Красносельский район Москвы считается одним из самых недорогих по меркам ЦАО. Приобрести здесь квартиру можно по вполне демократичной цене. Как так вышло и в чем подвох? Мы изучили отзывы риэлторов и местных жителей и рассказываем обо всех плюсах и минусах района.
Красносельский район можно назвать Москвой в миниатюре. Подобно тому, как меняется от центра к окраинам столица, меняется и этот район, протянувшийся от Лубянки до ТТК.
Ближе к центру, внутри Садового кольца, — царство «старой» Москвы со всеми ее прелестями и горестями: уютными переулками, дореволюционными домами, памятниками и храмами, почти полным отсутствием новостроек и заоблачными ценами за квадратный метр. За Садовым — суровый индустриальный город советской эпохи с хрущевками, тремя вокзалами и, при этом, отличной транспортной доступностью. Еще дальше — с обеих сторон от ТТК — множество автомобилей, промзоны и невысокие цены на квартиры при статусе принадлежности к ЦАО. Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать жилье в Красносельском районе, в какой его части, и сколько оно будет стоить.
История района
Территория, которую сегодня занимает Красносельский район, была известна еще в ХV веке — здесь, в начале дороги на Ярославль, располагалось село Красное. В то время великий князь Василий I передал село во владение своему сыну, позднее известному как Василий Темный. Новый хозяин села оказался талантливым управленцем. При нем Красное и получило свое название, буквально означающее «красивое»: село, и без того расположенное в живописном месте, привели в порядок и обустроили, сделав его по меркам тех лет максимально комфортным для жизни.
Но Москва разрасталась быстро: не прошло и трех веков, как Красное село было присоединено к столице, а его улочки получили название Красносельских.
Описание и фото района
Современный Красносельский район относится к Центральному административному округу Москвы. По форме он напоминает треугольник, который вершиной устремлен в сторону Кремля, и расширяется на северо-восток. Соседние районы: Мещанский, Тверской, Басманный и Сокольники.
Красносельский район в цифрах
4,96 кв.км — площадь Красносельского района;
7 место площади занимает район в ЦАО;
49 тыс. человек проживают в Красносельском районе.
Плюсы
Развитая транспортная инфраструктура.
Расположение в центре Москвы.
Приемлемые цены на жилье.
Близость к культурно-досуговым объектам и достопримечательностям.
Высокий инвестиционный потенциал.
Минусы
Неоднородность застройки.
Много ветхих домов.
Небольшой выбор нового жилья.
Напряженная экологическая обстановка.
Мало парков, много промзон и железнодорожных развязок.
Недвижимость
Красносельский район считается одним из наиболее доступных в ЦАО. Все дело в его неоднородности — в район включены как более элитные локации внутри Садового кольца (Лубянка, Мясницкая улица, Сретенский бульвар), так и территории за его пределами, окруженные железнодорожными развязками, промзонами и ТТК. Если в первом случае цены на жилье — и на первичное, и на вторичное — будут стремиться к бесконечности, то во втором можно найти достаточно бюджетные варианты.
Редкие и недешевые: новостройки Красносельского района
Плотная историческая застройка внутри Садового, большое количество промзон за его пределами делает реализацию крупных новых проектов практически невозможной. Потому застройка происходит точечно, а стоимость земли не позволяет девелоперам возводить жилые комплексы уровнем ниже бизнес-класса. Планируя приобрести жилье в новостройке, уточняйте его статус — многие ЖК продают не квартиры, а апартаменты, что подходит не для всех покупателей.
— В Красносельском районе недостаточно территорий для потенциального строительства новых жилых комплексов, поскольку существенная часть занята вокзалами и железнодорожными путями, — комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Объем предложения в Красносельском районе уступает всем районам ЦАО кроме Мещанского.
Дореволюционные дома и ветхие хрущевки: вторичное жилье в Красносельском районе
На рынке вторичного жилья, ожидаемо, гораздо более богатый выбор. Жилой фонд поражает разнообразием. Внутри Садового кольца можно встретить предложения о продаже квартир в бывших усадьбах и дореволюционных доходных домах. За его пределами преобладают многоквартирники советских времен, «панельки», частично обветшавшие и попавшие под программу реновации. Особняком стоят жилые комплексы, построенные в 2000-х годах, которые относятся к категории вторичного жилья, однако пользуются наибольшим спросом как компромиссный вариант между более старыми и ветхими домами и неподъемно дорогими новыми ЖК.
— Основной объем предложений представлен на вторичном рынке, количество предложений на первичном значительно меньше, — подтверждает Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ». — Такое соотношение вполне объяснимо — Красносельский район — обжитая локация, с хорошо развитой инфраструктурой. Здесь преобладает старый фонд и новые участки для строительства в дефиците. Современные ЖК появляются в результате редевелопмента, но объем введенного в эксплуатацию жилья на первичном рынке гораздо ниже, чем на вторичном.
Выгодное вложение: стоит ли инвестировать в жилье в Красносельском районе
Жилье в ЦАО — практически всегда отличная инвестиция на будущее. Это касается и покупки квартиры под дальнейшую аренду, и под перепродажу.
— Красносельский район является перспективной локацией с точки зрения инвестиций в недвижимость, — комментируют представители Авито Недвижимость. — Благодаря льготной программе по ипотеке, распространяющейся на новостройки, низкому уровню ипотечной ставки на вторичное жилье и нестабильному курсу рубля, средняя стоимость жилья уверенно растет. Поэтому текущую ситуацию можно назвать благоприятной для приобретения качественной недвижимости, однако перед покупкой стоит проверить жилье на наличие юридических рисков.
<...>
Ирина Евдокимова, руководитель проектов, направление «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG:
— Красносельский район является одним из самых развитых в плане транспортной инфраструктуры. На территории района расположен крупнейший в столице железнодорожный узел, включающий в себя три вокзала: Ярославский, Казанский и Ленинградский. Социальная инфраструктура Красносельского развита меньше по сравнению с другими районами ЦАО. Сосредоточение крупных производственных комплексов, скопление большегрузного транспорта, размещение привокзальной инфраструктуры негативно отражается на выборе потенциальных покупателей, в то же время, предоставляется возможность приобрести сравнительно недорогое жилье в центре города.
