Совет директоров Банка России 22 марта 2019 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 7,75% годовых, ранее, 14 декабря 2018 года Центральный банк второй раз за год поднял ключевую ставку, что создало очередную волну ажиотажа на рынке жилья и ипотеки. Относительно 2019 года эксперты дают различные прогнозы, но в целом единодушны — рекорды 2018 года побиты не будут.
Новый покупатель и новостройка
Во второй половине 2018 года продажи на рынке жилья в РФ активно росли, в 2019 году рынок опасается сокращения притока новых покупателей. Произойдет это не только на фоне роста числа новостроек, но и на фоне перехода застройщиков на проектное финансирование и отмены договоров долевого участия.
Как комментирует «БГ» Владимир Дядичев, эксперт на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге, уменьшение числа новых покупателей приведет к росту цен на первичном рынке. «А если мы добавим сюда рост ипотечных ставок и указ президента к концу года снизить ставки до 8%, мы получим полный штиль на рынке как минимум на полгода», — говорит г-н Дядичев. С ним согласен и Ильдар Хусаинов, руководитель компании «Этажи» , который прогнозирует и снижение спроса на жилье, и сокращение объема ипотеки.
«Согласно нашей базовой стратегии, объем кредитов в следующем году сократится на 10–15%», — комментирует эксперт, подчеркивая, что 2018 год был лучшим годом в развитии строительной отрасли в новейшей истории России (начиная с 1991 года), как по объемам, так и по настроению его участников.
Елена Балашова, директор, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» Группы компаний SRG, считает, что приток новых покупателей на рынок может сократиться в 2019 году, но это произойдет, прежде всего, за счет повышения ставок ипотечного кредитования на 2–4 процентных пункта по сравнению с 2018 г.
Антон Мороз, член Экспертного совета Партии „Единая Россия“, президент Северо-Западного Зернового Союза, полагает, что рынок не продемонстрирует в 2019 году заметный рост числа новостроек, даже, несмотря на то, что отрасль сейчас будет стремиться к исполнению национального проекта „Жильё“. „Всё равно будет некое переосмысление как стратегии развития жилищного строительства, так и фактических возможностей компаний, работающих в жилищном строительстве, — комментирует г-н Мороз. — Поэтому мы ожидаем, что объём построенного в этом году жилья может соответствовать показателям 2018 года, а, возможно, даже немного сократится.
При этом — рынок покупателей жилья напрямую зависит от количества средств, зарабатываемых населением, а также от возможности и доступности ипотечного кредитования и иных форм поддержки. В настоящее время стоимость ипотечного кредита чуть-чуть растет, доходы уменьшаются, что, естественно, вызывает отток покупателей. Ипотека всё равно будет расти и развиваться, а количество новостроек сохранится на уровне прошлого года или немного уменьшится“.
Ставки или Эскроу?
Рынок ожидает роста ставок по ипотеке, которые могут остановить рост объема продаж. Уже в начале 2019-го средние ставки по ипотеке откатились до уровня 2017-го, перешагнув психологический барьер в 10%. И вполне возможно, что к концу года они еще и могут вырастут до 12%. Соглашается с тезисом о том, что продажи в 2019 году могут сократится, и Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. «Высокий спрос последних двух лет стал прямым следствием сокращения ставок по ипотеке с 12% до 9,5% годовых, — комментирует эксперт. — Это привело к тому, что порядка 50–70% сделок заключаются с привлечением кредита. На рынок пришло много покупателей, которые ранее предпочитали аренду, так как ипотека была дорогой. Однако во второй половине 2018 года ставки по кредитам резко возросли с 9–9,5% до 10,5–11% сейчас. Это значит, что поток клиентов уже не пополнится теми, кто готов был занять на покупку жилья средства, скажем, под 8,5% годовых. Кроме того, отложат сделки и те, кто рассчитывал на ставку 9–9,5%.
Ажиотажная волна спроса со стороны клиентов, которых насторожил рост ставок, спадёт, и начнется постепенное снижение темпов прироста спроса, хотя резкого обвала не будет. В начале 2017 года, когда ставки были схожи с сегодняшними, число ипотечных сделок было примерно на 30% ниже. Именно в такой степени может замедлиться спрос в 2019 году».
Как полагает генеральный директор первой в России краудфандинговой площадки недвижимости Aktivo.ru Егор Клименко, ставки могут сжать рынок недвижимости, но не меньшее влияние на него окажет эскроу-счета и проектное финансирование. «С этого момента (1 июля 2019) в стране фактически будет продаваться только готовое жилье, т. к. деньги покупателей, попавшие на эскроу-счета — „заморозятся“ до ввода объекта в эксплуатацию, и лишь после этого банк переведет их застройщику, — говорит г-н Клименко. — Последний, при этом, вместо „бесплатных“ денег дольщиков (составляющих около 80% текущих инвестиций в жилищное строительство в России) будет вынужден брать на стройку у банка недешевый, целевой кредит (так называемое проектное финансирование). Что, в свою очередь, приведет к созданию дополнительной финансовой нагрузки на строителей, которую они, естественно, „переложат“ на покупателей. Даже по самым скромным оценкам — речь может идти о росте стоимости квадратного метра на 10–15%».
Директор компании «Жданов Групп», Евгений Жданов, соглашается с тем, что увеличение объема продаж замедлит не только рост ставок по ипотеке, но и новые механизмы работы проектного финансирования, которое приходит на смену долевому строительству.
«Проблема в том, что ни наши девелоперы, ни наши банки не знакомы с такой схемой, и на ее полноценную реализацию потребуется не один год, — делится Евгений Жданов. — В любом случае, перевод жилищного строительства на подобную систему станет роковым для многих компаний, которые вынуждены будут уйти с рынка. Прежде всего, это касается малых и средних организаций, которые осуществляют в основном точечную застройку. Все это ведет к монополии нескольких гигантов строительной отрасли, а значит, к отсутствию полноценной конкуренции и, как следствие, потере качества возводимых объектов».
Антон Мороз, член Экспертного совета Партии «Единая Россия», высказал противоположное мнение, он полагает, что ипотека будет постепенно дешеветь. «Вообще, развитие нацпроекта „Жильё“ подразумевает снижение ставки ипотечного кредитования, а с учётом того, что нацпроекты предложил и ввёл в действие Президент РФ, они полностью курируются Правительством РФ на всех уровнях. Я думаю, что постепенно рост ипотечной ставки будет остановлен, и будет снижаться. Поэтому, мы всё же надеемся, что удешевление ипотеки будет являться драйвером развития строительства с точки зрения покупательской способности и вовлечения граждан в покупку нового жилья», — комментирует г-н Мороз.
Если государство захочет…
Промышленный эксперт, к.э.н., Леонид Хазанов, полагает, что для коренного изменения ситуации на строительном рынке необходим комплекс мер, направленных не только на оживление девелопмента, но и всей экономики России. «Начиная от уменьшения ставок по ипотечным кредитам и улучшение законодательства и заканчивая созданием новых рабочих мест, повышением зарплат и борьбой с безработицей. Страна нуждается в экономическом росте, способном взбодрить жилищное строительство», — говорит г-н Хазанов.
Елена Балашова, директор, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» Группы компаний SRG, также соглашается с тем, что сжимание рынка произойдет только в том случае, если государство устранится от проблемы дорожающей ипотеки. «Это взаимосвязанные процессы. Если ставки по ипотеке вырастут, а государство не предпримет адекватные меры по поддержке рынка, негативных последствий не избежать», — комментирует эксперт.
Владимир Дядичев, эксперт на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге, уверен, сжимание рынка произойдет в любом случае на фоне изменения законодательства и повышения цен на недвижимость. «А вот на сколько сильно зависит от того, сможет ли государство выполнить свои обещания по снижению ипотечных ставок к концу года или нет», — дополняет г-н Дядичев.
Спасительная ипотека
Если что и спасет рынок жилья, так это доступная ипотека, полагают многие эксперты. «Ипотека по низкой ставке — это хорошая стимуляция для покупки жилья, — продолжает Владимир Дядичев. — Потому что почти 50% сделок в России проходит с помощью ипотечных средств. Но всё же не стоит забывать и про другие факторы, которые влияют на покупательскую способность, такие как: стоимость жилья, уровень жизни, поддержка молодых семей и прочее».
Елена Балашова, директор, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» Группы компаний SRG, не совсем согласна с мнением об ипотеке, как о спасательном круге рынка. «С одной стороны, рынок действительно сжимается из-за увеличения ставок. С другой стороны, этому также способствует рост цен на недвижимость. Во многом этот рост был спровоцирован поправками, внесенными в закон об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ), а также ростом цен на первичном рынке жилья».
Антон Мороз, член Экспертного совета Партии «Единая Россия», также полагает, что для развития рынка жилья необходима не только доступная ипотека, но и различные формы жилищного строительства, включающие в себя не только индустриальное, малоэтажное, индивидуальное домостроение, но и арендное жильё, жильё социального найма, а также программу реновации. «Всё это в комплексе может дать увеличение квадратных метров, а также возможности граждан в покупке или аренде этих площадей для собственных нужд.
В целом, мы ожидаем, что 2019 год может обеспечить некоторую „просадку“ строительного рынка с точки зрения сдаваемых квадратных метров. Но в случае грамотной реализации нацпроектов мы приведём систему учёта квадратных метров в надлежащее состояние, сможем потратить это время на разработку грамотных документов территориального планирования, создание банка земельных ресурсов по всей территории России, а не только в Москве, Санкт-Петербурге», — комментирует г-н Мороз.
Директор компании «Жданов Групп», Евгений Жданов, солидарен с мнением о том, что рынку необходима не только доступная ипотека, но также грамотное и уже, наконец, окончательное законодательство в строительной сфере. «Строительный комплекс — это очень неповоротливый механизм, и его постоянно трясет от регулярно принимаемых поправок, изменений, норм. Возможно, это происходит от того, что большинство законов принимают люди, далекие от практического строительства. Вот и предлагаемые сегодня варианты кредитного финансирования, безусловно, увеличат стоимость квадратного метра, а значит, и ипотеки, — тем более, в условиях грядущей монополизации рынка», — резюмирует Евгений Жданов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, считает, что для поддержки рынка власти должны быть более социально-ориентированы. «Государство должно строить социальное жилье с низкой арендной платой. Снижать стоимость заемного кредитования, регулировать рынок аренды и спекулятивные инвестиции в жилье», — говорит эксперт.
