В последний месяц уходящего года принято подводить его итоги. Мы попросили наших экспертов оценить, насколько успешным был 2018 год, рассказать, что изменилось в их деятельности по сравнению с 2017-м, и дать прогноз на 2019-й.
— Как бы вы оценили 2018 год с точки зрения законотворчества? Насколько упростилась (усложнилась) деятельность юристов и строителей в связи с этим?
Арташес Оганов, глава практики «Недвижимость и строительство» международной юридической фирмы CMS:
— Учитывая характер законодательных нововведений в сфере недвижимости в 2018 г., таких как переход к проектному финансированию в долевом строительстве, применение электронной закладной при оформлении ипотеки, а также вопросы регулирования института самовольной постройки, можно сделать вывод о том, что они были направлены на упрощение документооборота и снижение временных и материальных издержек в сфере действия данных норм.
Эффект станет виден только со временем. Например, в области долевого участия в строительстве, регулируемой 214-ФЗ, действует переходный период. Конечной целью реформ в данной отрасли является повышение защиты прав лиц, приобретающих недвижимость. Однако некоторые вводимые инструменты и механизмы не до конца технически проработаны и с большой долей вероятности будут совершенствоваться. В частности, по-прежнему остается открытым вопрос надлежащей защиты «дольщиков» в случае банкротства или потери лицензии банком, в котором открыт счет эскроу, предназначенный для расчетов с застройщи-
ком, так как действующие механизмы страхования не предполагают полного возмещения средств.
Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
— В целом, можно сказать, что законодательная деятельность в 2018 г. оказалась достаточно богатой на изменения правового регулирования строительной сферы. На деятельность практикующих юристов принятые изменения повлияли с точки зрения необходимости изучения и систематизации большого количества новых норм, практика применения которых, как это обычно случается, непредсказуема. В связи с большим объемом внесенных изменений от 2019 г. ожидается дальнейшая работа законодателя в этих направлениях, совершенствование нового правового регулирования и приведение существующего в соответствие с ним.
Ольга Позднякова, ведущий юрисконсульт строительного департамента КСК групп:
— В сфере строительства, а особенно строительства жилой недвижимости, текущий год заложил основу коренных изменений. Пока не сложилась практика, судить о применении нового законодательства рано. Например, застройщики срочно выбирают новые модели работы, оценивают риски и налаживают взаимодействие с банками: открыты первые кредитные линии по схеме проектного финансирования строительства.
Виталий Гензель, директор, направление «Налоги и право», Группа компаний SRG:
— 2018 год вполне можно назвать довольно насыщенным в плане законодательных инициатив и принятых законопроектов. Очевидно, государство понимает, что наше законодательство несовершенно и требует изменений и уточнений. Однако, по моему мнению, законодательные новеллы, вступившие в силу в 2018 г., значительно усложнили как работу юристов, так и жизнь граждан.
— Назовите три наиболее революционных, на ваш взгляд, документа, принятых в этом году.
Мария Оболенская:
— Среди самых значимых для девелоперов изменений законодательства, вступивших в силу или принятых в уходящем году, можно назвать следующие.
1. С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в Закон об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ), которые в большей степени повлияли на застройщиков, в очередной раз ужесточив требования к ним, а также на дольщиков, которые смогут рассчитываться за квартиры по новым схемам. Одними из основных нововведений являются:
необходимость для застройщика иметь трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м;
возможность получить только одно разрешение на строительство до исполнения своих обязательств по завершению строительства и передачи в собственность квартир;
введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков (специальные счета и перечень допустимых расходов);
запрет принимать оплату по договорам долевого участия в наличной форме и введение использования расчетов с дольщиками через эскроу-счета (до 1 июля 2019 г. является добровольным);
нововведения по нормативам финансовой устойчивости, органам управления застройщика, раскрытию информации в ЕИСЖС и т. д.
2. С 4 августа 2018 г. вступили в силу существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство, введенные пересекающимися в предметах правового регулирования Федеральными законами от 03.08.2018 № 339-ФЗ, № 340-ФЗ, № 341-ФЗ, № 342-ФЗ, среди которых:
изменение правового регулирования самовольных построек и последствий признания объектов таковыми (презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта, введение запрета не только на распоряжение, но и на пользование самовольной постройкой);
урегулирование вопросов сноса объектов капитального строительства;
введение нормативного понятия некапитального объекта;
расширение случаев проведения обязательной государственной экспертизы;
систематизация регулирования зон с особыми условиями использования.
