Золотые сотки

01.08.2014

Источник: Бизнес-журнал

Золотые сотки

Вложения в землю — отдельный вид инвестиционного «спорта». Перекупщику нужно быть не просто быстрым и ловким, но еще иметь интуицию, чтобы дождаться нужного момента и сорвать куш. И если сейчас схемы лендлордов стали изощренными, то 15–20 лет назад удачную сделку по покупке участка можно было заключить, рассчитавшись с продавцом ящиком водки.

Наталья Денисова

Все распродано давно

В бурные 1990‑е в Подмосковье шел стихийный передел колхозной собственности. Землю всеми доступными способами делили лендлорды, приобретавшие сельскохозяйственные сотки за бесценок и делавшие на них капиталы. Как вспоминает Александр Водовозов, генеральный директор компании DeutscheWand, никто даже специально не выбирал место: просто искали возможность купить надел дешевле, а желательно — получить бесплатно. «Земля ничего не стоила, паи скупались где за ящик водки, где за автомобиль «Нива», — вспоминает он. Именно на этом этапе сложилась «дружба» лендлордов и местных чиновников, курирующих развитие земель. Иной раз «серые кардиналы» бросали ведомственные дела и перебегали в лагерь девелоперских компаний.

Главный фокус с ликвидностью состоял в переводе сельхозсоток в статус ИЖС, при котором было возможно жилищное строительство и открывались заманчивые перспективы для бизнеса. Схемы существовали разные, но суть была одна: местные власти в зависимости от степени коррумпированности осуществляли процедуру перевода быстро, но за откат — либо бесплатно, но медленно. «Доход от перепродажи достигал десятков тысяч процентов, особенно если брать в расчет участки, расположенные в непосредственной близости от Москвы», — говорит Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина».

Поначалу доля мелких перекупщиков в этом стихийном бизнесе была, что капля в море (не более 3%). Им ничего не оставалось, кроме как вклиниваться в уже реализуемые проекты. В числе первых частники приходили в коттеджные поселки, приобретали там лакомые куски земли и спустя время продавали на вторичном рынке по более интересным для себя ценам. «Пока участок простаивал, рост стоимости мог составить 50, а то и все 100%, — уверяет Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. — В 2004–2006 годах разница в 50% выше предыдущей могла быть достигнута всего за пару месяцев». В 2008–2010‑м у крупных игроков на фоне кризиса появились естественные финансовые затруднения, и они в массовом порядке вывели на рынок участки без подряда (так называемые УБП). За очень короткий период УБП стали самым востребованным форматом. В 2009 году их доля в загородном сегменте составила 70%. На элитном рынке наиболее удачливыми были инвесторы, купившие землю на Рублево-Успенском шоссе. Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», в качестве примера приводит один из участков в Барвихе площадью около 100 га: «Надел был приобретен по цене примерно $20 тыс. за сотку. Инвестор практически не вкладывался в развитие, только размежевал землю. До кризиса максимальная стоимость перепродажи этих участков достигла $430 тыс. за сотку. Даже сейчас, когда цены на загородном рынке упали, подобные предложения реализуются за $300 тыс.». Сегодня инвесторам в загородные участки пытаются «испортить» аппетит законодательными инициативами. В частности, Минэкономразвития предлагает повысить ставку налога для незастроенных участков: через два года — вдвое, через четыре — в четыре раза, через шесть лет — в шесть. По словам Дмитрия Котровского, вице-президента, управляющего партнера ЗАО «Химки Групп», если эта инициатива претворится в жизнь, налоговая нагрузка на собственников земли увеличится в пять – шесть раз.

В поисках Клондайка

«Земля — гораздо более интересный актив, чем застроенные участки, — считает Алексей Артемьев (TWEED). — Владельцем участка может быть человек с любым вкусом, в то время как реализованный проект дома предполагает более узкий круг ценителей — а значит, и покупателей. Ведь, как известно, чем «субъективнее» товар, тем сложнее его перепродать». Основное условие для успешных инвестиций — местоположение. В Подмосковье перспективными для освоения считаются направления, которые охватывают сектор от северо-запада до юго-запада. Интересные варианты все еще можно найти в зоне до 30 км от Московской кольцевой автодороги на традиционно престижных направлениях: Рублевке, Новой Риге, Ильинке и т. д. В частности, средняя стоимость сотки на Рублевке сегодня находится на отметке в $100 тыс. На Новорижском шоссе цены колеблются в диапазоне $25–50 тыс. Эксперты прогнозируют: к завершению реконструкции трассы они поднимутся на 15%. Интересными инвестору могут быть и другие направления, где реализуются глобальные планы по улучшению логистики. Например, некоторые эксперты к разряду перспективных относят Новорязанское и Дмитровское шоссе. Здесь радиус поиска может доходить до 100 км в связи с популярностью дальних дач. В компании «Терра Аури» советуют обратить внимание на Киевское и Калужское направления: за счет включения близлежащих территорий в состав Новой Москвы эта зона — кандидат номер один на инвестиции в инфраструктуру и транспортное сообщение. «Значительный рост стоимости земли всегда связан с какими-то событиями, — комментирует Дмитрий Онофрей, ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури». — Например, включение территорий в состав Новой Москвы вызвало рост цен на землю на 30–40%. Подведение асфальтированной дороги или газификация ближайшей деревни может привести к удорожанию на 5–10%». В TWEED считают, что оптимально вкладываться в участки от 1 га в организованных охраняемых поселках с коммуникациями. Как известно, крупный надел перепродать сложнее, чем «нарезку» по 15–20 соток. Поэтому впоследствии землю можно поделить на более мелкие владения с минимальным вложением средств в разводку коммуникаций и согласование. Согласно расчетам экспертов, один гектар земли на премиальном направлении, купленный по цене в $50 тыс. за сотку, можно поделить и продать на вторичном рынке уже за $70–90 тыс. В итоге прибыль частного инвестора составит 30–50%. В частности, в Истринской долине, где распространена схема покупок на начальном этапе, на стадии полной готовности проекта (через полтора–два года) стоимость вложений увеличивается примерно на 30%.

