02.08.2016 17:18:00
Терешин.jpg      
Двадцать шестого августа должен определиться покупатель 100% акций АО "Столичные аптеки". Инвесторы живо интересуются объектом, правда, в основном их интересует недвижимость. Власти Москвы настаивают: до 2018 г. в этих помещениях должна быть аптека. Окончательного ответа на вопрос, что будет с покупателем, который нарушит это требование, нет. Настойчивое желание разъяснить эту ситуацию сигнализирует, что "Столичные аптеки", скорее всего, исчезнут с карты Москвы. Если, конечно, не найдется фармпокупатель.

Отсрочка Москва активно рекламирует АО "Столичные аптеки", в объявлении о продаже подчеркивается, что за 5,6 млрд. руб. покупатель получит 185 объектов недвижимости, из которых 180 аптечных пунктов и 5 складских помещений. "В Центральном административном округе цена составляет от 120 тыс. до 140 тыс. руб. за квадратный метр - достаточно консервативный ценник. Цены по остальным округам варьируются от 60 тыс. до 100 тыс. руб. Как формировалась цена? Все цены недвижимости очищены от НДС, второй фактор - уторговывание, которое закладывалось при формировании цены на уровне 25%, поправка на низколиквидность пакета 34%. Итог - 180 объектов недвижимости мы получаем со скидкой к рыночным ценам 60%", - утверждает директор направления "Финансовый консалтинг" Группы компаний SRG Иван Терешин, чья компания помогает городу в продаже объекта.

Но, прежде чем предприниматель сможет распорядиться этим богатством, он должен подождать до конца 2018 г. Дело в том, что, когда ГУП "Столичные аптеки" приватизировалось, в соответствующем распоряжении указывалось: акционерное общество не имеет права менять профиль деятельности помещений.

То есть там, где была аптека, должна остаться аптека.

Как раз этот момент и не устраивает потенциальных покупателей.

Во-первых, согласно отчетности "Столичных аптек", предприятие убыточно.

Выручка общества по итогам 2015 г. снизилась на 28% - с 2,8 млрд. до 2 млрд. руб. Убыток вырос на 9% и составил 329 млн. руб. Кредиторская задолженность на конец 2015 г. составляла 663 млн. руб., дебиторская - 72 млн. руб. На презентации актива, которая прошла 20 июля в отеле "Марриотт Москва Ройал Аврора", представители девелоперских компаний просили показать им "того эффективного менеджера, который не может торговать без убытка".
 Во-вторых, как рассказал во время презентации директор по развитию RNC Pharma Николай Беспалов, аптечная розница - не самый рентабельный бизнес.
В 2015 г. рост фармынку обеспечила инфляционная составляющая, а продажи в упаковках снижались. Правда, эксперт отметил, что снижается рентабельность продажи лекарственных препаратов. "Но мы должны понимать, что аптечные сети зарабатывают, в основном, не на продаже лекарственных препаратов. Они оказывают дополнительные услуги, с помощью которых способны наращивать эту рентабельность. Например, услуги продвижения для производителей", - подытожил Николай Беспалов.
 Аптека, не аптека По-видимому, от этого сообщения потенциальные покупатели приуныли, поняв, что не такой уж он простой, аптечный бизнес. Еще больше их огорчил тот факт, что у "Столичных аптек" есть 50 нефункционирующих объектов. По словам Ивана Терешина, именно из-за них компания несет убытки, так как необходимы средства на их содержание.
    "Однако эти же 50 помещений - потенциал для роста. Вы можете их отремонтировать и распорядиться, как хотите", - подбодрил он аудиторию.
 У инвесторов появилась надежда, что хоть эти помещения они смогут использовать для более рентабельного вида деятельности. Но их ожидания были напрасны. По словам советника генерального директора ГУП "Московское имущество" Натальи Карпенко, распоряжение по приватизации касается всех объектов недвижимости, где были аптеки. То есть аптеки должны быть во всех 180 объектах. И если предприниматель отремонтирует 50 неиспользуемых помещений, то он должен открыть там аптеки, по крайней мере, до конца 2018 г. Если он этого делать не хочет, то, по мнению г-жи Карпенко, "ничего не мешает ему подготовить эти 50 помещений к перепрофилированию, провести ремонт", ведь конец обременения не за горами.
 Далее инвесторы нашли еще один вариант повышения рентабельности. 105 из 180 помещений имеют размер от 100 до 500 м2, а площадь 69 объектов и вовсе превышает 500 м2. Для аптеки это много. "Можно использовать часть помещения под аптеку, а часть - под сопутствующие виды деятельности", - предположила Наталья Карпенко.
 Когда ее спросили, можно ли пустить на свободную площадь торговые сети, она ответила: "Думаю, что кардинальные изменения деятельности не совсем будут приемлемы".
 В то же время начальник Управления по работе с государственными, унитарными и казенными предприятиями Департамента городского имущества г. Москвы Павел Рассказов рассказал, что не надо бояться формулировок: "Есть документ - распоряжение о приватизации. Все помещения обладают свойством аптечных. До конца 2018 г. должна быть аптека. Никакого указания на то, что 10% должна быть аптека, а остальное что угодно, там не содержится. Не должно быть деятельности, запрещенной законодательством. При покупке пакета акций заключается договор, в котором нет никаких обременений".
 Надежда умирает Тогда предприниматели прямо спросили: если мы закроем аптеку и откроем магазин, какие будут санкции?" Распоряжение выпущено собственником, который и следит за его соблюдением. Законом не предусмотрены конкретные санкции за несоблюдение использования", - ответила Наталья Карпенко.
    "Чисто теоретически существует риск, что в этом помещении неправильно используются площади. И вас как собственника могут вынудить до 2018 г. исправить ситуацию. Будет ли город это делать или нет - ваш риск как предпринимателя. Конечно, городу проще было бы подождать до конца 2018 г., когда закончится обременение, и продать эти помещения в розницу", - казалось бы, поставил точку в споре управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко.
 И тут, наконец, сказал свое слово профессионал. Представитель компании "Неофарм" рассказал присутствующим, что если лицензия выдана на все помещение, то ничего, кроме аптеки, там быть не должно, даже оптики.
Девелоперы отказывались в это верить. По залу прошел шумок: мол, сказали же чиновники, что можно и не только аптеку. Тогда модератор попросил пояснить этот вопрос зам. генерального директора АО "Столичные аптеки"
Анну Окуневу. Правда, она так и не ответила на этот вопрос, сказав только, что все 180 помещений имеют соответствующие действующие лицензии, в том числе и 50 неработающих.
 Поняв, что от аптек никуда не деться, модератор - председатель Совета директоров компании RRG Денис Колокольников спросил г-жу Окуневу, как сейчас дела у общества. Однако она не стала вдаваться в подробности, сказала, что ситуация меняется в зависимости от сезона и что не настолько она плохая, а показатели за первое полугодие примерно такие же, как за аналогичный период прошлого года.
 Работать надо
    "Вы продаете аптеки под аптеки. Об оценке имущества, о привлечении инвесторов, о перепрофилировании, использовании дополнительных видов деятельности речи быть не может", - наконец понял частный предприниматель девелопер Алексей Чернышев.
 Покупать или не покупать? На этот вопрос однозначного ответа от экспертов так и не прозвучало. "Инвестору предлагается принять на себя риски и получить оптом примерно 50 тыс. квадратных метров, средневзвешенная цена 100 тыс. за квадратный метр. Продается юридическое лицо с определенными возможностями ведения бизнеса. Надо быть готовыми к тому, что с этим активом придется работать большой командой", - предложил свое решение Александр Ошурко.
    "Нужно быть очень хорошим предпринимателем и обладать очень большой компанией, чтобы сказать, что это интересное предложение, - уверена директор направления стрит-ритейла компании Knight Frank Виктория Камлюк. - В стрит-ритейле ликвид/неликвид - тонкая материя. В презентации сказано, что 103 объекта с витринами, а остальные? Что делать с подвалами, площадь которых около 13 тыс. квадратных метров? Сколько киловатт на каждом объекте? Где вход? Есть информация, что большая часть объектов в дворовой части. Нужно посмотреть транспортную доступность. Сегодня на рынке стрит-ритейла предложение превышает спрос. Можно купить хорошее помещение с меньшим сроком окупаемости".
 Тем не менее Москва надеется, что покупатель на "Столичные аптеки" найдется. Как сказал Павел Рассказов, никто не верил, что город сможет продать кинотеатры, но ведь продал же. В декабре 2012 г. девелоперская компания ADG Group купила 39 кинотеатров в Москве за 9,6 млрд. руб. Но по условиям торгов новый владелец должен отдать 30% площади под "культурно-просветительское назначение", а на остальной сможет открывать кафе, рестораны и магазины. С аптеками так может не получиться.

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 (985) 141-19-14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться