Михаил Прихожан, юрист, направление "Налоги и право" Группы компаний SRG.
С 1 января 2019 года в Москве и Московской области вступила в действие кадастровая оценка по новым правилам. В соответствии с новым порядком, кадастровая стоимость теперь определяется специально созданными бюджетными учреждениями. Они должны учитывать все характеристики подлежащих оценке объектов, а также результаты предыдущего оспаривания кадастровой стоимости. Эти изменения были призваны улучшить качество кадастровой оценки. Но, увы, на практике все оказалось не так радужно, и кадастровая стоимость многих земельных участков возросла без особых на то причин. Однако правообладателям земельных участков совсем не стоит отчаиваться.
Оспаривание кадастровой стоимости
С введением нового порядка определения кадастровой стоимости был введен и новый порядок ее оспаривания (в части возможности установления кадастровой стоимости равной рыночной на основании подготовленного правообладателем земельного участка отчета об оценке рыночной стоимости). В рамках указанного порядка процедура оспаривания кадастровой стоимости была несколько упрощена. В частности, был отменен обязательный досудебный порядок. Теперь, в отличие от ранее действовавшего порядка, не надо обращаться в комиссию при Управлении Росреестра соответствующего субъекта России. Учитывая, что такие комиссии нечасто принимали решения в пользу заявителей, введенные новации стали благом для правообладателей земельных участков, которым теперь не обязательно тратить время на ранее обязательный досудебный порядок. Кроме того, процесс оспаривания кадастровой стоимости стал значительно быстрее.
Практика рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости в судах в целом устоялась. В частности, почти всегда суды, не обладая специальными знаниями в области оценочной деятельности, склонны назначать судебную оценочную экспертизу. Эксперту поручают установить, соответствует ли требованиям закона представленный отчет об оценке, на основании которого предполагается установить рыночную стоимость. Если отчет указанным требованиям не соответствует, ставится вопрос об определении рыночной стоимости объекта экспертом. Как правило, стоимость, определенная в заключении эксперта, и ложится в основу судебного решения.
Если же по каким-либо причинам заявителям не понравятся итоги экспертизы, то тогда возможно назначить повторную судебную экспертизу. Но процедура назначения повторной экспертизы достаточно сложна — нужно подготовить обоснованные замечания к заключению эксперта. В итоге все будет зависеть от того, насколько профессионально поведут себя представители землепользователя в суде. Потому не стоит экономить на юристах в рамках процедуры оспаривания кадастровой стоимости.
Вместе с тем, несмотря на то, что обращаться в соответствующие комиссии теперь не обязательно, в целях оспаривания кадастровой стоимости правообладатели могут обратиться в комиссии, которые должны быть созданы при субъектах РФ. Однако такие комиссии созданы пока не везде. В частности, в Москве такая комиссия не создана до сих пор. В состав такой комиссии, помимо чиновников, должны входить уполномоченный по защите прав предпринимателей в субъекте, а также представители общественных организаций и предпринимательского сообщества. Все это призвано повысить качество рассмотрения вопросов об оспаривании кадастровой стоимости. Однако о практической эффективности таких комиссий говорить пока рано, поскольку они только начали работу.
Следует отметить, что в соответствии с новым порядком, собственники земельных участков получили новые преимущества в части применения кадастровой стоимости по итогам оспаривания. Оспоренная стоимость будет применяться именно с момента, когда результаты кадастровой оценки были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а не с 1 января того года, когда было подано соответствующее заявление, как это предусматривал предыдущий порядок.
Однако для арендаторов земельных участков порядок применения оспоренной стоимости остался прежним. Кадастровая стоимость, установленная по итогам оспаривания, применяется с 1 января того года, когда было подано соответствующее заявление в комиссию или суд.
Возможные изменения
Но ничто не стоит на месте, и уже весной этого года ожидается изменение порядка оспаривания кадастровой стоимости. И стоит сказать, что предполагаемые изменения усложнят процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Заинтересованным лицам придется для целей оспаривания кадастровой стоимости в обязательном порядке предварительно обращаться в государственные бюджетные учреждения, которые проводили кадастровую оценку, и только потом обжаловать их решение в суде. Следует отметить, что судам необходимо будет наработать практику по вопросу оспаривания решений бюджетных учреждений. Как показывает опыт, процесс этот может стать весьма непростым и непредсказуемым для всех его участников. Учитывая изложенные изменения, процедура оспаривания кадастровой стоимости может стать не такой простой, как раньше.
Ошибки в ЕГРН
Обширные дискуссии вызывает вопрос о том, что делать, если по вине органов власти в ЕГРН была внесена кадастровая стоимость с технической ошибкой. Долгое время считалось, что при наличии хотя бы малейших подозрений о наличии ошибки правообладатель земельного участка должен обратиться в органы власти с просьбой разъяснить причину имеющихся несоответствий. Например, если в регионе принята новая государственная кадастровая оценка, а в ЕГРН остались сведения о предыдущей кадастровой оценке как об актуальной, то правообладатель такого земельного участка привлекался налоговыми органами к ответственности за неправильное исчисление налога.
Однако КС РФ существенно изменил эту практику, признав, что при вступлении в силу новой кадастровой оценки, не внесенной в ЕГРН в качестве актуальной, налогоплательщик имеет право произвести оплату земельного налога по «старой» кадастровой стоимости, которая числится как актуальная (Постановление КС РФ от 28 февраля 2019 года №13-П).
Однако налоговые органы, даже несмотря на позицию суда, не разделяют такой подход и по-прежнему считают, что в таких случаях налогоплательщик должен выяснить из общедоступных источников информацию о кадастровой стоимости своего земельного участка и не платить налог исходя из стоимости, которая содержится в ЕГРН.
Чем закончится эта дискуссия, покажет только дальнейшая правоприменительная практика. Пока же налогоплательщикам перед оплатой налога лучше лишний раз убедиться, действительно ли актуальная кадастровая стоимость внесена в сведения ЕГРН, и при малейших подозрениях обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра», чтобы получить необходимые разъяснения.
Таким образом, чтобы оптимизировать свои платежи, правообладателям земельных участков лучше всего прибегнуть к процедуре оспаривания кадастровой стоимости. Простая и понятная процедура оспаривания, действующая в настоящее время, позволит достичь результата в кратчайшие сроки. Однако не стоит медлить с принятием решения, так как готовящиеся поправки в законодательство в данной сфере могут значительно усложнить жизнь правообладателям земельных участков.
