Точно такая же ситуация и с теми, кто брал валютную ипотеку. Что бы они ни говорили и как бы их ни было жалко, но абсолютно понятно, что они вообразили себя финансовыми гуру и решили сэкономить, основываясь на своих собственных прогнозах динамики валютного рынка.

Аналитики, когда говорят об игре на фондовом рынке, зачастую предупреждают новичков, что никогда нельзя идти против рынка: это как толпа в панике – если попытаешься протиснуться через нее, могут затоптать. Но в последнее время у экспертов все чаще возникают крамольные мысли: а почему не попробовать сыграть против рынка? Когда все в ажиотаже покупают доллары – продавать их, а когда продают – покупать. Ведь чем сильнее на рынке паника, тем больше вероятность, что он скоро развернется в обратную сторону.

Точно такая же ситуация и с валютной ипотекой: казалось бы, после череды скандалов только безумец может взять кредит в валюте. Но попробуем рассмотреть эту ситуацию с иной стороны. Если доллар к рублю сейчас действительно переоценен, то валютная ипотека может оказаться крайне интересным инструментом для улучшения жилищных условий. В случае укрепления рубля снизятся ежемесячные платежи по долгу в рублевом выражении, да и сама квартира, исходя из остатка долга в пересчете на рубли, тоже подешевеет.

«Действительно, при прочих равных ипотека в валюте сейчас очень выгодна. Можно получить выгоду за счет меньшей переплаты по процентам и выиграть за счет укрепления рубля. Так, на мой взгляд, до конца года рубль будет плавно укрепляться к доллару до отметки 68–70 руб.», – отмечает финансовый аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин. По его словам, в пользу подобной динамики говорит ряд фундаментальных факторов. Ключевым из них является рост цен на нефть на ожиданиях сокращения объема добычи в США и Канаде. Даже при условии инерционного роста мирового потребления, это должно уже к концу года полностью нивелировать переизбыток предложения на рынке. При этом опасения, связанные с переполнением емкостей для хранения нефти выглядят необоснованными. По оценкам эксперта, избыточные емкости могут быть предоставлены мировым танкерным флотом и, предположительно, к середине года, – Китаем в рамках запланированного увеличения стратегических резервов. 

«Помимо сырьевого рынка, внимания заслуживает состояние платежного баланса РФ. Согласно данным за 2015 г., сальдо текущего счета улучшилось на 13% по сравнению с 2014-м. При прочих равных это означает, что плавающий курс национальной валюты нащупал дно, с учетом ранее принятых на себя многочисленных внешних шоков. Наконец, отмечу жесткую бюджетную дисциплину правительства и монетарную политику ЦБ РФ, которые эффективно сокращают инфляционные ожидания», – заключает Тимур Нигматуллин.

«Валютная ипотека подойдет тем гражданам, которые располагают стабильным источником валютных доходов. В любых других случаях оформление кредита в валюте означает риск потерять самое ценное – собственное жилье – из-за непредсказуемых курсовых колебаний. Очень важно понимать, что, покупая недвижимость в России, вы приобретаете актив, рыночная стоимость которого определяется в рублях, а не в долларах», – предупреждает партнер группы компаний SRG Максим Русаков. Рост курса доллара по отношению к рублю привел валютных заемщиков к тому, что размер их долга выше, чем стоимость приобретенной недвижимости. Даже продав квартиру, они все еще остаются должны банку и будут вынуждены пройти процедуру банкротства или погашать кредит, лишившись жилья. По его словам, валютная ипотека может оказаться выгоднее на пару процентов, но несет слишком высокие риски, чтобы быть оправданной для большинства заемщиков. При этом не стоит забывать, что не только отдельные заемщики, но и крупнейшие организации брали кредиты в валюте, рассчитывая сэкономить на процентах. Соответственно просчеты и ошибки в долгосрочной оценке рисков допускали даже профессионалы в области кредитных продуктов.

«Возможно, и так (валютная ипотека выгоднее рублевой. – Прим. «Ко»). Кредитные ставки ниже порой на несколько процентов, а если еще и доллар через год-другой будет стоить дешевле или хотя бы нефть и рубль заметно укрепятся в горизонте пяти лет… Но понимаете, это своего рода джек-пот, когда ты можешь крупно выиграть в деньгах, а можешь и наоборот – поставить под угрозу свои долгосрочные планы: наглядный пример нынешних валютных ипотечников перед глазами… К тому же даже существенное ослабление доллара к корзине мировых валют, если оно произойдет, не обязательно означает столь же заметное и синхронное укрепление рубля», – говорит шеф-аналитик ГК TeleTrade Петр Пушкарев.

Остается вопрос: что делать тем, кто брал валютную ипотеку при курсе 24 руб. или 35 руб. за доллар? «Помогать, разумеется, надо. Без единственного жилья оставлять людей нельзя. Государство может, например, заплатить банкам оставшуюся часть кредита, став сособственником квартир. Дальше – договариваться. Например, родишь ребенка – часть площади подарят. Не хочешь иных условий – будешь платить. Но не на тех грабительских условиях, которые вытекают из кредитно-денежной политики ЦБ», – говорит руководитель департамента экономического анализа и прогнозирования Российского национального комитета по черноморскому экономическому сотрудничеству Анатолий Чургель. С тем, что государство не должно в этом вопросе оставаться в стороне, согласен и член совета директоров Азиатско-Тихоокеанского банка Олег Сафонов.

Сейчас ЦБ анализирует возможность направления на программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации 4,5 млрд руб. Также прорабатывается механизм помощи отдельным социальным категориям. Ими могут стать родители, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, а также граждане, воспитывающие детей-инвалидов, и ветераны боевых действий. «Но, на мой взгляд, такая помощь необходима не только валютным заемщикам, а всем клиентам, которые оказались в трудной жизненной ситуации», – уверен Олег Сафонов. Хотя, если посмотреть на ситуацию объективно, заемщики сами брали на себя валютные риски. И взамен они существенно выигрывали в ставке и размере платежа. Валютная ипотека оставалась выгодной при росте курса даже в полтора процента. Конечно, никто не мог предсказать такого обвала рынка, который произошел в 2014–2015 гг.

«С одной стороны, получение кредита физлицом в банке – это рыночная договоренность, и ответственность несут стороны, подписавшие договор, – рассуждает директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов. – С другой стороны, рынок валютной ипотеки складывался более 10 лет назад, и финансовая грамотность граждан на тот момент была гораздо ниже. Физлица, покупая квартиры с кредитным плечом, стимулировали развитие экономики, ведь на строительный сектор подвязано множество смежных отраслей и сегментов рынка. Теперь, когда проблема касается тысяч людей, надо искать механизмы, позволяющие найти компромисс». Одним из таких механизмов является принятое государством постановление о помощи отдельным категориям граждан, чьи доходы снизились относительно ипотечных платежей. Возможно, есть резон повнимательнее посмотреть на понятие «отдельные категории граждан», так как действующая редакция охватывает далеко не всех. Но в любом случае они такие же игроки на Forex, как и те госбанки, которые ставят на дальнейший обвал рубля. Правда, этот факт не доказан, а значит, не пойман – не вор.

«Конечно же, возможны различные сценарии поведения цен на нефть и соотношения курсов валют. И в каждом случае есть свои аргументы, – рассуждает Сергей Козлов. – Но для чего простому обывателю забивать себе этим голову и на протяжении очень длительного периода сидеть на пороховой бочке и зависеть от того, на что он повлиять не может?» Он же квартиру покупает, а не валютными спекуляциями занимается, недоумевает эксперт. Если хочешь адреналина, можешь выделить какой-то лимит денежных средств и поиграть на бирже или валютном рынке. Но рисковать своим семейным имуществом – это слишком. При этом валютная ипотека может быть оправданна только в том случае, если у человека стабильный и, насколько это возможно, гарантированный доход в валюте. Есть еще частный случай, когда приобретается недвижимость за границей, и она номинирована в валюте кредита. Тогда хотя бы недвижимость сильно не обесценится против кредита при существенном колебании курсов. Но доход все равно лучше иметь в валюте кредита. Еще возможен случай, когда сумма выплат по валютному кредиту будет очень незначительной относительно получаемого дохода – но это уже попытка спекуляции. Ярким примером указанных стратегий может быть ситуация, приведенная нами в статье «Замки на замке» (см. стр. 32), когда бывшие соотечественники, проживающие и работающие сейчас за рубежом, активно берут в европейских банках валютные кредиты и вкладываются в отечественную недвижимость. В случае удешевления доллара хотя бы до 60 руб. они могут с легкостью продать квартиру, конвертировать рубли в евро и зафиксировать свой профит на уровне 15–20%. Но подобные валютные спекуляции на ипотеке согражданам, которые не имеют доступа к финансированию в иностранных банках, стали практически недоступны. Дело в том, что ЦБ еще в прошлом году изменил нормативы резервирования для подобного рода ссуд. Он поднял коэффициент риска по валютной ипотеке сразу вдвое – со 150% до 300%. После этого фактически все лидеры рынка заявили об отказе от выдачи валютной ипотеки.

«Валютную ипотеку сейчас получить сложно. Большинство банков уже давно сняли такое предложение с полки, – говорит Сергей Козлов. – При этом, думаю, кредитные организации не откажутся рассматривать заявку от своего VIP-клиента, доходы которого номинированы в валюте. Но это все-таки частный случай, исключение». «Разумеется, заключить договор валютной ипотеки теперь значительно сложнее, но это возможно. Банки не горят желанием получить потенциальную финансовую и репутационную проблему, поэтому предъявляют более высокие требования к пакету документов: необходимы чистая белая зарплата по НДФЛ в стабильной организации, подтверждающая устойчивую платежеспособность и более высокую планку гарантированного хотя бы на данный момент дохода заемщика, или источник прямого дохода заемщика в валюте», – отмечает Петр Пушкарев. По словам Олега Сафонова, текущие предложения банков, формирующих до 95% рынка, содержат только рублевые программы. Иными словами, шансы взять ипотечный кредит в российском банке с реально низкой ставкой в валюте минимальны. На сегодня лишь пять финучреждений открыто заявляют, что у них есть валютная ипотека. Например, в банке «Санкт-Петербург» (по данным www.banki.ru) при покупке квартиры на вторичном рынке есть возможность оформить кредит в долларах по ставке от 16,25% (!!!), что на 1,75% выше рублевого предложения. Поэтому говорить, что желание сыграть в валютную ипотеку будет массовым, не приходится.

Источник: Компания