Совсем крошечные объекты появляются в основном на окраине города. Главное для покупателя – конечная стоимость квартиры, считают эксперты/
В Перми уменьшаются площади квартир в ряде строящихся объектов. По данным портала N1.RU, средняя стоимость квадратного метра в новостройках почти не изменилась с начала года. При этом заметно уменьшилась площадь новых квартир, в среднем с 58 до 55 квадратных метров. Больше всего, 5 кв. м, в площади потеряли однокомнатные квартиры, сократившись с 43 до 38 кв. м, «двушки» уменьшились на три «квадрата», с 63 до 60 кв. м, «трешки» остались на отметке в 83 кв. м в среднем.
Эксперты, опрошенные Business Class, отмечают, что основная причина такого тренда в стремлении снизить конечную стоимость квартиры. «Чаще всего приобретение жилья ложится тяжелым бременем на кошелек покупателя. Именно поэтому застройщики, борясь за каждого из них, стремятся сделать квартиры более доступными», – считает Михаил Бесфамильный, генеральный директор компании «Орсо групп».
Маленькая, но своя
По словам Оксаны Шабалиной, аналитика федеральной риэлторской компании «Этажи», сейчас основная задача застройщиков – как можно быстрее продать квартиры. «Для этого нужно сделать их ликвидными, то есть привлекательными и доступными для покупателя. Если строительные компании начнут снижать цену за квадратный метр, то потеряют прибыль. Зато сокращение площадей позволяет предложить рынку дешевые квартиры, не снижая цену квадратного метра. Иногда стоимость «квадрата» даже увеличивают, чтобы окупить дополнительные вложения – на качественные перегородки, двери, санузлы», – рассказывает Оксана Шабалина.
«Сокращение площадей квартир позволяет предложить дешевые объекты, не снижая цену квадратного метра»
Аналогичной точки зрения придерживается Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит»: сокращение площади квартиры позволяет застройщику снизить общую стоимость квартиры, не уменьшая ее удельную цену. «То есть при сокращении площади на 5 кв. м и средней стоимости «однушки» 53 тыс. рублей за «квадрат», покупатель получает выгоду 260 тыс. рублей. Такое преимущество получает застройщик перед конкурентами, уменьшая площадь квартир. Дополнительно девелопер может увеличить количество квартир в доме за счет уменьшения средней площади квартир. В условиях низкой платежеспособности населения данный шаг может позволить застройщику реализовать больше квартир», – отмечает Евгений Железнов и добавляет, что тенденция к сокращению средней площади квартир наблюдается уже на протяжении нескольких лет.
Алиса Семенова, дизайнер интерьеров студии LOFT&HOME, помимо очевидной финансовой причины выделяет и тот факт, что многим современным людям не нужна квартира большой площади. «Дело в том, что современные молодые люди проводят в ней мало времени, меньше готовят, больше бывают вне дома, приезжают домой, чтобы буквально отдохнуть и переодеться. Некоторые живут на два города или на две страны (в каждой по небольшой квартире) или постоянно путешествуют. Таким покупателям просто неинтересны квартиры с большой площадью, и они предпочитают экономить», – резюмирует Алиса Семенова.
Татьяна Рыбаковене, управляющий филиалом – директор Пермского регионального центра банка «ГЛОБЭКС», подчеркивает, что сейчас не так просто найти покупателя для квартир с большой площадью. «Поэтому взаимосвязь с сокращением площади здесь вполне логична и связана с ограниченным бюджетом на покупку. Но при этом не стоит думать, что уровень комфортности здесь снижается – современные планировки вполне оправдывают свои ожидания. И наиболее востребованным продуктом сегодня является детально продуманные планировки в квартирах умеренных площадей», – полагает Татьяна Рыбаковене.
От 17 «квадратов»
По словам экспертов, тенденция к уменьшению площади квартир – общефедеральная, причем Перми есть куда расти, а точнее – сжиматься в этой сфере. По словам Евгения Железнова, сегодня в Перми представлены однокомнатные квартиры площадью от 20-25 кв. м, двухкомнатные – от 35-50 кв. м, трехкомнатные – от 65-70 кв. м. «При этом квартиры с минимальными площадями встречаются всего в нескольких новостройках. Они сосредоточены в Кировском и Орджоникидзевском районах», – добавляет г-н Железнов.
