a4d8caad49d37acf09dede7aa0a33e4a.jpg     

Чистова Ксения,  
ведущий юрист  
направления  
«Юридическая практика»  
Группы компаний SRG  

В связи с увеличением количества автомобилей в течение последних нескольких лет в городах резко обострилась проблема нехватки парковочных мест. Одним из способов решения указанной проблемы является возведение подземных парковок, на которых жителям многоэтажного дома выделяются парковочные места (машино-место). Однако на практике определение статуса парковочного места как объекта гражданских прав и регистрация права собственности на указанное место является большой проблемой.

Согласно ст. ст. 130, 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 2 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» а также ст. 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

Машино-место (парковочное место), исходя из законодательства РФ, не относится ни к одной из перечисленных категорий и, следовательно, объектом государственного кадастрового учета не является.

Согласно п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ парковкой (парковочным местом) признается выделенное, а в случае необходимости, обустроенное и оборудованное место, представляющее из себя часть автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо представляющее из себя часть подэстакадных или подмостовых пространств, и других объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и используемое для организованной стоянки транспортных средств на безвозмездной или платной основе на основании решения владельца участка автомобильной дороги или владельца здания, строения или сооружения.

Других определений рассматриваемой категории объектов закон не содержит.
Существует мнение, что машино-место можно отнести к помещениям, однако объект машино-место не соответствует требованиям, предъявляемым законом к помещениям, т.е. не является изолированным и обособленным от других помещений в здании или сооружении, не ограничено строительными конструкциями и не подлежит учету в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта недвижимого имущества (п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Однако, согласно позиции судебной практики, регистрация права собственности, а также постановка на государственный кадастровый учет объекта машино-место возможна только в качестве помещения, но лишь в случае, если такое машино-место обладает характеристиками, определенными законом для отнесения объекта к помещениям (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2015 по делу № 33-12945/2015).

Можно сделать вывод, что признанию парковочных мест помещениями препятствует, прежде всего, отсутствие стен (перегородок) между ними, но на подземных парковках, предназначенных для стоянки транспортных средств, не допускается сооружение перегородок для разделения машино-мест (п. 5.2.6 утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий № 117 от 21.02.2013г. Свода правил «Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности» № 154.13130.2013г.).

Таким образом, возведение конструкций, отделяющих одно парковочное место от другого, нарушает существующие в настоящий момент требования пожарной безопасности.

Единственным способом оформить свое право на парковочное место сегодня является проведение государственной регистрации права общей долевой собственности на все помещение, в котором располагается парковочная зона. Однако общая долевая собственность порождает очень много вопросов и в данном случае является крайне неудобной формой собственности с точки зрения осуществления своих прав и законных интересов, так как владельцам необходимо договариваться о способах использования принадлежащего им имущества (о конкретном месте, закрепленном за конкретным человеком, порядке пользования машино-местом и т.д.).

Имеется сложность и при продаже парковочного места, оформленного таким образом в собственность. Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене предложения третьему лицу. Согласно п. 2 указанной нормы у продавца есть обязанность извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем желании продать свою долю третьему лицу с указанием всех условий продажи (в том числе цены). Продавец может продать свою долю третьему лицу только если участники общей долевой собственности откажутся от приобретения или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в срок равный одному календарному месяцу.

Следовательно, продавцу при продаже своего парковочного места нужно известить всех остальных владельцев, что на практике может быть очень сложно, особенно если парковка большая.

В письме Министерства экономического развития РФ от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475 указано, что осуществление государственной регистрации права собственности на парковочные места будет возможным только после внесения изменения в отдельные законодательные акты, прежде всего в Гражданский кодекс РФ (в статью 130).

Также для решения этого вопроса, по мнению министерства, необходимо дополнительное регулирование режима общей долевой собственности владельцев парковочных мест на общее имущество помещения (здания, сооружения), в котором располагается парковка, либо об отнесении указанного имущества к общему имуществу владельцев помещений в многоквартирном доме.

По словам руководителя Управления Росреестра по Москве Игоря Майданова, уже в конце 2016 г. можно будет зарегистрировать право собственности на парковочные места, расположенные на цокольных этажах многоэтажных домов. Для присвоения этим объектам кадастровых номеров необходимо определить их четкие границы, в связи с чем Министерством экономического развития РФ был разработан законопроект для внесения изменений в положения, касающиеся вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения для получения возможности постановки на государственный кадастровый учет неизолированных объектов для их дальнейшего признания объектами недвижимости. Предполагается, что в первую очередь, положения законопроекта позволят урегулировать правоотношения, возникающие при приобретении гражданами парковочных мест, расположенных в зданиях, сооружениях.

Если законопроект, разработанный Министерством экономического развития РФ, будет принят, станет возможным зарегистрировать права на парковочное место как на объект недвижимого имущества со всеми вытекающими из этого действия правами и обязанностями.

Аналитическое агентство RWAY, 24 мая 2016 г.
Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 (985) 141-19-14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться