01.08.2015
Источник: БОСС

Строительство оживет к концу года

20150812_01Строительная отрасль остается под давлением кризиса уже около года. Эксперты отмечают, что в настоящее время наблюдается снижение объемов строительства на 20%. Спрос на элитную недвижимость, наоборот, только увеличивается, однако сектор эконом-класса переживает стагнацию. Возможности рядовых покупателей сокращаются, государство, озадаченное экономией средств, также корректирует программы поддержки. Впрочем, эксперты считают, что к концу года ситуация несколько улучшится. В целом пока у населения остаются свободные денежные средства, они будут вкладываться в недвижимость как в защитный актив. Это позволит строительному сектору еще долгое время оставаться на плаву.

Ипотека схлопнулась, продажи падают

Крупные застройщики вдвое сократили продажи в первом полугодии. Строительная группа ЛСР заключила новых контрактов на продажу на 45% меньше, чем за первое полугодие 2014-го. ГК «Эталон» также продемонстрировала падение продаж на 56%.

«Динамика продаж, продемонстрированная Группой ЛСР в первом полугодии 2015 года, отражает общую ситуацию на рынке, — говорится в сообщении пресс-службы компании. — Высокие показатели продаж за аналогичный период 2014 года связаны с нетипичным ажиотажным спросом, вызванным событиями в экономической и политической сферах. Сокращение объема ввода зданий в эксплуатацию — с графиком строительства».

По мнению аналитика БКС Марата Ибрагимова, падение продаж девелоперов в первом полугодии объясняется несколькими факторами. Помимо ажиотажного спроса, который наблюдался на протяжении всего прошлого года по мере изменений политических и экономических реалий, на падение продаж повлияло снижение покупательной способности. Кроме того, не стоит забывать, что в начале года схлопнулся ипотечный рынок, напоминает он.

Как отмечает преподаватель Классической бизнес-школы Юрий Санберг, по ипотечным сделкам падение превышает 30%. Нет решения по реструктуризации проблемной ипотеки по первому кварталу 2015 года, не реструктуризировано ни одного кредита. За тот же период не проведено ни одной выплаты и по государственной программе помощи ипотечным заемщикам (статистика за полугодие пока недоступна).

Кроме того, в связи с кризисными условиями корректировке подверглись федеральные целевые программы и Федеральная адресная инвестиционная программа. Программа «Жилье для российской семьи» (строительство по себестоимости, не выше 35 тыс. рублей за кв.м) сейчас также испытывает проблемы, подчеркивает эксперт.

На состоянии отрасли в возрастающей степени стал сказываться дефицит мощностей в связи с оптимизацией инвестиционных программ тепловых и электрических сетей. Подключение к инженерной инфраструктуре (газ, электричество, водоснабжение и водоотведение) еще более усложнилось, добавляет Юрий Санберг.

Дорогое жилье вытесняет дешевое

Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова рассказывает о тенденциях на рынке недвижимости на примере рынка апартаментов. Первое полугодие для этого сегмента выдалось противоречивым.

20150812_02В течение первого полугодия 2015 года на рынке апартаментов появилось 14 новых адресов. С января по март продажи открылись в шести проектах. Во втором квартале на рынок вышло еще восемь комплексов. В первом полугодии было также объявлено о начале продаж апартаментов в МФК «Евразия», «Орехово» и проекте Central Park, однако почти сразу реализация этих комплексов по различным причинам была приостановлена. Кроме того, закрылись продажи в МФК «Искра Парк» и «Старт Формат», которые могут повторить судьбу проекта «Лица», получив статус многоквартирных домов. Одновременно во втором квартале возобновилась реализация апартаментов в «Сердце столицы».

В результате произошедшей рокировки объем предложения на рынке апартаментов в конце II квартала уменьшился на 15,8% относительно декабря 2014 года и составил около 8000 единиц, что соответствует уровню предыдущего отчетного перио да (март 2015 года). Хотя количество проектов увеличилось до 88 (в IV квартале 2014 года велась реализация 75 комплексов, в I квартале 2015 года — 80).

При этом если самые дорогие апартаменты наращивали долю рынка, то самые дешевые снижали. Доля бизнескласса, преобладающего на рынке апартаментов, оказалась в первом полугодии 2015 года наиболее стабильной — уменьшилась всего на 1,2 пп. (с 61 до 59,8%). Одновременно доля массового сегмента сократилась на 4,9 пп., элитного — увеличилась на 6,1 пп., достигнув в результате сопоставимых величин — 19,5 и 20,7% соответственно.

По итогам полугодия средневзвешенная цена кв.м выросла всего на 1,9% и составила 291 200 рублей. Однако внутри округов цены менялись значительно более активно. Причем динамика была разнонаправленной — сказалось изменение структуры предложения, скачки курсов валют и переход большинства застройщиков в рублевые цены, а также непосредственно ценовая политика продавцов и девелоперов, которая также различалась в зависимости от проекта. За прошедшие шесть месяцев на рынке апартаментов были примеры и понижения, и повышения цен (с преобладанием последних).

Как отмечает Анна Соколова, высокая динамика появления и анонсирования новых проектов в последние три года сопровождалась новостями о переводе отдельных объектов в многоквартирные комплексы. Обсуждения дальнейшей судьбы формата, растянувшиеся на весь 2014 и начало 2015 года, к концу полугодия преобразовались в законопроект. В концепции федерального закона, разработанной фон дом «Институт экономики города», предлагается ввести в законодательство понятие апартаментов, которыми станут жилые помещения в домах смешанного использования (ДСИ). ДСИ, по документу, является совокупностью всех жилых и нежилых помещений в многофункциональном здании (МФЗ), а МФЗ, в свою очередь, — зданием в общественноделовой зоне. Таким образом, в законодательстве появятся три новых определения, апартаменты же, несмотря на то что будут располагаться не в жилом доме, а в общественноделовой застройке, получат статус жилья.

При этом принципиальные различия, имеющиеся между квартирами и апартаментами сегодня, сохранятся. Они касаются обеспеченности социальной инфраструктурой, коммунальных платежей и режима налогообложения. Таким образом, главным достижением законопроекта в случае его принятия помимо возможности регистрации в апартаментах станет внесение ясности всем игрокам рынка, и прежде всего покупателям, о продукте.

Возникновение права прописаться в апартаментах, безусловно, может стать причиной повышения цен на рынке, однако в меньшем масштабе, чем это было бы возможно при полном стирании границ с квартирами. Официальное появление понятия апартаментов позволит сегменту дальнейшее развитие в городе, по крайней мере в рамках другого постановления, принятого в конце 2014 года, о возможности их размещения в гостиницах и других объектах, предназначенных для временного пребывания людей.

Большее влияние на сегодняшнюю конъюнктуру рынка может оказать помощь властей в переводе существующих апартаментов в квартиры. Предполагается, что в течение определенного переходного периода проекты, отвечающие основным требованиям к жилым помещениям, будут в особом порядке переведены в жилье. Процесс преобразования апартаментов в квартиры уже запущен, и, вероятно, в среднесрочной перспективе мы увидим продолжение сокращения объема предложения на рынке за счет этого фактора, прогнозирует Анна Соколова.

Дефицит контроля угрожает отрасли

20150812_03По данным экспертов аналитического департамента РАСК, в последнее время рынок покидает существенная доля мелких строительных организаций. После проведения анализа структуры обанкротившихся 663 компаний согласно размеру бизнеса выяснилось, что наибольшее количество рейтинговых оценок Д (класс компаний, которые объявили о банкротстве или находятся в процессе ликвидации) приходи лось на долю компаний, относящихся к малому и микробизнесу, — 75%. Доля малых составляет 38%, микро — 37%, средних — 14%, крупных — 11%.

Крупный и средний бизнес реже получает рейтинг Д среди всех организаций, имеющих допуск на строительство. При этом в крупном и среднем бизнесе доля обанкротившихся к общему числу действующих компаний больше, нежели в малом и микробизнесе, — 1,53 и 1,76% соответственно. В то же время в малом и микробизнесе она составляет 1,13 и 0,49%. Так происходит в первую очередь из-за масштаба, поскольку число компаний, относимых к малому и микробизнесу, на порядок больше, чем остальных.

20150812_04Существует логичная закономерность: вероятность банкротства увеличивается с уменьшением рейтинга компании. Вероятность банкротства компании с рейтингом Б1 (хорошая конкурентоспособность) в 37 раз меньше, нежели компании с рейтингом В1 (удовлетворительная конкурентоспособность), а, например, для компании из категории НР (класс компаний, которым не может быть присвоен рейтинг ввиду отсутствия информации) — в 54 раза больше, чем компании с рейтингом Б1.

Среди банкротов большинство компаний на рынке более 5 лет. Но нельзя сказать, что возраст определяет вероятность банкротства, потому что строительная отрасль в основном и состоит из компаний старше 7 лет. Количество дефолтов в каждой возрастной категории (1 год, 2, 3 и т.д.) примерно одинаковое и составляет 0,1– 1,05% от общего числа компаний в группе.

Таким образом, можно кратко описать строительную отрасль России через компании, непосредственно ее составляющие, отмечают аналитики РАСК. Основная масса компаний была отнесена ими к категориям В1 и В2 — удовлетворительному уровню конкурентоспособности. При этом по сравнению с предыдущими рейтинговыми оценками у 72% компаний рейтинг не изменился, а среди тех, у кого он изменился, рейтинговые оценки улучшились.

По-прежнему остается высоким число компаний, которым дистанционная рейтинговая оценка не могла быть присвоена в силу отсутствия информации об их деятельности, причем за минувший год их доля возросла на 13%. Основную массу компаний — 44% — формируют организации старше 7 лет. Относительно размера бизнеса бόльшая часть компаний — это малый и микробизнес — 88%. Микробизнес занимает долю в 61%, малый — 27%, а крупный и средний — по 6%.

Можно заключить, что среднестатистическая компания в строительной отрасли действует порядка 7 лет, имеет дистанционную рейтинговую оценку В2 (удовлетворительная конкурентоспособность), относится к малому или микробизнесу с годовой выручкой менее 60 млн рублей в год.

Существует проблема высокой доли информационно закрытых компаний, которым невозможно присвоить рейтинговую оценку. Эта ситуация способна ощутимо сказаться на развитии не только отдельно взятой отрасли, но и страны в целом. «Настала пора серьезных структурных преобразований всей отрасли, а не точечных изменений. Необходимо усилить контроль над качеством компаний, выходящих на рынок», — считают эксперты РАСК.

Учитывая то, что на долю малого и микробизнеса приходится 88% организаций, имеющих допуск в области строительства, следует произвести структурные изменения действующего законодательства в сфере государственных закупок с целью повышения защищенности интересов малого бизнеса в отрасли.

Еще одной проблемой осуществления государственных закупок являются субъективные критерии при проведении конкурсов. По данным ФАС, их доля составляет до 40%. Рейтинговое агентство строительного комплекса было создано, поскольку есть государственный и социальный заказ на замену субъективных критериев на объективные глобальные рейтинги с целью наиболее оптимального выбора подрядчика на строительство по соотношению «цена — ожидаемое качество», отмечают эксперты. Независимое рейтингование позволяет предварительно оценить строительную организацию с достаточной степенью объективности и оградить заказчиков от «компаний-пустышек», «компаний-посредников» или даже от откровенных мошенников.

«Мы уверены, что постепенное включение использования рейтинговых оценок в процедуры проведения государственных закупок поможет государству в борьбе с коррупцией, снизит издержки на предварительную оценку подрядчиков и повысит эффективность и качество госзакупок. Как следствие, тогда повысится и качество выполняемых работ», — подчеркивают специалисты агентства.

20150812_05Несмотря на имеющиеся трудности, эксперты достаточно позитивно оценивают среднесрочные перспективы строительного рынка.

Строительство жилья играет важную макроэкономическую роль. Поскольку покупка инвестиционного жилья все еще считается у россиян надежным вложением средств (хотя на самом деле имеются куда более выгодные защитные инвестиции), они вымывают излишнюю денежную массу, поясняет Юрий Санберг. До тех пор, пока у населения остаются свободные денежные средства, а рост цен на первичном рынке жилья не превратил жилье эконом- и комфорт-класса в недоступное, стройкомплекс будет снижаться значительно, но не драматично. Однако едва эти средства закончатся, жилищное строительство остановится, предупреждает он.

По его мнению, к концу года статистика по строительной отрасли будет более радужной: «В конце года традиционно увеличивается сдача квадратных метров жилья, что сказывается на общих показателях, делая их оптимистичнее».

«Сейчас ситуация выравнивается, поскольку действует программа ипотеки с государственной поддержкой, — говорит Марат Ибрагимов. — Поэтому думаю, что по итогам второго полугодия падение продаж не будет настолько сильным, как в первом полугодии».


Олейников

МНЕНИЯ БОССОВ

Владимир ОЛЕЙНИКОВ, Партнер Группы компаний SRG, Руководитель направления «Финансовый консалтинг»:

На мой взгляд, в первую очередь необходим комплекс мер по поддержке промышленного строительства на всей территории РФ, в особенности обрабатывающего производства, создающего высокотехнологичный, конкурентный продукт. Причем это должно касаться как крупных, так и небольших промышленных предприятий. Возможные меры поддержки — привлекательные условия кредитования, снижение административных барьеров по получению разрешительной документации на строительство и т.д.

20150812_06Развитие промышленного строительства и, как следствие, промышленного сектора будет способствовать росту рабочих мест, росту благосостояния населения. При появлении промышленных кластеров обязательно необходим обслуживающий сектор, что ведет к строительству объектов сферы услуг — офисно-торговые, социальные объекты.

В случае роста уровня доходов населения, конечно же, растет спрос на жилье и увеличивается покупательная способность, даже несмотря на высокий уровень процентных ставок по ипотеке.

Для крупных инфраструктурных строительных проектов, финансируемых за счет государства, нужны меры жесткого строительного контроля за расходованием средств и проверка бюджетов на строительство. К сожалению, на текущий момент очень часто приходится сталкиваться с завышением смет на строительство или нецелевым расходованием денег, что ведет к многомиллиардным убыткам и недостатку средств государственной поддержки для десятка прочих проектов.


Источник: БОСС


<-- Назад

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 985 141 19 14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться