Спрос на ипотеку, который эксперты объясняют реализацией программы господдержки, не спадает, но накопить на первоначальный взнос для покупки собственного жилья россиянам становится все сложнее. По подсчетам Дом.РФ, в 2020 г. средний срок, в течение которого среднестатистическая семья копит на первоначальный взнос, вырос с 19,5 до 21 месяца.
За основу расчетов был взят средний размер кредита в январе – сентябре 2020 г. Предполагалось, что семья из двух человек со среднестатистической для региона зарплатой откладывает на первоначальный взнос 30% доходов, а размер первоначального взноса составляет 20% стоимости жилья.
«Анализ кредитов, выданных по программе, например, льготной ипотеки, в последнее время показывает, что средний уровень первоначального взноса более чем в 2 раза превышает минимально разрешенный – более 30% по сравнению с требуемыми 15%. Средняя стоимость квартиры, за исключением Москвы, составляет 3,5–4 млн руб. При этом граждане, имея возможность заплатить около 500 000 руб. в качестве первоначального взноса, в большинстве случаев платят в 2 раза больше. Во многом это происходит благодаря материнскому семейному капиталу», – отметил руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг.
Отмеченная экспертами Дом.РФ динамика отчасти объясняется ростом цен на жилье, происходящим на фоне падения всех макроэкономических показателей, – жилая недвижимость выглядит привлекательным для физических лиц инвестиционным активом с перспективой. По данным Дом.РФ, в первые девять месяцев года цены на жилье первичного рынка росли практически равномерно среди всех классов жилья и типов квартир. «Наиболее популярные форматы – однокомнатные квартиры типового и комфорт-класса – подорожали за девять месяцев на 9,8 и 11,8% соответственно. Популярность таких квартир связана с их наибольшей доступностью, для многих это стартовая квартира при переезде в другой город или для разъезда с родителями», – рассказали аналитики Дом.РФ.
Растущий рынок первички отражается и на уже готовом жилье. По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, с июля по конец октября цены на жилье вторичного рынка выросли в среднем на 2–3% в большинстве российских регионов. «Вторичный рынок живет в достаточно плотной привязке к первичному, где мы видим ярко выраженный тренд на повышение цен. Видя это, поднимают стоимость своего жилья и владельцы квартир в готовых домах, особенно это касается так называемой новой вторички. Но все же рост цен здесь заметно меньше, поскольку программа льготной ипотеки перетянула множество покупателей на новостройки», – отмечает руководитель Restate.ru Андрей Добрый.
К аналогичным выводам приходят и другие эксперты. «Драйвером роста остается дешевая ипотека, – констатирует партнер группы компаний SRG Борис Терехов. – Ажиотаж на первичном рынке не мог не коснуться вторички. Здесь ипотека не субсидируется, но условия и без того заманчивы: около 8% годовых. По нашим прогнозам, такая активность продолжится до тех пор, пока вторичный рынок не осознает, что комфортная процентная ставка уже не является выгодной из-за роста стоимости квадратного метра». По мнению эксперта, созданный спрос некоторое время продержит рынок в тонусе, однако без реальных улучшений макроэкономической ситуации наиболее вероятным сценарием станет стагнация.
Такая возможность заставляет экспертов все чаще говорить о рисках ипотечного пузыря. «В нашей стране любые неопределенности или кризисные проявления отражаются на потребительском поведении населения: люди бегут в обменные пункты в ожидании «доллара по 100» или берут потребительские кредиты для внесения первоначального взноса по ипотеке. Все это приводит к повышенному спросу в отдельных секторах экономики и способствует раздуванию ценовых пузырей. Подобные предпосылки мы можем сейчас наблюдать и на рынке недвижимости», – делает вывод Максим Соколов, доцент кафедры государственного и муниципального управления РЭУ им. Г. В. Плеханова. Эксперт также связывает текущую ситуацию с льготной ипотекой и прогнозирует повышенный спрос на рынке ипотечного кредитования до лета 2021 г. (с учетом продления льгот до июля будущего года и ожиданий третьей волны пандемии с марта).
«Однако следует учитывать, что накопление первоначального взноса и последующие ежемесячные ипотечные платежи становятся затруднительными на фоне спада доходов населения, что может привести к росту закредитованности и просрочек», – предупреждает Соколов. Его выводы подкрепляются и данными Банка России, по которым просроченная кредитная задолженность физических лиц (более 90 дней) на 1 сентября 2020 г. превысила 1 трлн руб., что на 22% выше показателя предыдущего года.
