Мировая практика инвестирования в строительный сектор такова: 2/3 инвестиций идут через банковское проектное финансирование, 1/3 составляют собственные средства компаний. В России – все наоборот. В нашей стране до сих пор нет единого правового механизма по проектному финансированию. В этой связи эксперты указывают на то, что необходимо развивать другие небанковские инструменты. Подробнее о них – читайте в «Теме недели» на STROY.EXPERT.
Проектное финансирование
Несмотря на то, что основным способом привлечения инвестиций для строительных проектов в России все-таки остается проектное финансирование, механизмы его еще недостаточно развиты. Во всем мире проектным финансированием занимаются классические инвестиционные банки, которые имеют право осуществлять прямые инвестиции в крупные проекты. Наши же банки - это, в большинстве своем, кредитные и депозитные учреждения. По мнению экспертов, через несколько десятилетий Россия все-таки придет к европейским стандартам проектного финансирования, но пока говорить об этом слишком рано. Для этого у нас нет законодательных и исполнительных механизмов, судебная система и система контроля также отстает от должного уровня.
Дмитрий Нырков, руководитель проекта ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Как правило, девелоперские проекты являются долгосрочными и довольно рискованными, особенно в условиях сегодняшней административной неопределенности и политической ситуации, из-за чего довольно сложно оценить риски. Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, многие финансовые учреждения начинают выделять средства уже после начала стройки. В связи с этим девелоперу крайне сложно получить инвестиции, например, на этапе предпроектных подготовок: надо либо искать соинвестора, либо вкладывать собственные средства.
Для изменения ситуации необходимо в первую очередь довести до ума правовой механизм проектного финансирования, полагают эксперты, создать систему надежных инвестиционных банков, а также постепенно вводить инструменты использования тех свободных наличных денежных средств, которые могут быть использованы в интересах финансирования строительного сектора.
Собственные средства, договоры ДДУ
Самая большая проблемы в рамках предоставления данного источника финансирования – низкий уровень доверия и падение спроса со стороны потенциальных дольщиков (покупателей квартир). По некоторым оценкам, обманутых дольщиков по всей стране зафиксировано сегодня от 45 до 150 тыс. человек. Если ситуация с несовершенством механизма их защиты (ФЗ-214) не изменится, проблемы будут только усугубляться. Не поможет даже стимуляция мер поддержки ипотеки – в ситуации падающих доходов населения даже уровень ипотечной ставки в 8% вряд ли поспособствует оживлению спроса.
Владимир Гамза, председатель комитета Торгово-промышленной Палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям:
ФЗ-214 надо постоянно править. Ситуация меняется, появляются новые обстоятельства. И тут речь уже не идет о том, хорош или плох сам закон, а только лишь о том, что парадигма развития строительного сектора через механизм дольщиков была изначально неправильной. Правильно было бы сформировать подход через проектное финансирование, тогда бы в стране уже сейчас появился нормальный институт проектного финансирования, а обманутых дольщиков и в помине не было.
В то же время, Светлана Бачурина, ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете ГД ФС РФ по транспорту и строительству, уверена:
Помимо Закона о Компенсационном фонде Госдума планирует запустить порядка 12 различных законов, все они будут работать в комплексе. Нельзя рассматривать отдельно каждый из этих элементов системы. В настоящий момент реализуется системный подход, который позволит запустить, в том числе, и принципы проектного финансирования. Наконец-то соединили экономику и строительную сферу, сформулировав понятие «обоснование инвестиций». На самом деле сегодня никому не нужны «деньги сразу», потребность в них возникает по мере раскрутки проекта с оценкой этапов рисков на каждом из них. В новом законе ответственность застройщика поднята на 3-4 уровня по сравнению с предыдущими актами, для этого в ФЗ-214 введены и объяснены дополнительные элементы, такие, например, как эксроу-счета.
Теперь остается решить вопрос: что делать с теми дольщиками, которые возникли до вступления в силу закона?
В Европе уже давно придумали и реализуют эффективный механизм поэтапного привлечения финансовых средств по проекту. Например, вырыл застройщик котлован – дольщик заплатил за свою будущую квартиру 15% стоимости, освоили 1 этаж – покупатель заплатил еще 10% и так далее. Таким образом, формируется абсолютно защищенная правовая схема финансирования строительства.
Андрей Шелковый, генеральный директор ОАО «АФЖС»:
Я не совсем согласен с критикой системы страхования рисков застройщиков в нашей стране. В качестве примера приведу последние парламентские слушания, которые шли 6,5 часов (порядка 30-40 минут было посвящено обсуждению законопроекта о Компенсационном фонде, а все остальное время отдали на откуп дольщикам, которые приехали со всех регионов России). Ни в одном выступлении не было претензий дольщиков к страховым компаниям, претензии в основном касались власти и застройщиков. Конечно, ФЗ-214 сегодня эволюционирует, все время обнаруживаются новые прорехи, которые необходимо дополнительно донастраивать, особенно в части контроля за деятельностью застройщиков в рамках договорных взаимоотношений по ДДУ. Это нормальная практика: закон, который был принят еще 10 лет назад, не может оставаться в неизменном виде. По сути, когда мы говорим о проблемах дольщиков, которых в нашей стране по разным оценкам от 45 до 150 тыс. человек, мы имеем в виду тех людей, которые вложились в проекты до вступления в силу механизма обязательного страхования строительной деятельности. Сейчас будет тоже самое: принятый закон нацелен только на тех дольщиков, с которыми будут подписываться договоры по новым проектам. Однако всем понятно, что этот закон никак не решит проблему текущего дня. Будут ли защищены сегодняшние дольщики этим законом? Да. Ведь речь идет о создании публично правовой компании, в этом случае будет иметь место субсидиальная ответственность государства, а значит финансирование дольщиков будет идти из бюджета, то есть из наших с вами налоговых отчислений.
В данных условиях необходимо еще большее внимание уделять развитию рынка небанковского финансирования строительной отрасли в нашей стране.
Небанковское финансирование
Помимо проектного банковского финансирования и собственных средств (договоры ДДУ), существуют и другие инструменты финансирования жилой и коммерческой застройки, в том числе проектов по комплексному развитию территорий. В частности, речь может идти о Паевых инвестиционных фондах (ПИФы), Пенсионных фондах, государственной поддержке в виде договоров ГЧП и концессий.
Ольга Архангельская, вице-президент РГУД, партнер компании Ernst&Young:
Сейчас на рынке активно развиваются источники, связанные с инвестиционными фондами. Дело в том, что за рубежом пенсионные фонды являются весомыми игроками на этом рынке. Речь идет о долгих деньгах, которые не требуют очень высокой доходности и идеально подходят рынку недвижимости. Впрочем, долгое время российское законодательство не было достаточно проработанным, чтобы этот инструмент активно использовался застройщиками. Сейчас пенсионные деньги начали вливаться в отрасль.
Одним из перспективных направлений – это механизм облигационных замов. ЦБ РФ сегодня делает все необходимое для того, чтобы этот рынок состоялся, но, к сожалению, пока не все проблемы, препятствующие этому, устранены.
Кроме этого, все активней в последнее время применяются и механизмы ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья.
Катерина Григорьева, директор направления «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG:
Применение механизма ГЧП при реализации проектов строительства доступного (социального) жилья предполагает привлечение бюджетного финансирования для создания объектов инженерной и социальной инфраструктуры, что является важным условием снижения стоимости квадратного метра жилья и обеспечения его доступности, реализации по ценам, ниже рыночного уровня. Реализация инвестором проектов жилой застройки подразумевает также его обязательство по строительству сопутствующей инженерной инфраструктуры (водоснабжение и канализация, электроснабжение, газоснабжение, управление твердыми бытовыми отходами), а также объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц). Затраты по строительству указанной инфраструктуры, как правило, полностью ложатся на инвестора и, в конечном счете, включаются в стоимость жилья. В связи с этим, с одной стороны, стоимость жилья становится недоступной для населения особенно в регионах, а, с другой стороны, финансовые показатели и окупаемость проекта становятся неприемлемыми для рационального инвестора.
