Трудности перевода

Уже достаточно продолжительное время столичные власти пытаются активно заниматься вытеснением старых промышленных зон с территории Москвы. Процесс замены старого обветшавшего советского индустриального наследия на новые инфраструктурные и строительные проекты с самого начала столкнулся с многочисленными градостроительными, юридическими и другими сложностями. Однако сейчас к этому списку проблем прибавился кризис, охвативший экономику.

Маятник замедлил движение

Одной из главных причин, побудивших столичные власти запустить процесс редевелопмента старых промышленных территорий, стала маятниковая миграция. Эта болезнь по своей природе заражает все мегаполисы мира, в особенности в период их бурного роста. Не обошло это явление и Москву, стремительно развиваясь параллельно расширению границ территории города. Однако, несмотря на то, что за последние несколько лет были построены много бизнес-центров в срединно-периферийной зоне города Москвы, арендаторы предпочитают центральное расположение офисов, и проблема маятниковой миграции решается гораздо медленнее, чем планировалось.

Сейчас на территории Москве в общей реализуются 10 пилотных масштабных инвестиционных проектов на территории промышленных зон. Среди них - "Тушинский аэродром", "Территория ЗИЛ", "Алтуфьевское шоссе", "Силикатные улицы", "Огородный проезд", "Магистральные улицы", "Северянин", "Грайвороново", "Южный порт" и "Павелецкая". В результате бывшие промзоны планируется превратить в обычные городские кварталы с полноценной социальной и транспортной инфраструктурой. При этом чиновники в ходе обсуждения данного вопроса постоянно подчеркивают, что одной из самых важных составляющей таких проектов является создание новых рабочих мест рядом с жильем. Таким образом, одним из главных рычагов, который может воздействовать на уровень маятниковой миграции, в глазах властей становится процесс редевелопмента промзон. Этот взгляд они и пытаются транслировать рынку. Однако интересы чиновников и рынка и их взгляды на решение проблем далеко не всегда сходятся.

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, считает, что с точки зрения нагрузки на транспортную инфраструктуру, на сегодняшний день эффекта от этих действий мало. "До кризиса началось активное строительство офисов в децентрализованных локациях, однако сейчас, в условиях снижения ставки в центральных объектах, спрос на удаленные проекты не растет. Тем не менее, мы считаем, что будущее у таких проектов есть ввиду развития транспортной инфраструктуры вкупе с высоким качеством строительства и адекватной арендной ставкой", - отметил Якубов.

По словам Натальи Куваевой, руководителя проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar, основные способы решения проблемы - это развитие деловых кластеров на окраинных районах города и/или строительство крупных производственных объектов, технопарков в МО и на территориях бывших промзон. "В данный момент властями Москвы анонсировано строительство крупных МФЦ в Новой Москве, перенос Государственной думы из центра на окраину города. В целом город планомерно движется в направлении решения проблем маятниковой миграции, при этом нужно понимать, что это вопрос не нескольких лет, а пары десятилетий. Московские власти находятся на начальной стадии", - добавила Куваева.

Скрип в механизме редевелопмента

Другая сложность градостроительного развития Москвы на данном направлении заключается в масштабности размеров и количестве таких территорий. Несмотря на плотную застройку столицы, на данный момент немалая часть города попросту пустует, используется нерационально, либо фактически заброшена еще со времен распада СССР. Немалую роль в усугублении серьезности данной проблемы сыграло также несистемное градостроительное поведение властей в 90-ые годы и катастрофический дефицит финансирования. В настоящее время власти города активизировали работу в направлении освоения и реновации малых и крупнейших промзон столицы, а также создании новых точек роста. Значительную роль в данном деле сыграло также и присоединение достаточно крупной территории Новой Москвы. Если с развитием новых районов, а именно возведением жилых комплексов, офисов и предприятий небольших масштабов для создания новых рабочих мест и привлекательности развития неосвоенных территорий все прозрачно, то с освоением промзон на территории Москвы дела даже сейчас обстоят не так воодушевляюще, как хотелось бы.

И если процесс комплексного перерождения коммерческой деятельности на одной из крупнейших промзон, где располагается заброшенный завод ЗИЛ, сегодня активно развивается, привлекая внимание игроков рынка и чиновников различного ранга, то относительно развития остальных промышленных зон в Москве такого сказать пока нельзя. Реновация промышленных территорий должна быть поддержана правительством города не только на словах, но конкретными делами. При этом на данном нелегком пути в обязательном порядке необходимо более активно изучить новейшие зарубежные передовые методики в развитии и управлении такого сектора урбанистики и перенаправить этот бесценный опыт уже российским компаниям.

Однако даже в благополучные для состояния экономики и рынка времена для успешной реализации таких проектов требуются колоссальные, и что не менее важно, скоординированные усилия как бизнеса, так и чиновников. Реновация промзоны тесно связана с развитием инфраструктуры: строительством новых дорог, станций метро, а также инженерной инфраструктуры. Собственник участка не может взять на себя такого рода затраты, а без инфраструктуры теряется смысл в освоении и развитии промзоны. Плюс ко всему, существуют определенные ограничения по застройке, связанные с санитарно-защитными зонами. И распутать такой клубок сложностей не под силу в одиночку ни одному девелоперу. Также не стоит забывать, что рентабельность многих проектов значительно упала, в первую очередь за счет того, что в них используются компоненты импортного производства..

