Как купить квартиру без денег?

Денег нет, а квартира нужна срочно? Где найти средства на первоначальный взнос для покупки жилья в ипотеку? Первое, что приходит на ум, это, конечно же, взять в долг. Но у кого и на каких условиях?

Идем в банк

Деньги на первоначальный взнос можно занять в банке, взяв потребительский кредит. Его будущему покупателю охотно предлагают кредитные брокеры, получающие гонорар за предварительное одобрение ипотеки, а затем — процент от суммы полученного заемщиком кредита, объясняет Марат Абдуллин, Руководитель Аналитического центра SRG. Однако эта схема, по словам эксперта, приемлема лишь при покупке квартиры по заведомо заниженной стоимости (например, при срочной продаже жилья знакомым и пр.), где компенсация высоких процентов происходит за счет низкой цены самой недвижимости.

В целом же потребительский кредит покупателю жилья невыгоден. Дело в том, что, оформив его, можно получить от банка отказ в ипотечном кредитовании. «Подобные клиенты относятся к группе высокорисковых заемщиков, а любой банк стремится оградить себя от невозврата платежей по кредитам, тем более в условиях текущих экономических проблем. Андеррайтинг стал жестче», — говорит Антон Носович, ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Исключение, по его словам, могут составить заемщики с высоким уровнем дохода, которые в силах обслуживать два кредита — ипотечный и потребительский. Но возникает резонный вопрос: зачем человеку занимать деньги на первоначальный взнос, если он и так может их накопить?

Высокие процентные ставки по потребительскому кредиту (17–30%) сдерживают многих потенциальных покупателей жилья. «Предположим, что заемщик захочет воспользоваться льготной ипотекой, чтобы приобрести квартиру как можно дешевле. Соответственно, ему нужно будет взять потребительский кредит на сумму, которая составит не менее 20% от стоимости квартиры. Сегодня большинство потребительских кредитов выдают под 18–23%. Иными словами, вернуть в банк придется немало. Нужно стремиться погасить потребительский кредит досрочно, иначе итоговая переплата будет весьма существенной», — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». По этой причине эксперт советует покупателю, который не имеет достаточного количества собственных средств, подкопить необходимую сумму самостоятельно или рассмотреть продажу существующей недвижимости в счет приобретения новой. Если человек обладает ежемесячным доходом гораздо выше среднего (300–500 тыс. руб.), то ему выгодно инвестировать в объект на начальной стадии строительства, так как порог вхождения в такие проекты сегодня существенно снизился.

Еще один вариант советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», — оформить потребительский кредит на одного супруга, а полученные деньги использовать как первоначальный ипотечный взнос на имя второго супруга. Но и это не дает гарантии, что ипотеку одобрят, так как муж и жена являются созаемщиками. «Выходом может стать, пожалуй, гражданский брак, когда отношения супругов официально не зарегистрированы. Но тогда между людьми должно быть стопроцентное доверие. При этом, кстати, не помешает и расписка, ведь, по сути, один из партнеров одалживает второму средства, взятые в кредит у банка», — подсказывает эксперт.

Обращаемся к застройщику

Понятно, что упомянутые сложности заставляют обывателя выискивать новые пути и способы. Например, он и вовсе не спешит связываться с банковскими кредитами, а обращается к застройщику напрямую, ведь многие сейчас предоставляют клиентам возможность покупки квартиры в рассрочку. Но в этом случае первоначальный взнос еще выше, и без собственных накоплений и приличного дохода здесь не обойтись. «Такая форма оплаты предусматривает наличие первоначального взноса от 30 до 50%. В отличие от ипотеки рассрочка предоставляется на весьма короткий срок, поэтому покупателю нужно рассчитывать на внушительные ежемесячные платежи», — подтверждает А. Носович. Брать квартиру в рассрочку эксперт рекомендует только тем, кто ожидает в ближайшее время поступления большой суммы денег, например от продажи имеющейся квартиры, дома, автомобиля и т. д.

Как замечает М. Литинецкая, в последнее время девелоперы стали проявлять гибкость по отношению к потенциальному покупателю: в частности, если раньше рассрочка выдавалась на период от трех — шести месяцев до года, то сейчас большая часть застройщиков предоставляет ее до окончания строительства объекта. Например, при покупке квартиры в МФК «Фили Град», по словам эксперта, действуют следующие условия: если первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, то рассрочка предоставляется под 15% годовых (при взносе 50% — под 12% годовых). Также при приобретении жилья в данном комплексе можно получить и беспроцентную рассрочку, для этого единовременный первый платеж должен составить не менее 50% от стоимости квартиры.

Покупатели жилья в «Ривер Парке» могут воспользоваться процентной рассрочкой на три корпуса первой очереди строительства (12 и 14,5% годовых на остаток неоплаченного долга). Срок ее действия — до окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию.

Берем в долг у друзей

Идеальный же вариант, как говорили юмористы еще в советское время, это не иметь 100 руб., а иметь 100 друзей, у каждого занять по 100, и будет тысяча. Но в сегодняшних реалиях, особенно в столице, такой способ представляется нереальным. Найти пару-тройку друзей, которые готовы одолжить небольшую сумму, скажем, в пределах 20–30 тыс. руб., совсем не просто. К тому же чем выше сумма долга, тем дольше будет срок возврата денежных средств, даже если знакомые оказались гуманными и не берут процентов. С учетом нынешней инфляции и нестабильного курса валют деньги одолжить решится даже не каждый родственник. Исключение, пожалуй, лишь родители, которые готовы на все ради своих любимых чад.

Если же заемщику повезло и нужную сумму удалось занять у друзей, то эксперты советуют подтверждать долг распиской. «Такой документ в заверении у нотариуса не нуждается. Но расписка должна быть грамотно составлена: написана от руки, сумма займа указана прописью, перечислены все данные заемщика и кредитора (паспортные данные, место регистрации и фактического проживания). Указывают также условия и сроки возврата одолженной суммы, дату и место. Все это заверяется подписью обеих сторон с расшифровкой», — перечисляет И. Доброхотова.

Многое зависит от того, насколько вы в хороших отношениях с тем, у кого собираетесь занять деньги. «Если речь идет о большой сумме, то расписка в любом случае потребуется, так как должно быть какое-то подтверждение финансовых обязательств. Для кого-то это просто условность, а для кого-то — подушка безопасности. Некоторые предпочитают перестраховаться и составляют нотариально заверенный договор займа. Соответственно, если друг не будет удовлетворен исполнением вами зафиксированных на бумаге обязательств (например, вы не успели погасить долг в срок, перечислили неполную сумму или вовсе уклоняетесь от выплат), он имеет право обратиться в суд или коллекторскую компанию с целью взыскания долга. При этом договор займа будет более значимым документом для судьи, чем обычная расписка», — говорит М. Литинецкая.

Иные возможности

Риелторы советуют потенциальным покупателям стараться самим накопить денежные средства на первоначальный взнос. Для этого, к примеру, откладывать 30–50% от ежемесячной заработной платы на депозит в банке. Таким образом, за год-два соберется необходимая сумма, кроме того, она пополнится набежавшими за это время процентами. «Сегодня есть кредитные организации, которые при предъявлении паспорта в срочном порядке выдают кредиты частным лицам. Однако стоит отметить, что процентная ставка при таком займе, как правило, очень высокая (около 27%), а суммы — не столь значительны (в среднем до 500 тыс. руб.). Поэтому без острой необходимости в подобные организации обращаться не стоит», — говорит М. Литинецкая. А вот если у вас есть несовершеннолетний ребенок и вы действительно нуждаетесь в улучшении жилищных условий, то можете, по словам эксперта, взять ипотеку на льготных условиях (при первоначальном взносе 5–10%) по государственной программе 2015 г. «Жилье для российской семьи».

Источник: Журнал «Недвижимость и цены»

<-- Назад