Уходящий год стал переломным для российского строительного рынка. Застройщики начали подготовку к переходу на эскору-счета, ведь уже в середине 2019 года долевое строительство в привычном для покупателей виде окончательно уйдет в прошлое. Однако помимо скандального изменений в 214-ФЗ, на рынке происходили и другие важные события. LIVING разобрался, чем запомнится 2018 год и чего ждать покупателям жилья в новостройках от 2019?
Прощай, долёвка!
В 2018 году российская строительная отрасль пережила настоящую бурю. По данным Минстроя, за 10 месяцев 2018 года ввод жилья сократился в целом на 3-4%, по многоквартирным домам – на 14%. В Петербурге, напротив, застройщики перевыполнили годовой план – по предварительным оценкам Комитета по строительству, за 2018 будет сдано 3,2 млн кв. м новостроек. Возможно, это связано с желанием девелоперов ускорить ввод жилья в эксплуатацию из-за корректировки 214-ФЗ.
Напомним, что с 1 июля 2019 года застройщики не смогут заключать привычные договоры долевого участия, а средства дольщиков на покупку квартир в строящихся домах будут храниться на эскроу-счетах в банках. В этом году некоторые компании уже опробовали новый механизм. Так, в Единой информационной системе жилищного строительства появились данные по 100 проектам с использованием эскроу-счетов. Обслуживанием счетов займутся крупнейшие кредитные организации, включая ДОМ.РФ, Сбербанк и ВТБ.
Отмена долевого строительства подстегнула россиян к более активным покупкам на первичном рынке. Некоторые застройщики отметили рост продаж на 50-65% по сравнению с 2017 годом. Цены на квадратные метры в новостройках уверенно ползли вверх: по подсчетам аналитиков «Бюллетеня недвижимости», рост средней цены предложения в новостройках Петербурга за 11 месяцев года составил 4,8%, в Ленобласти цены подскочили на 12,6%.
Рекордными темпами в 2018 году росла ипотека. В ДОМ.РФ подсчитали, что 56% сделок в новостройках и 47% на вторичном рынке россияне заключают при помощи ипотечных займов. По данным ЦБ, в 2018 году россияне получили почти 1,2 млн кредитов на 2,4 трлн рублей, установив тем самым исторический рекорд. Желающих улучшить жилищные условия не остановило даже октябрьское повышение кредитных ставок на 0,5-1,5 процентных пункта. Эксперты ЦБ ожидают, что по итогам года объем средств, привлеченных населением в рамках ипотечных программ, достигнет 3 трлн рублей.
Одним из самых важных событий для российского строительного рынка в уходящем году также стало принятие майского указа президента, для исполнения которого был разработан нацпроект «Жилье и городская среда». Согласно документу, к 2024 году в России ежегодно будет строиться 120 млн кв. м жилья, а ставка по ипотеке составит менее 8%.
Малышам здесь не место
Для строительного рынка Петербурга и Ленобласти уходящий год тоже оказался непростым. Город и область готовились к отказу от «долевки», однако региональная повестка порой вызывала у участников рынка не меньший интерес.
Например, губернатор Ленинградской области предложил ввести запрет на малогабаритное жилье в новых строительных проектах. С такой инициативой Александр Дрозденко выступил на заседании Совета новостроек.
Проблема региона – в острой нехватке социальных объектов. Обеспеченность детсадами, школами и поликлиниками в проектах новых ЖК рассчитывается по областному нормативу, исходя из 30 «квадратов» жилья на человека. Между тем, в Мурино и Кудрово возведено большое количество крошечных студий, где люди живут целыми семьями. В некоторых крупных проектах доля студий занимает больше половины всей площади ЖК. Например, как ранее писал LIVING, компания «Петрострой» в своем «Материке» отдала под студии 66% всех квартир в проекте. В муринском ЖК «GreenЛандия 2» девелопер Setl City запроектировал почти 47% студий (в абсолютном значении на 8 370 квартир приходится 3 927 студий). Губернатор Дрозденко предложил «рубить с плеча» и с 1 января 2019 года не принимать проекты планировки территории со студиями. Впрочем, на конец декабря конкретные планы по запрету на студии так и не были озвучены.
Новая метла
Для Петербурга судьбоносным стал октябрь 2018 года, когда с поста губернатора ушел Георгий Полтавченко, а его место временно занял Александр Беглов. С первых дней работы новый руководитель развел бурную деятельность. Профессиональный строитель по образованию, Беглов назвал главной задачей городских властей решение проблем инфраструктуры и ЖКХ. «Жители города платят реальные деньги за обслуживание и содержание своих домов, они должны получать качественные услуги. Прежде всего я усилю работу дежурной службы и займусь вопросами ЖКХ, чтобы горожане это почувствовали», - заявил врио губернатора. Кроме того, Беглов раскритиковал чиновников Комитета по строительству за медленное освоение средств и нехватку социальных объектов.