3. 15 марта 2018 г. вступили в силу Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222.
Одной из самых революционных норм является появление прямого указания на то, что правообладатель участка, который попал в чужую СЗЗ, может самостоятельно произвести с привлечением экспертов замеры и доказать, что его участок не подвергается воздействию источника загрязнения. При этом результаты этого исследования передаются таким заявителем напрямую в Роспотребнадзор, который на их основе принимает решение об «исключении участка из зоны санитарно-защитных ограничений», т.е. появилась реальная независимость от «злоупотребляющих» собственников источников загрязнений.
Напомним, что ранее правообладателю приходилось каким-то образом договариваться с правообладателем источника загрязнения о том, чтобы провести работы по уменьшению СЗЗ. На практике это приводило к тому, что, помимо самих расходов на проведение исследований по уменьшению СЗЗ, правообладатель зачастую сталкивался с требованиями о дополнительных выплатах в пользу владельца источника загрязнения, который использовал свое монопольное право на разработку СЗЗ как рычаг воздействия и обогащения.
Ольга Позднякова:
— В первую очередь, в 2018 г. законодатель принял смелое решение о полном отказе от долевого строительства и переходе к счетам эскроу. Также важной является новелла об отмене разрешения на строительство ИЖС и введение уведомительного порядка строительства. Сюда же можно отнести новый правовой режим для самовольных построек. В качестве третьего закона можно назвать изменения в Градостроительный и Земельный кодексы РФ, связанные с упорядочиванием правового регулирования зон с особыми условиями использования территории.
Виталий Гензель:
— В качестве наиболее интересных изменений в законодательстве стоит выделить следующие.
1. Поправки, затрагивающие вопросы финансовых сделок, в том числе договора займа.
Самым главным изменением стало установление возможности рассматривать заключенный договор займа как консенсуальный. До этого договор займа рассматривался нашим законодательством только как «реальный», то есть договор считался заключенным с момента передачи займодавцем заемщику денежной суммы, иных вещей, ценных бумаг в качестве займа. С 1 июня 2018 г. договор займа может быть заключен по модели как реального, так и консенсуального договора. Но есть одно исключение — если заимодавцем является гражданин, договор остается только реальным (абз. 2 п. 1 ст. 807 ГК РФ).
Такие изменения кардинально изменят подход судов к отношениям по взысканию задолженности по заемным отношениям и по оспариванию заемных сделок.
2. Изменения, касающиеся так называемых «ростовщических процентов».
Так, если размер процентов за пользование займом превышает обычно взимаемые в подобных случаях проценты в два раза и более и поэтому является чрезмерно обременительным для должника («ростовщические проценты»), он может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах (п. 5 ст. 809 ГК РФ). Это возможно, если договор займа заключен между гражданами или между заемщиком-гражданином и юридическим лицом, не осуществляющим профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов.
Посыл законодателя в данном случае понятен. Данная норма призвана защитить заемщика-гражданина от выплаты завышенных процентов. Однако в данном положении настораживают два момента.
Во-первых, дано неопределенное понятие «обычно взимаемых процентов», но не указано, где закреплен размер таких процентов. Скорее всего, определять их будут судебные органы по аналогии с применением положений ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки, что вряд ли можно оценить с положительной стороны.
Во-вторых, законодатель сознательно убрал из нормы о снижении размера процентов лиц, осуществляющих профессиональную деятельность по предоставлению займов. Это практически полностью аннулирует возможный положительный эффект таких изменений, так как основными кредиторами, устанавливающими для
заемщиков необоснованно завышенные проценты, являются именно банки и микрофинансовые организации.
3. Законодательные изменения в части хранения голосовой информации, текстовых сообщений, изображений, звуков, видео и других сообщений абонентов.
С 1 июля 2018 г. операторы связи и организаторы распространения информации в Интернете обязаны хранить аудиозаписи разговоров и всю переписку абонентов и пользователей до полугода с момента окончания их приема, передачи, доставки и (или) обработки. Правила хранения операторами связи текстовых сообщений, голосовой информации, изображений, звуков, видео и иных сообщений пользователей услугами связи содержатся в Постановлении Правительства РФ от 12 апреля 2018 г. № 445.
