В Санкт-Петербурге доля элитного жилья, сдаваемого с отделкой, постепенно падает: сегодня 80% предложения люксовой недвижимости составляют объекты без отделки. В других сегментах, напротив, доля жилья с отделкой растет.
По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, с января по май 2022 года доля жилых комплексов, реализующих квартиры без отделки, увеличилась на 1 п. п. по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, а объем предложения жилых комплексов с чистовой отделкой увеличился на 2 п. п. При этом отрицательная динамика предложения затронула комплексы, где квартиры реализуются либо с предчистовой отделкой (–2 п. п.), либо где в рамках одного комплекса есть квартиры с разными типами отделочных работ.
Аналитики Knight Frank St. Petersburg говорят, что с 2011 года доля объектов с чистовой отделкой увеличилась на 15 п. п. и заняла лидирующую позицию на рынке, которая сохраняется на протяжении последних пяти лет. Заметно увеличение доли объектов с чистовой отделкой среди новостроек класса С: с 35 до 40%. В то же время в элитном сегменте комплексы с чистовой отделкой отсутствуют: 80% предложения составляют объекты без отделки. В объектах бизнес-класса преобладает предложение квартир без отделки (75% от общей площади жилья класса В), доля квартир с предчистовой отделкой в сегменте составляет 24%.
Включить в ипотеку
Наиболее привлекательным предложением для покупателя является наличие отделки в комплексах массового сегмента, где основная доля сделок осуществляется с использованием ипотеки. Наличие отделки, включенной в стоимость квартиры, позволяет сэкономить на дополнительных затратах и быстрее переехать в новую квартиру либо скорее начать использовать ее для сдачи в аренду. Стоимость отделки большинство девелоперов не оговаривают отдельно, так как она уже включена в стоимость квадратного метра жилья.
«Квартиры с чистовой отделкой от застройщика — наиболее популярный вариант на рынке петербургских новостроек. В течение последних нескольких лет доля спроса на квартиры с отделкой стабильно высока: их выбирают 60–65% покупателей жилья категории масс-маркет. С учетом резкого роста цен на строительные и отделочные материалы все больше покупателей склоняются к выбору отделки от застройщика»,— рассказывает директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.
«Интерес к квартирам с полной чистовой отделкой последние годы был достаточно высок. Это удобная для покупателей недвижимости опция. Они избавляют себя от головной боли, связанной с ремонтными работами. И получают возможность сразу жить в комфортных условиях»,— говорит директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев.
В целом за последние одиннадцать лет доля объектов с чистовой отделкой увеличилась на 15 п. п., до 35%, и заняла лидирующую позицию на рынке, которая сохраняется на протяжении последних пяти лет. Данная тенденция обусловлена наличием значительного объема жилья массового спроса, где проведение отделки является существенным фактором при выборе жилья: включение отделки в стоимость квартиры позволяет покрывать затраты на ремонт за счет ипотеки.
В то же время в элитном сегменте комплексы с чистовой отделкой практически отсутствуют: 80% предложения составляют объекты без отделки. Еще 12% предложения — это комплексы с полной отделкой и частичной меблировкой (например, ЖК «Фонтанка, 76» и One Trinity Place). Это объясняется тем, что для элитного покупателя при покупке квартиры в новостройке крайне важно создать эксклюзивный проект, соответствующий личным потребностям и ожиданиям.
В объектах бизнес-класса также преобладает предложение квартир без отделки (75% от общей площади жилья класса В). Но вместе с этим и в отличие от элитных комплексов, существенна доля квартир с предчистовой отделкой — 24%. По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, данное обстоятельство обусловлено спецификой жилья бизнес-класса: большая часть объектов располагается в центральных или приближенных к центру локациях. Комплексы характеризуются более компактной квартирографией, нежели в элитных объектах, но с эргономичными планировочными решениями, которые не требуют лишних перепланировок. Предчистовая отделка в подобных объектах, с одной стороны, позволяет покупателям создать индивидуальный дизайн квартиры, с другой стороны — сэкономить время и сократить затраты на подготовительные работы.
В более высоких классах и до кризиса спрос на отделку был не очень высок. «Покупатели стремятся к уникальности и преимущественно хотят самостоятельно выполнить дизайн-проект помещений. Доля квартир с отделкой составляет около 30% в классе бизнес, в премиум-классе встречаются лишь штучные лоты»,— говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
В компании GloraX отмечают, что в 2021 году некоторые девелоперы стали также предлагать квартиры с кухней, с полной меблировкой или добавили пакет меблировки как дополнительное предложение. «Вероятно, сейчас девелоперы исключат такие предложения, а также будет снижаться доля квартир с чистовой отделкой, так как спрогнозировать затраты на меблировку и отделку в текущей ситуации сложно. На данный момент перед девелоперами стоит сложная задача по поиску новых поставщиков и сохранению приемлемой для покупателя цены. Однако для самих покупателей в текущих условиях предложения с отделкой стали более привлекательными, так как позволяют не беспокоиться насчет увеличения стоимости ремонта в будущем»,— рассказывают в GloraX.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, отмечает, что в большинстве случаев квартиры с отделкой предлагаются в масс-маркете — это более 50% квартир в классе комфорт. «Отделка "под ключ" присутствует в единичных проектах: из-за активного подорожания стройматериалов (около 30% за 2021 год) и ухода с российского рынка ряда поставщиков многие девелоперы начали отказываться от идеи отделки "под ключ". Также с целью сдерживания стоимости квадратного метра квартир на рынке стали предлагать отделку как опцию, а не как готовый продукт или делают скидку покупателям в случае отказа от отделки»,— делится госпожа Конвей.
Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ, говорит, что количество запросов на квартиры с чистовой отделкой и white box растет. «В ситуации лавинообразного роста цен на строительные материалы и намечающегося дефицита по ряду позиций квартира с отделкой становится очень выгодным приобретением. С 2020 года количество сделок по приобретению квартир с чистовой отделкой и white box увеличилось в среднем на 10–15%»,— приводит она данные. Эксперт отмечает, что в последнее время РСТИ принципиально пересмотрел политику в отношении отделки и в своих новых проектах около 30% лотов предлагает с чистовой отделкой, еще 20% — с отделкой white box. «С начала 2022 года многие застройщики увеличили стоимость отделки. Сейчас диапазон стоимости отделки в комфорт-классе — 16–21 тыс. рублей за квадратный метр, в бизнес-классе — 19–34 тыс. рублей за квадратный метр. Тренда урезания бюджета покупки мы не фиксируем»,— сообщает госпожа Пчелкина.
Рост на треть
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», говорит: «В целом стоимость всех типов квартир выросла пропорционально. Если сравнивать месяц к месяцу, то в марте 2021 года стоимость квадратного метра с отделкой составляла 135,4 тыс. рублей, в марте 2022 года — 170,7 тыс. рублей. Таким образом, прирост в цене составил 26%. Можно предположить, что в ближайшей перспективе мы увидим некоторую корректировку долей — чистовой и предчистовой отделки. С одной стороны, часть покупателей готовы предпочесть более бюджетную отделку white box, чтобы стоимость квартиры стала ниже. Другие, наоборот, хотят приобрести полностью готовую квартиру, что может оказаться выгоднее в текущих реалиях (в связи со скачками стоимости на материалы и закрытием магазинов). Если квартира приобретается в ипотеку, то выгоднее включить стоимость отделки в ежемесячный платеж, чем брать потом для ремонта потребительский кредит по более высоким ставкам».
Ирина Евдокимова, руководитель проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG, считает, что за последний год стоимость отделки квадратного метра выросла на 30–40%. Значительный рост цен обусловлен нарушением логистических цепочек, а также прекращением поставок рядом производителей отделочных материалов на фоне геополитической ситуации в мире. «В текущих реалиях покупатели стараются оптимизировать свои затраты и предпочитают квартиры в отделке white box, чтобы в дальнейшем выбрать отделочные материалы и произвести ремонт исходя из своих финансовых возможностей»,— поясняет она.