Новому градоначальнику пришлось разбираться и с застарелыми проблемами обманутых дольщиков. После скандальной встречи с активисткой Аллой Андреевой в Смольном Беглов пообещал, что к третьему кварталу 2019 года большинство проблемных объектов в Петербурге будут завершены. В 2019 году дольщикам будет передано 9511 квартир, а в 2020-м — еще 855. Глава города пообещал, что вопросы 1199 человек, которые числятся в реестре пострадавших дольщиков Петербурга, будут закрыты.
По мнению зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олега Островского, главная задача объединений дольщиков в том, чтобы привлекать внимание властей к решению сложных вопросов. Сами по себе активисты и общественники эти проблемы решить не смогут. «Активисты – это набат, который напоминает чиновникам о том, что проблемы до сих пор не решены. К сожалению, у нас не проработаны общие правила, в каждом отдельном случае долгостроя вопросы решаются индивидуально – либо в рамках банкротства застройщика, либо с привлечением инвестора. Все попытки выработать единый стандарт пока безуспешны», - поясняет эксперт.
Напомним, что осенью 2018 года Комитеты по строительству Петербурга и Ленобласти вынудили застройщиков приостановить продажи по отдельным объектам, признанным проблемными. В «черный список» попали ЖК, опаздывающие с заселением более чем на полгода. Таким образом, чиновники решили оградить граждан от покупки квартир в потенциально проблемных домах. В список попали 39 областных и 38 городских новостроек, включая 4 ЖК компании Normann, отдельные проекты «Лидер групп», ГК «Город» и «Росстрой».
Будь что будет…
По прогнозам экспертов, сложный для строительного рынка переходный период, стартовавший в 2018 году, продолжится и в 2019. «С рынка уходят слабые игроки, которые в свое время массово получали разрешения на строительство, но не оправдали доверие властей и породили такое широко известное на российском рынке явление, как «обманутые дольщики», - поясняет директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. - Массовые уплотнительные застройки «эконома» в локациях с плохим транспортным сообщением также сдают свои позиции. С уходом от долевого строительства у застройщиков больше не будет возможности собирать деньги с дольщиков на этапе котлована. Порог входа на рынок теперь смогут преодолеть только финансово устойчивые участники. А покупатели, в свою очередь, больше не смогут приобретать недвижимость на первых этапах строительства по сниженным ценам».
По прогнозам эксперта, переход на эскроу-счета, инфляция, рост цен на строительные материалы повысят себестоимость квадратного метра. Впрочем, Ася Левнева полагает, что отсутствие предпосылок для экономического роста и снижение покупательской способности населения не позволят ценам на жилье резко взлететь вверх, не вызвав падения спроса. Поэтому девелоперы и в 2019 году продолжат балансировать между собственной выгодой и сохранением спроса.
«Если в 2018 году спрос на недвижимость подогревался рекордно низкими ставками на ипотеку, то в 2019 таких поблажек от банков ожидать не стоит. Ситуацию должны улучшить новые программы государственной поддержки для отдельных категорий населения, к примеру, молодых семей с детьми. Сейчас рассматриваются законопроекты об «ипотечных каникулах» и реструктуризации ипотеки», - поясняет эксперт.
Руководитель Инженерно-технического центра ТЕХНОНИКОЛЬ Алексей Арабов в свою очередь констатирует, что спад в строительной отрасли наблюдается на протяжении последних нескольких лет. Главные причины сокращения объемов строительства в России - завершение возведения крупных инфраструктурных объектов к Мундиалю 2018, проблемы с привлечением инвестиций и снижение покупательской способности населения. «В 2019 году точками роста для отрасли должны стать программы реновации ЖКХ, жилищное строительство, импортозамещение, ипотечное кредитование, покупка строительных материалов в рассрочку и тренд на энергоэффективность», - полагает эксперт.
В целом прогнозы участников рынка на 2019 год нельзя назвать радужными. Согласно пессимистичному сценарию развития событий, продолжится рост цен на жилье, объемы жилищного строительства будут сокращаться, а с рынка уйдет еще больше застройщиков.
Есть и более позитивный, хотя и не такой реальный сценарий. Как поясняет директор направления «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG Елена Самсонова, оптимистичный сценарий предполагает частичное субсидирование государством ставок при проектном финансировании для сдерживания роста цен на жилье и ипотечное кредитование.
«Возможно, настали времена, когда застройщикам нужно «умерить аппетиты» и разумно снизить доходную часть, а государству – стать более активным участником, осуществляя законодательное регулирование и поддержку жилищного строительства, чтобы хоть как-то продвинуться в решении давно поставленной им самим задачи по обеспечению граждан доступным жильем», - полагает эксперт.