С одной стороны, данные нововведения приведут к увеличению стоимости услуг операторов связи, о чем представители таких компаний говорили неоднократно. С другой стороны, фактическое исполнение части указанных требований не является возможным ввиду отсутствия практического механизма их реализации.
Арташес Оганов:
— К наиболее значимым и в чем-то революционным для рынка документам, принятым в 2018 г., я бы отнес Федеральный закон 218-ФЗ, предусматривающий пакет изменений в сфере долевого участия в строительстве, а также внесение изменений в Гражданский кодекс, пересматривающих подход к самовольным постройкам (339-ФЗ), и изменений в Градостроительный кодекс, направленных на комплексное совершенствование градостроительного регулирования (342-ФЗ).
— Что вы ждете от 2019 года?
Ольга Позднякова:
— В 2019 г. начнет формироваться практика применения новых законов, станет обязательным использование счетов эскроу, ЕГРН будет наполняться сведениями об охранных зонах. Скорее всего, возникнут первые судебные споры, особенно в сфере строительства ИЖС и садовых домов, а также при выкупе земельных участков в случае, если их использование стало невозможным по причине установления зон с особыми условиями использования территории.
Арташес Оганов:
— Что касается изменений в 214-ФЗ, велика вероятность, что уже к концу 2018 г. они приведут к увеличению стоимости конечного продукта. В связи с новым регулированием застройщики столкнутся с дополнительными издержками на банковское сопровождение проектов, которые, в свою очередь, будут закладываться в цену квартиры, предлагаемой покупателю.
Можно предположить, что ужесточение требований к застройщикам и реализации проектов станет причиной спада на строительном рынке в 2019 г. Выход на рынок новых игроков будет затруднен, что приведет к консолидации и монополизации рынка, и это, в совокупности с увеличением затрат застройщика на проект, станет причиной роста цен и, возможно, снижения объемов и качества строительства.
Иначе выглядит перспектива изменений, касающихся самовольных построек. Принятые поправки призваны упростить жизнь добросовестным владельцам недвижимости, а мера в виде сноса, в конечном итоге, действительно станет крайней. В качестве примера можно упомянуть появившуюся возможность сохранить постройку, проведя реконструкцию для приведения в соответствие с требованиями закона.
Виталий Гензель:
— В 2019 г. ждем от законодателя корректировки в части внесения изменений в процессуальное законодательство, в большей степени — в части отмены обязанности судов по изготовлению мотивированных решений.
Минстрой будет софинансировать строительство транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры в рамках нацпроекта
Минстрой России выделит средства на софинансирование объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Об этом заявил заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин во время Парламентских слушаний на тему "Законодательное обеспечение реализации национального проекта «Жилье и городская среда".
Никита Стасишин отметил, что на эти цели планируется направить денежные средства в виде субсидий регионам на конкурсной основе. «Это основная программа, которая позволит регионам, у которых нет возможности полностью профинансировать за счет своих бюджетов инфраструктурные объекты, их построить. Речь идет о тех кварталах, где жилье уже построено», — прокомментировал он. Замглавы Минстроя России добавил, что сейчас ведется работа по расширению целей направления средств, в том числе на компенсацию застройщикам платы за подключение к инженерным сетям.
Отвечая на вопросы, замминистра отметил, что объемы ввода жилья не будут расти равномерно — в 2021 г. показатель может снизиться на 5%. Никита Стасишин пояснял, что с 1 июля 2019 г. по всем новым проектам станет обязательным использование механизмов счетов эскроу, банковского сопровождения, проектного финансирования. При этом средний цикл строительства составляет два-три года с момента получения разрешения на строительство и проектной декларации. «Не все новые проекты войдут в ту фазу объемов, которые должны быть. Ровно поэтому на 2021 г. мы спрогнозировали падение ввода на 5% для того, чтобы отрасль могла трансформироваться под новые реалии», — сказал замминистра. Он уточнил что на сегодня в стройке находятся 130 млн кв. м жилья.
Говоря о федеральном проекте «Ипотека», замминистра напомнил, что согласно паспорту проекта, средняя ставка по ипотеке не будет превышать 8% годовых к 2024 г. По его словам, сохранение доступности ипотеки будет способствовать росту объемов выдачи жилищных кредитов.