Например, в Москву много людей приезжают из других городов, часто молодые люди хотят жить отдельно от родителей и не снимать жилье, всем им важна пусть и маленькая, но своя жилплощадь, рассказывает Алиса Семенова. Она добавляет, что молодые семьи, зачастую не имея существенных доходов, «ищут возможность в однокомнатной квартире разделить пространство на зоны для себя и ребенка».
Оксана Шабалина приводит в пример ЖК «Москва» в Тюмени, квартиры в котором «бьют рекорды» по цене объекта. «Студии здесь начинаются от 17,4 кв. м с учетом балкона, а стоимость квартиры-малышки – от 894,51 тыс. рублей (52,7 тыс. рублей за 1 кв. м). Такую цену вполне может «потянуть» молодой специалист. Полноценные однокомнатные квартиры начинаются от 34,72 кв. м за 1,68 млн рублей. (48,618 тыс. рублей за 1 кв. м), что тоже достаточно демократично», – делится Оксана Шабалина.
«Пермяки довольно консервативны и в основном предпочитают традиционные форматы»
Мария Херманс, управляющий партнер Investum Russia, отмечает: в Санкт-Петербурге метраж студий может составлять 20 кв. метров и даже меньше. «По статистике, такие объекты меняют собственников достаточно быстро, в среднем по прошествии 2-3 лет. Однако наличие таких объектов положительно сказывается на рынке недвижимости в целом, позволяя приобрести жилье в собственность тем, кто раньше мог себе позволить только аренду», – рассуждает Мария Херманс.
Главное – бюджет
Эксперты отмечают, что комфортная площадь квартир, по оценке покупателей, начинается от 30 кв. м. Минимальная для «однушек» – это 30-35 кв. м, 40-50 кв. м – для «двушек», 55-65 кв. м – для трехкомнатных квартир, отмечает Марат Абдуллин, руководитель Аналитического центра SRG.
По словам Алисы Семеновой, для одного человека вполне комфортной является квартира от 30 кв. метров. «Если взять спальню площадью 8-10 кв. метров (отделенную только перегородкой или ширмой, так как жилое помещение меньше 9 кв. метров быть не должно), рабочую зону 3-5 кв. метров, кухню-гостиную 10 кв. метров и холл, также санузел 5-7 кв. метров – то вполне можно укомплектоваться. Для двоих – минимум 40 метров, и это крайний вариант. Конечно, комфортнее для двоих окажется площадь от 50 кв. метров: чтобы учесть прием гостей, хобби, хранение вещей и рабочие зоны каждого.
Для троих, если рассматриваем семью с ребенком, лучше взять по 10 кв. метров на каждого, чтобы можно было уединиться, и прибавить общие зоны. Идеально: спальня, детская, кабинет, кухня, гостиная, хорошая ванная, желательно раздельная. Это от 60 кв. метров. То есть все зависит от того, сколько людей будут проживать в такой «урезанной» по площади квартире. И если площадь небольшая, планировку желательно продумывать со специалистом», – рассказывает Алиса Семенова.
Ряд экспертов отмечают, что комфортный размер объекта индивидуален для каждого покупателя. «Кому-то нужно больше пространства, и студия в 25 кв. м покажется неудобной. Кому-то, наоборот, достаточно компактного пространства, в котором легче поддерживать чистоту и порядок. В среднем покупателей интересуют «однушки» от 35 кв. м, «двушки» от 55 кв. м и трехкомнатные квартиры от 75 кв. м», – рассказывает Оксана Шабалина. Соглашается с ней и Михаил Бесфамильный. «Минимальная комфортная площадь – это вопрос сугубо индивидуальный. Каждый человек тяготеет к тем или иным размерам жилья в зависимости от потребностей. Кому-то комфортнее жить в однокомнатной квартире, когда все под рукой, все рядом. А кому-то необходимо пространство. Первостепенную роль, конечно, играет бюджет, на который покупатель рассчитывает», – считает Михаил Бесфамильный.
Хотят большую кухню
Не так давно на пермском рынке появились такие форматы квартир, как «евродвушки» и «евротрешки». По словам Евгения Железнова, первые – это компромисс между однокомнатной и полноценной двухкомнатной квартирой, а вторые – между двух- и трехкомнатной. «Такой формат позволяет получить больше удобства за меньшие деньги. Особенность данных планировок – в наличие одной или двух изолированных спален и большой кухни-гостиной. Судя по появлению новостроек с подобными планировками, формат оказался интересен пермским покупателям», – делает вывод Евгений Железнов.
Марат Абдуллин отмечает, что «евродвушка» насчитывает от 36 до 45 «квадратов» и имеет площадь чуть меньше стандартной двухкомнатной малогабаритной квартиры. «Она является промежуточным пунктом из однокомнатной в трехкомнатную. Это идеальное решение для молодых семей с одним ребенком, в такой квартире все можно грамотно расположить, а у владельцев появляется время накопить на двух- или трехкомнатную. Стоимость «евродвушки» в среднем ниже на 25-30%, чем у обычной двухкомнатной квартиры.
«Евротрешка» – это квартира на 50-70 квадратных метров, на которых располагаются две спальни, ванная комната, туалет и одна общая зона, которая совмещает в себе гостиную, холл и кухню. Как правило, есть лоджия и балкон. Отличием от стандартной трехкомнатной квартиры является общая зона, совмещающая в себе функции места приготовления еды, гостиной и прихожей. Минусом является все же небольшой метраж, который бывает в современных новостройках у «евротрешек», – рассказывает Марат Абдуллин.
По словам Оксаны Шабалиной, новый формат «евро» предусматривает большую кухню-гостиную, которая завоевывает рынок и сердца россиян. «Люди устали от хрущевских «шести квадратов», на которых невозможно развернуться. Ведь кухня обычно – место сбора всей семьи, приема гостей. Клиенты очень часто просят подобрать квартиры именно с просторной кухней. Некоторые покупатели не знают об особенностях формата и удивляются, когда узнают, что «евродвушка» по факту является однокомнатной квартирой», – делится Оксана Шабалина.
Пермяки-консерваторы
Среди других форматов аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи» выделяет апартаменты, но подчеркивает, что этот сегмент больше развит в Москве и Санкт-Петербурге и очень скромно представлен в других регионах.
По оценкам участников рынка, из новых форматов жилья в Перми лучше всего прижились студии. «Это понятно – они просторны, комфортабельны и функциональны. Разумеется, в пользу таких квартир говорит и тот факт, что они не такие дорогие и подходят покупателям с ограниченным бюджетом. А для граждан, в свою очередь, это хороший шанс улучшить свои жилищные условия и жить отдельно. Это актуально как для молодых семей, так и для студентов», – подчеркивает Татьяна Рыбаковене.
Михаил Бесфамильный среди новых форматов жилья помимо студий выделяет апартаменты и лофты как их подвид, а также двухуровневые квартиры. Но пермяки довольно-таки консервативны и все же предпочитают традиционные форматы, признается эксперт и добавляет, что сегодня формируется потребность в эргономичном жилье. «Например, датчики движения в местах общего пользования ощутимо сокращают строку расхода на общедомовые нужды. Подобные плюсы можно оценить только после заселения, но обращать внимание на них следует еще при выборе квартиры. Сюда же можно отнести комплексные решения придомовой территории, когда периметр грамотно зонирован и есть место для всех: детей, любителей спорта, велосипедистов, автомобилистов.
В России есть практика создания комьюнити-центров, своего рода клуба для соседей. Застройщик здесь не только строит дом, но и формирует сообщество вокруг него. Тем самым поднимает уровень комфорта проживания в домах, обеспечивает социальную безопасность. Насколько мне известно, в Перми подобные центры пока отсутствует. Сейчас для пермяков первостепенны именно квадратные метры, но застройщики работают над тем, чтобы создавать именно уютное пространство для жизни», – отмечает Михаил Бесфамильный.