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что сегодня очень сильны риски, связанные с девелопментом в таких местах. "В первую очередь, это стоимость решения проблем, связанных с переносом действующих производств либо восстановлением безопасности почвы, загрязненной производственными отходами. Сейчас становятся очевидными системные усилия правительства города по решению данных задач. Это является хорошим и системным прогрессом, который и задаст темп вовлечения промышленных зон в более эффективный хозяйственный оборот на десятилетия вперед", - добавил эксперт.

По мнению Ольги Фетищевой, Руководителя проектов направления "Финансовый консалтинг" Группы компаний SRG, безусловно, сложившаяся экономическая ситуация в стране не могла не наложить отпечаток на строительство и освоение таких широкомасштабных проектов как "Тушинский аэродром", "Территория ЗИЛ", " "Южный порт" и так далее. "С началом кризиса девелоперы уже с опаской начали относиться к тем или иным проектам, которые еще год назад являлись для них "лакомым кусочком". Однако по истечению первого квартала и усилению рубля интерес к таковым проектам снова возрос. Наиболее востребованным сегментом коммерческой недвижимости является строительство объектов офисного назначения, это связано тем, что власти стремятся создать на новых объектах рабочие места, а соответственно, увеличить интерес к покупке и инвестированию в проекты такого масштаба", - подчеркнула специалист.

Перетягивание форматов

Другим сложным моментом в процессе редевелопмента промзон Москвы, обострившимся с приходом кризиса, является форматный конфликт интересов. Дело в том, что потенциально наиболее рентабельное девелоперское освоение пустой территории - это строительство жилой недвижимости. Часто бизнес старается внести в проект освоения участка как можно больше жилых площадей. Ведь для возведения офисов, торговых центров или гостиницы необходимо более детально оценивать расположение относительно деловых и культурных районов, конкурентное окружение. Коммерческие инвестиции дольше окупаются и более рискованны. Большинство промышленных зон сосредоточились в границах ТТК и ближе к МКАД. А этот факт заставляет осторожно относиться к размещению в их границах, к примеру, гостиниц, поскольку они чаще всего будут по местоположению проигрывать конкурентам в центральных районах, соответственно, нужно предусмотреть иные преимущества для объекта. Пожалуй, из всех возможных форматов лишь размещение торгового центра в застраиваемом жилом квартале оказывается потенциально интересным.

При этом власти города, вспоминая о том, к чему привело бездумное и бесконтрольное строительство жилых районов-спальников, не обеспеченных ни одним из видов инфраструктуры, опасаются повторения коллапса на вновь осваиваемых территориях.

По словам Ольги Кочетовой, директора департамента профессиональных услуг Knight Frank Russia & CIS, вопрос обеспечения транспортной доступности при реализации подобных проектов является ключевым. "Необходимо предусматривать удобный доступ, как на личном, так и на общественном транспорте. В некоторых случаях целесообразно строительство перехватывающих парковок и организация шаттлов до места назначения. И в целом инфраструктурное обеспечение таких проектов на всех уровнях - это задача, без разрешения которой успешность всего дела ставится под большое сомнение", - заявила Кочетова. 

Сломать до основания или

Большим заблуждением является мнение о том, что редевелопментом промзон можно заниматься по одинаковым лекалам лишь потому, что такие земли объединяет бывшее индустриальное назначение. Напротив, подход к реновации каждой отдельной промзоны зачастую куда более индивидуален, чем к строительству на голой земле. К примеру, на решение сносить объекты недвижимости или оставить влияют следующие факторы: качество земли в промзоне, вредность бывшего производства, архитектурные особенности, градостроительные нормы, распространяющиеся на конкретное место расположения промзоны.

В случаях, когда существующие постройки представляют собой специализированные объекты, предназначенные лишь для промышленного использования, они сносятся целиком. Кроме того, в некоторых случаях требуется проведение рекультивации. В случаях, когда производство было не вредным, легким, строения представляют собой административно-производственные комплексы, и гармонично вписываются в архитектурную концепцию проекта редевелопмента, имеет смысл провести реконструкцию. В каждом случае имеет смысл провести расчет наилучшего и наиболее эффективного использования строений.

Ольга Фетищева считает, что многое в этом вопросе зависит от того, насколько высоким является класс проекта, планируемого к реализации. "Например, если для организации складских или офисных комплексов класса "В-" достаточным является реконструкция внешнего облика и внутренних систем административно-производственных корпусов советских годов постройки, то строительство высококлассной недвижимости класса "В+" или "А" требует полного сноса существующих улучшений земельного участка и осуществления строительных работ с нуля. Учитывая тот факт, что в рамках нестабильной социально-экономической ситуации, сложившейся на текущей момент, на первое место встает политика минимизации затрат, можно сделать вывод, что значительная доля девелоперов предпочтет менее затратный вариант, то есть реконструкцию имеющихся", – заключила эксперт.

В будущем, в мегаполисах, в том числе и Москве, крупные производственные площадки будут повсеместно вытеснены за черту города. Ведь для того, чтобы заставить работать процесс разрастания внутри промзон всей необходимой инфраструктуры, возведения офисов и других коммерческих проектов, нужно сначала расчистить и подготовить эти площадки. Этот процесс, как показывает практика, постоянно сталкивается со значительными препятствиями как закономерными, так и мало предсказуемыми. Однако такие проекты невозможно окончательно отменить и навсегда заморозить. Города, как и живые организмы, развиваются по своим собственным законам, отменить которые не в силах ни капитал, ни рычаги власти, ни консерватизм.

Источник: Arendator.ru

<-- Назад