведет некоторые компании к заморозке строительства.
Однако по мнению Дужникова, говорить о появлении новых обманутых дольщиков не совсем правильно.
«Заявлять об увеличении количества обманутых дольщиков было бы некорректно, ведь дольщики получают затраченные средства обратно в случае заморозки строительства. Да, возвращенных денег может банально не хватить на квартиру в другом ЖК, но покупателя в такой ситуации никак нельзя назвать обманутым», – отметил эксперт.
Он добавил, что масштаб проблемы несколько преувеличен, ведь большинство застройщиков, которые не смогут самостоятельно работать по новой схеме, перейдут под крыло более влиятельных конкурентов и продолжат деятельность по франшизе.
Аналитики оценочной компании «Апхилл» отмечают, что в первом квартале 2019 года количество недостроев увеличилось и до 842 объектов. Лидерами по этому показателю стали Башкортостан, Ростовская, Новосибирская, Самарская, Омская, Челябинская области, и Краснодарский край.
Директор по развитию компании «Апхилл» Лев Сальц пояснил, что увеличение количества недостроев связано не столько с переходом к проектному финансированию, сколько с негативной экономической конъюнктурой. Он также заметил, что к завершению проблемных объектов будут привлекаться сторонние застройщики при активной поддержке властей. А компании, не завершившие начатые объекты, будут привлечены не только к материальной, но и к уголовной ответственности.
Соответственно, как отмечает эксперт, число обманутых дольщиков будет сокращаться, и переход на проектное финансирование не приведет к обратному результату.
К похожему выводу приходит и Елена Самсонова, директор, направление «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG.
По ее мнению вероятность увеличения числа обманутых граждан - участников долевого строительства невысока, так как внесение изменений в 214-ФЗ и введение эскроу-счетов являются нивелированием риска по возникновению ситуаций, связанных с неисполнением застройщиком своих обязательств. Более того, Фонд защиты прав дольщиков активно ведет работу по достройке проблемных объектов и проводит экспертизы текущего состояния подобных строек по всей стране.
В то же время она отметила, что для успешного завершения таких объектов необходима консолидированная работа, причем не только Фонда и Правительства РФ, но и региональных властей, а также присутствующих в них компаний-монополистов, которые являются поставщиками жизненно необходимых ресурсов – воды, тепла, электроэнергии.
«Здесь также крайне важен конструктивный и равный диалог между всеми участниками рынка строительства – государства, регионов, банков, самих застройщиков, проектировщиков и подрядчиков. Строительство является локомотивом экономики, в нем задействовано более 20% трудоспособного населения, и без него наша экономика не сможет выйти уже из почти пятилетнего кризиса и начать медленно, но верно восстанавливаться», – сказала Самсонова.
Так будут ли новые пострадавшие?
По мнению некоторых экспертов от новых правил больше всех выигрывают банки. Вполне возможно, что именно они и пролоббировали закон. Кредитные организации не только продолжат выдавать ипотеку гражданам, но и зарабатывать на застройщиках. Ведь последним в большинстве своем придется теперь строить на заемные средства.
Руководитель крупнейшего банка России Герман Греф на пресс-конференции в мае о переходе на эскроу говорил как о болезненном, но полезном процессе. Тем не менее он не исключил увеличение числа обманутых дольщиков в ближайшее время.
«Будет консолидация отрасли, уйдет много игроков с рынка, это очевидно. Будет много проектов бесхозных. Будут обманутые дольщики. Они уже есть, будет еще больше. Это все последствия, конечно, принятия новых порядков. Вопрос: это нужно было делать или нет? Конечно, нужно. Когда рынок недвижимости превратился фактически в рулетку, это неправильно», – сказал глава Сбербанка.
Среди опрошенных «Строительной Россией» экспертов, некоторые придерживаются похожего мнения.
Налоговый консультант, представитель Центра сопровождения сделок с недвижимостью «Новостройка» Светлана Кириллова говорит, что новый порядок привлечения средств граждан в строительство не скоро избавит отрасль от недостроев и обманутых дольщиков.
«Станут ли эскроу-счета панацеей от всех бед покупателей новостроек? Думаю, в ближайшие год-два нет, – констатирует эксперт. – Например, в Москве и Подмосковье на новую схему проектного финансирования с использованием эскроу с 1 июля перешли только 30% проектов. Большинство крупных застройщиков еще долго будут завершать свои проекты по старой схеме. Мелкие инвестиционные компании могут испытывать финансовые трудности, и некоторые уйдут с рынка. Но это не столько связано с введением эскроу-счетов, сколько со снижением уровня доходов граждан и переизбытком предложения на рынке новостроек. Значит риск затягивания сроков сдачи, а также банкротства застройщика для покупателя сохранится».
Кириллова напомнила, что уже сейчас есть проекты, по которым застройщик нарушает сроки строительства на несколько лет. Но, по какой-то причине, эти проекты не включены в перечень проблемных (недавно мы писали о таком долгострое в 12 лет).
«Это означает, что несчастные покупатели не признаны обманутыми дольщиками, хотя по сути таковыми являются», – говорит она.
Начальник отдела вторичной недвижимости ООО «Фирма «Диос» Екатерина Черникова, также не исключает вероятность увеличения числа обманутых дольщиков.
«Особенно в сложную ситуацию могут попасть небольшие застройщики, которые только начали строительство. Крупные застройщики имеют собственные ресурсы или уже согласованные в банках кредитные линии на строительство», – отмечает Черникова.
По мнению генерального директора проектного бюро ГК КТБ Александра Луценко, если долгострои продолжат появляться, то вряд ли можно надеяться на изменение ситуации в ближайшие годы. Он отметил, что в 2018 году появилось 303 новых долгостроя (при 239 завершенных).
Генеральный директор ООО «Управление Регионального Строительства» Аркадий Астрахан согласен, что число обманутых дольщиков может увеличиться, однако, проблема будет носить временный характер, да и вряд ли «обманутых» будет много.
«В такую ситуацию могут попасть застройщики одного типа. Те, кто не попал в список имеющих право на привлечение денег дольщиков после 1 июля и при этом не получил проектное финансирование ни от одного банка. Достроить на свои средства или привлекать не банковского инвестора будет сложно. Под требования Минстроя, для возможности привлекать деньги дольщиков на уже начатые проекты попали стройки с уровнем готовности свыше 30% и количеством заключенных ДДУ свыше 10%, а банки физически не смогут предоставить проектное финансирование всем желающим. После завершения переходного этапа количество обманутых дольщиков будет сведено к минимуму», – сказал Астрахан.
Вспомним афоризм или?.. Время покажет
По данным Минстроя РФ, к началу 2019 года в стране насчитывалось около 100 тыс обманутых дольщиков. По мнению омбудсмена Титова, к 2022-му пострадавших граждан может быть уже 340 тыс.
«Проблема дольщиков не только не уменьшится, а увеличится на 176-346 тысяч человек, потому что приостановится строительство приблизительно 17-25 миллионов квадратных метров жилья», – считает Титов.
В то же время, омбудсмен подчеркивал, что значимость проблемы обманутых дольщиков завышена и решить ее можно было другими способами.
«На самом деле, дольщиков не так много. Проблему можно было бы решить более простыми способами, денег для ее решения вполне достаточно», – заявил Титов на встрече с журналистами в декабре 2018 года.
Избитая фраза — время покажет. Эта английская пословица основана на наблюдении, поэтому будем наблюдать... Избитым является и другое выражение — хотели как лучше, а получилось как всегда. Это уже не английское, а наше родное. Авторство слов приписывают бывшему председателю правительства РФ Виктору Степановичу Черномырдину. Сказал он их в отношении денежной реформы 1993 года. К чему привела реформа, мы помним. Будем надеяться, что в отношении строительной реформы через время не придется вспоминать этот афоризм.
