Джинн из нефтяной бутылки

01.02.2016

Источник: БОСС №12/2015

Жилищный рынок уперся в ценовой потолок

glav1.jpg
Оживления на рынке жилищного строительства, которое прогнозировали многие эксперты, пока не произошло. Это связано со снижением доходов населения на фоне продолжающегося кризиса. Меры по поддержке ипотеки помогают рынку не упасть, однако не могут обеспечить ему существенного роста. Согласно прогнозам специалистов, спрос на жилье экономкласса сохранится как минимум в среднесрочной перспективе, однако строительным компаниям, возможно, придется пересмотреть ценовую политику, чтобы подстегнуть потребительскую активность.

Сужение рынка


По данным руководителя аналитического центра Группы компаний SRG Марата Абдуллина, за первые десять месяцев 2015 года в стране ввели в эксплуатацию 58,9 млн кв.м жилья, причем в октябре построили 6,9 млн кв.м жилья, на 12,6% меньше, чем в октябре 2014-го. Лидером среди субъектов России в жилищном строительстве стала Московская область. При этом снижение ввода в эксплуатацию жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило около 15%.

Далее идут Краснодарский край, Москва, Башкортостан, Санкт-Петербург и Ленинградская область, где также наблюдается снижение ввода по сравнению с годом ранее.

По сведениям специалиста, лидерами среди застройщиков по объему строительства являются «Группа ЛСР», ГК «Мортон», ГК ПИК, ГК «Эталон» и другие.

На данный момент большим спросом пользуются объекты, находящиеся на завершающей стадии строительства, так как, во-первых, возрос риск недостроя, а во-вторых, при текущем тренде снижения стоимости самой недвижимости значительно снизилась ее инвестиционная привлекательность.

По мнению руководителя консалтинговой компании «Бизнес-Контакт» Натальи Лугининой, за последние два-три месяца ситуация на рынке существенно не изменилась. Застройщики ожидали значительного оживления рынка в сентябре-октябре, однако этого не произошло. Было небольшое увеличение продаж в сентябре, но уже показатели октября и ноября резко отличаются от тех прогнозов, которые давали строительные компании.

Эксперты по рынку недвижимости отмечают, что отсутствие существенной активизации рынка в сентябре-октябре в очередной раз показало: нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с предыдущим кризисом, когда признаки оживления спроса после катаклизмов 2008 года появились во второй половине лета 2009-го.

Наступление осени не привело к ощутимому росту спроса: по данным риэлторских агентств, покупательная активность на вторичном рынке в сентябре, с началом нового делового сезона, увеличилась лишь на 10–13% по сравнению с провальными летними показателями. И это несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе, хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.

По данным Натальи Лугининой, в целом с начала 2015 года рынок первичного жилья сузился примерно на 25–30%, но это пока не окончательные цифры и можно ожидать падения еще примерно на 10%. Это заметно даже по тому, что многие застройщики предпринимают всевозможные попытки привлечь покупателей огромными скидками от 10–20%, предлагают различные варианты рассрочек, обмена старого жилья на новое, словом, идут на дополнительные персональные условия для своих покупателей.


Замороженные цены


Тем не менее как такового снижения цен не происходит, и, как полагает ряд экспертов, это сдерживает рост рынка.

glav2.jpg
По словам специалистов компании «Азбука Жилья», реально заметного снижения уровня цен не наблюдалось, то есть снижение было зафиксировано лишь за счет дополнительных маркетинговых инструментов (скидки, акции и пр.). «В целом хотелось бы сказать, что еще на этапе планирования проекта каждый застройщик определяет для себя определенную «маржу», которую он хочет выручить с проекта. Соответственно, со снижением реального уровня цен эта «маржа» будет уменьшаться, а застройщиков, готовых работать при таких условиях, очень мало», — отмечает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

По ее сведениям, на протяжении всего 2015 года рынок первичного жилья в границах старой Москвы постепенно увеличивал объемы предложения и в сентябре 2015 года достиг своего максимума. Здесь стоит отметить, что если в кризисное (2008 год) и послекризисное время рынок отреагировал выходом бюджетного предложения (экономкласса), то в нынешних условиях на рынок выводится предложение комфорт- и бизнес-класса, обусловленное в первую очередь местоположением таких проектов. В связи с этим ожидать значительного снижения общего уровня средневзвешенной цены не приходится.

По данным департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в октябре 2015 года средневзвешенная цена на первичном рынке Московской области составила 80,1 тыс. рублей/кв.м. Относительно декабря 2014 года средневзвешенная цена изменилась на плюс 3,9%, относительно марта 2015 года — на плюс 0,5%, относительно июня 2015 года на минус 1,1% и относительно сентября 2015 года на минус 0,4%. При этом указанное значение не учитывает размер скидок, предоставляемых застройщиками покупателям при 100%-ной оплате и при покупке квартир в ипотеку. В настоящее время величина дисконта в зависимости от характеристик проекта и конкурентного окружения на первичном рынке Московской области варьируется от 10 до 20%.

В октябре 2015 года объем предложения на первичном рынке Московской области сократился на минус 1,7% относительно уровня декабря 2014 года, до 4,28 млн кв.м., что тем не менее больше уровня аналогичного периода 2014 года на 0,6%. Зафиксированное за данный период некоторое снижение объемов предложения объясняется приостановкой и заморозкой части новых проектов, находящихся на низкой стадии готовности, а также приостановкой продаж в некоторых корпусах.

Одновременно с этим процессом поддерживается относительно стабильный уровень спроса посредством программы льготного ипотечного кредитования, благодаря которой осуществляется большинство сделок на первичном рынке недвижимости, подчеркивает Екатерина Артемова.

По словам эксперта, внедрение субсидированной ипотеки отчасти спасло рынок от более глубокого падения. Это была ключевая мера поддержки строительной отрасли. Так, благодаря поддержке ипотеки по состоянию на октябрь 2015 года было выдано 461 154 ипотечных кредита, что составило 65,5% аналогичных показателей 2014 года (по данным ЦБ).

Однако, несмотря на планомерное снижение ипотечных ставок, серьезного роста покупательной активности в сентябре–октябре 2015 года не случилось, что указывает на отсутствие платежеспособного спроса на рынке.

Относительно III квартала 2014 года произошло снижение реальных располагаемых доходов населения на 4,9% (по данным Росстата). Дополнительно к этому решение ЦБ РФ о приостановке процесса снижения ключевой ставки говорит о том, что в краткосрочной перспективе улучшения условий предоставления ипотечных кредитов, являющихся основным драйвером рынка, не случится. «В этой ситуации текущая модель ценообразования на рынке недвижимости и принципы взаимодействия основных стейкхолдеров требуют кардинального пересмотра», — уверена Екатерина Артемова.

Помимо снижения цен на рынок способны положительно повлиять законодательные инициативы. Марат Абдуллин указывает на то, что осенью были введены новые законодательные требования, которые призваны обезопасить застройщиков. Возможно, в перспективе это будет способствовать росту потребительской уверенности.

Новая редакция Закона №214-ФЗ с 1 октября 2015 года установила новые требования к страхованию гражданской ответственности застройщика. Законодатель пытается оградить застройщиков от недобросовестных страховщиков, которые страхуют, не оценивая риски, и более того, могут быть не в состоянии обеспечить выплату страхового возмещения по заключенным договорам, что, по мнению застройщиков, создает дополнительные сложности и в без того непростой ситуации. Также Правительство Москвы совместно с Минстроем подготовило проект новых изменений, касающийся расширения действия закона на строительство парковочных мест и апартаментов, и на защиту покупателей квартир через ЖСК.

Несмотря на то что политика государства направлена на защиту интересов покупателей, число обманутых дольщиков растет. Так, с начала 2015 года в России количество проблемных объектов жилой недвижимости перевалило за сотню, а число обманутых дольщиков увеличилось на 20%.

Также с марта 2016 года застройщиков обяжут публиковать в Интернете информацию о строительстве многоквартирных домов, что, по расчетам Минстроя, повысит ответственность девелоперов, работающих с ДДУ, а кроме того, сделает их деятельность прозрачнее, отмечает Абдуллин.

Сдержанные прогнозы


По словам Екатерины Артемовой, в текущей ситуации строить прогнозы на среднесрочную и уж тем более на долгосрочную перспективу, конечно, нельзя: «Причиной следует назвать несколько факторов. Во-первых, отсутствие внятной стратегии правительства, направленной на преодоление текущей стагнации в отечественной экономике. Во-вторых, те политические решения, которые принимаются или анонсируются в настоящее время властями, не способствуют быстрому оздоровлению ситуации на рынках и не позволяют с большой степенью вероятности анализировать последствия их внедрения на практике».

glav3.jpg
В краткосрочной перспективе (до конца 2015 года) уровень цен на первичном рынке жилья Московского региона, по предположениям специалистов компании «Азбука Жилья», будет корректироваться в незначительных пределах (от 1 до 3%). Сдерживающим фактором роста выступит продление специальных предложений и скидок, а также выход на рынок нового объема предложения. Заметные изменения в объеме и структуре предложения могут произойти в декабре 2015 года, когда введут в эксплуатацию большое количество объектов застройщиков, которые, в свою очередь, будут стремиться дополнительно стимулировать спрос на подобные проекты.

Наталья Лугинина считает, что в декабре этого года ажиотажа на рынке жилья не ожидается. Возможно, возникнет некоторый всплеск в начале — середине декабря за счет опасения роста цен в следующем году. Однако этот всплеск не будет похож на декабрь 2014 года, когда офисы отделов продаж работали в три смены.

Такая ситуация продлится как минимум до конца 2016 года, прогнозирует специалист. «Дело в том, что кризис, в который мы вошли, связан с такими факторами, как существенное изменение баланса спроса и предложения на рынке сырья. Это изменение мы наблюдаем почти год, происходит перераспределение ресурсов, и, соответственно, российская экономическая модель, выстроенная на росте потребления, исчерпала свой потенциал», — говорит Наталья Лугинина.

Санкции, введенные против России, перекрыли поток «дешевых денег» для банков, которые уже не могут выдавать «дешевые кредиты». Кроме того, запас денежных сбережений у людей резко иссяк еще в конце 2014 года, напоминает специалист. И, по оценкам Правительства России, увеличение роста доходов населения пока не предвидится. На фоне заметного оттока капиталов за рубеж идет снижение инвестиций в отечественное производство и строительство. Все это негативно влияет на рынок строительной отрасли и позволяет говорить о том, что этот кризис не пройдет быстро, а станет затяжным и длительным.

Тем не менее в 2016 году сохранится спрос на жилье сегмента экономкласса, ведь уже сейчас многие строители делают на это ставку. Это связано также с тем, что, несмотря на кризисы, жизнь продолжается, и задача по улучшению жилищных условий продолжает стоять перед многими людьми. Возможно, мы будем наблюдать постепенное снижение стоимости квартир в новостройках на 5–10%, но не прямое удешевление, а в виде скидок и всевозможных распродаж и «черных пятниц».

Новые объекты строительства на этапе котлована застройщики могут начать предлагать по более доступным ценам, а рост цены в зависимости от этапа готовности дома станет повышаться медленнее. Это позволит строителям гарантировать себя необходимыми средствами для обеспечения строительного объекта, но прибыль их существенно снизится, подчеркивает Наталья Лугинина. «В сегменте бизнес-класса ожидается более сложная ситуация, так как спрос на него упадет еще на 20–25%. Вторичное жилье, если государство предпримет попытку поддержать его за счет субсидирования ипотеки, может немного оживиться (пока этот рынок совсем «стоит»), однако это произойдет лишь тогда, когда ожидания продавца относительно цены будут приближены к реальности. Цены потребуется снизить либо ждать лучших времен», — резюмирует эксперт.

Автор: Екатерина Балаева


<-- Назад

Поделиться:
Вернуться в раздел
Подписаться на новости