При выборе земли в организованном коттеджном поселке стоит учесть особенности самого проекта: архитектурный стиль, благоустройство, безопасность, инфраструктуру и пр. Огромное значение также имеют характеристики самого участка. Как рассказал Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate, при перепродаже быстрее всего реализуются земли, выходящие на лес или расположенные по соседству с водой, парком. Сложнее продать актив рядом с дорогой.

Чудо коммуникаций

Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс», земли без коммуникаций и перспектив подключения называет откровенным неликвидом. Предложений такого рода на рынке достаточно, однако спрос невелик. Такие участки где-то в два раза дешевле земель с полным набором сетей. «Есть два фактора покупки — наличие мощностей в районе и личности чиновников, которые за них отвечают, — говорит Александр Водовозов (DeutscheWand). — Нужно взвесить, насколько реально с ними договориться, как быстро работает аппарат. У монополистов есть проблемы с персоналом, мощностями, разработкой документации». Существуют зоны, где подведение сетей невозможно, и это нужно учитывать на старте. Причем даже расположенные неподалеку линии электропередач не гарантируют наличия света в доме, поскольку может оказаться, что мощности на новый объект не хватает. «Следует уточнить в «Мосэнергосбыте», возможно ли подключение к сетям, как далеко расположены точки, где это можно сделать, по чьим землям коммуникации будут проходить, — комментирует Илья Менжунов («Метриум Групп»). — Иногда в силу тех или иных причин собственники соседних участков не позволяют проложить сети по их территории». Если все-таки с точки зрения коммуникаций участок жизнеспособен, самый простой и наименее затратный вариант — создать дополнительную стоимость земельного актива за счет подвода сетей до его границ, после чего можно начать торговать землей без подряда. В Подмосковье стоимость подключения коммуникаций в среднем варьируется в пределах $1–3 тыс. за сотку и зависит от ландшафта, местоположения, размеров и других особенностей участка. «Строить в нашей стране менее выгодно, чем просто перепродавать землю, если она куплена в те времена, когда еще не была золотой», — считает Дмитрий Котровский («Химки Групп»). Между тем существует версия, что в элитном сегменте, где целевая аудитория заинтересована в готовом продукте, как раз разум нее всего вкладывать деньги в строительство дома и внутреннюю отделку. На рынке делюкс, как говорят брокеры, ощущается дефицит особняков с качественным ремонтом, притом что сам сегмент переполнен неликвидом. Если дома с устаревшими планировками, нефункциональной инфраструктурой и вкусовщиной в интерьере стоят в экспозиции годами, то современные коттеджи с дизайнерским ремонтом уходят с рынка моментально. «Элитное загородное жилье — это всегда длинные деньги, — комментирует Алексей Коротких (Villagio Estate). — Доход инвестора может составить от 30 до 100% суммы вложенных средств, деньги возвращаются в течение одного года или четырех лет. Например, если на участке стоимостью в миллион долларов построить особняк площадью 300 кв.‑м за $300 тыс. и произвести отделку на $500 тыс. (итого — $1,8 млн), то через год дом вполне можно будет выставить по цене в 2,8 млн».

Момент истины

Мелкому инвестору нужно постоянно мониторить рынок и держать участок в «тонусе». Время экспозиции зависит от стоимости земли. По словам Ильи Менжунова («Метриум Групп»), участок стоимостьюв $1–5 млн, как правило, продается в срок от 6 до 8 месяцев. Если он не уходит за год, то это означает, что его цена, скорее всего, завышена. «Чем дороже объект, тем больше времени займет его продажа, плюс увеличится скидка на торг, — соглашается Федор Спиридонов, Управляющий партнер ГК SRG. — Многое зависит от начальной цены, уникальности земли, а также аппетитов собственника».

Если вторичный участок находится в организованном поселке, продавать его нужно тогда, когда все поблизости застроено. Стандартный запрос покупателей: хочу землю в поселке, чтобы рядом все жили. Что касается наделов, не входящих в состав коттеджных проектов, то эксперты предупреждают: в текущий момент лучше занять выжидательную позицию. По словам Дмитрия Онофрея («Терра Аури»), всплеска ждать не стоит, рынок перенасыщен предложениями. Правда, возможен точечный интерес — например, к участкам рядом с МКАД, федеральными трассами, крупными населенными пунктами.

Все зависит от цены. При всей флегматичности рынка, спрос сегодня эластичен, бал правит покупатель. За хорошую цену товар непременно приобретут, говорят брокеры. «В любом случае, если земля куплена когда-то за ящик водки, а сейчас выставлена на продажу, рентабельность будет в миллион процентов», — шутит Александр Водовозов (DeutscheWand).

Источник: Бизнес-журнал

<-- Назад

Поделиться:
Вернуться в раздел
Подписаться на новости