Либерализация ипотеки поможет банкам, но не заемщикам – эксперты

Стимулируя ипотечное кредитование первичного жилья, правительство не учитывает риски невозвратов и снизившиеся доходы граждан.

Спрос на квартиры на первичном рынке упал, что отразилось и на ипотеке. Чтобы выбрать недавно выросший до 700 млрд рублей лимит в рамках ипотечной госпрограммы, правительство готово либерализовать ее условия, например, увеличить максимальную сумму кредита, сообщает «Коммерсантъ».

«Тот спрос, что был, банкиры в существенной части удовлетворили в первые два месяца действия госпрограммы, и сейчас наблюдается замедление, — рассказал изданию топ-менеджер одного из крупных участников программы. — Чтобы простимулировать спрос, сейчас правительство готовит либерализацию программы».

Уточнения, разрабатываемые Минфином, коснутся увеличения суммы максимального кредита по программе, также обсуждается возможность включения в программу жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

По словам замминистра финансов Алексея Моисеева, «в результате недавнего увеличения лимита выдачи кредитов рассматривается возможность увеличения предельного размера ипотечного кредита». В регионах он может вырасти с 3 млн до 4 млн руб., в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге — с 8 млн до 10 млн руб., в Ленинградской области — с 3 млн до 10 млн руб. Планируется, что поправки к программе будут разработаны в течение двух-трех недель.

Ассоциация российских банков позитивно оценивает стремление правительства стимулировать ипотечное кредитование, заявил ИА REGNUM исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Юрий Кормош. По его мнению, предложения Минфина позволят вернуть активность рынку и привлечь большее количество участников госпрограммы.

«Увеличение суммы с 8 до 10 млн рублей должно способствовать повышению спроса на ипотеку и привлечь ту часть заемщиков, которые хотели воспользоваться кредитом и приобрести жилье большой площадью, например 3−4-комнатные квартиры. В первую очередь это касается крупных городов-миллионников, таких как Москва и Санкт-Петербург, где стоимость квартир существенно выше, чем в регионах. На наш взгляд, такое решение будет стимулировать рост ипотечного кредитования. Кроме того, повышение в рамках госпрограммы лимита выдач льготной ипотеки с 400 до 700 млрд рублей приведет к тому, что участникам будет проще выполнить госпрограмму, поскольку большее количество граждан сможет воспользоваться ипотекой», — заметил Юрий Кормош.

Оценивая риски от увеличения суммы кредита, вице-президент АРБ поделился мнением, что вряд ли риски возрастут, потому что условия ипотечного договора не меняются. «Сумма первоначального взноса не сокращается и составляет 20%, программа предусматривает залог, ипотечный кредит выдается на длительный срок, и каждому заемщику рассчитываются ежемесячные платежи, есть механизм страхования ипотечного кредита, банк и сами заемщики оценивают свои возможности при выплате ипотеки. В связи с вышеизложенным, АРБ не ожидает увеличение рисков и неплатежей», — заявил он.

Партнер компании «Деловой фарватер» Сергей Варламов не разделяет оптимизма АРБ. Он заявил корреспонденту ИА REGNUM, что маловероятно, что подобная либерализация поможет повысить объемы продаж ипотеки. «Из-за нововведений количество желающих взять ипотеку по госпрограмме вырастет, но не настолько значительно, чтобы говорить о преломлении сложившегося негативного тренда с падением спроса на ипотечные кредиты. В лучшем случае снижение спроса просто немного замедлится», — пояснил он.

Эксперт обратил внимание, что увеличение максимальной суммы кредита определенно повлечет за собой еще большие риски и неплатежи. «Чем больше долг, тем больше вероятность его невозврата и возникновения проблем с ним, особенно учитывая, что доходы граждан не растут, а долги перед банками увеличиваются», — заметил он.

Сергей Варламов не уверен, что при снизившихся доходах граждан новые стимулирующие меры вернут активность рынку. «Для возрождения активности нужно, чтобы общеэкономическая ситуация в стране улучшилась. А такими точечными мерами реально исправить ситуацию со снижением спроса на ипотеку не удастся. При снижающихся доходах и довольно длительной нестабильной экономической ситуации граждане будут продолжать отказываться от приобретения жилья в кредит, боясь влезть в большие долги и в итоге все равно потерять недвижимость, если средств для погашения кредита не будет», — поделился мнением эксперт.

Партнер Группы компаний SRG Максим Русаков также видит в новшестве как положительные стороны, так и отрицательные. «Увеличение максимальной суммы кредита позволит части потенциальных заемщиков реализовать накопленный отложенный спрос на покупку жилья, однако, импульс для рынка жилья будет значительно менее заметный, чем при старте. Общее расширение программы до 700 млрд рублей, как видится, позволит предоставить возможность льготного кредитования для большего числа банков, что также увеличит число граждан, воспользовавшихся льготной ипотекой», — заявил он ИА REGNUM.

По мнению Русакова, льготное кредитование с уменьшенной процентной ставкой скорее благотворно сказывается на снижении рисков невозврата кредита, поскольку чем меньше платеж по ипотеке, тем проще заемщику регулярно оплачивать кредит.

Вице-президент по финансам Storm Properties Дмитрий Еремин считает, что субсидирование ипотечной ставки во многом спасло рынок в начале года, когда ставка ЦБ была на уровне 17%. «После снижения ключевой ставки до 11% существенно снизились и расходы на субсидирование. Сейчас они составляют 2,5% от суммы каждого выданного кредита, в отличие от 8,5% в начале года. При этом многие застройщики стремятся сокращать кредитную ставку за свой счет с 12% до 10% и даже 9%, закладывая дополнительные расходы в цену квартиры. Тем не менее такой маркетинговый ход эффективно помогает привлекать внимание многих покупателей», — заявил он корреспонденту ИА REGNUM.

Увеличение максимальной суммы кредита по субсидируемым программам, по мнению эксперта, поможет привлечь новых заемщиков, но в общем объеме это увеличение не составит более 5−10%. «Число заемщиков, способных обслуживать кредиты по верхней границе диапазона, сокращается экспоненциально. Средний размер кредита в Москве может составлять 4−5 млн руб., в регионах 1,5−2 млн руб., таким образом, увеличение диапазона не затронет основную часть заемщиков. Более эффективным стимулирующим шагом было бы снижение ипотечной ставки до 10−11%», — отметил Еремин.

В банках, впрочем, не ожидают наплыва потенциальных заемщиков. Начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок «Локо-Банка» Милова Ирина заявила ИА REGNUM, что, учитывая общее снижение дохода у потенциальных клиентов, вряд ли увеличение максимальной суммы кредита по господдержке повлияет на существенное увеличение спроса на ипотеку. «Конечно, основным сдерживающим фактором является, как уже было сказано, снижение доходов населения и ограничение программы по рынку приобретения недвижимости, так как немногие заемщики готовы ждать окончания строительства дома и дальнейшего ремонта в квартире. Если говорить о Московском регионе, то основное количество новостроек по приемлемой для населения цене расположены за пределами МКАД, не каждый житель Москвы готов переехать за город. Учитывая этот факт, у потенциальных заемщиков, конечно, возникает необходимость в улучшении жилищных условий, но спрос может быть реализован только при появлении приемлемых программ кредитования на вторичном рынке жилья», — отметила она.

Руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства Комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков резюмировал мнения экспертов, сравнив стимулирующие меры с «тюнингом старых «Жигулей» вместо качественного ремонта или замены автомобиля целиком на новый». «Ездить будет радостно, но недолго и не быстро. Скоро придется вкладывать гораздо больше. Если у населения нет сейчас денег на покупку жилья, то нет совсем. Мало того, если приоритетом является «раздача кредитов» и «выполнение программ», а не улучшение качества жизни, то… Деньги в рамках госпрограммы, снизив ставку, заплатив тем, кто покупает по схеме ЖСК, предположим, что раздадут. И даже качественно отчитаются. Но что будет следующим этапом? Люди, еще не получившие жилье в собственность и при прочих равных имеющие минимум гарантий на его получение, уже будут выплачивать ипотечный кредит? Сейчас многие квартплату с трудом осиливают с учетом еще и платы за капремонт, а тут предлагают ипотечный кредит оплачивать. Не вижу здесь заботы о людях, увы», — заявил Чариков корреспонденту ИА REGNUM.

Источник: ИА REGNUM

<-- Назад