Готовые загородные дома: заезжай и живи! Исследуем рынок Подмосковья и Новой Москвы

Сейчас на рынке загородного жилья хороший выбор. Можно купить землю и потом построить дом самостоятельно, можно приобрести участок со строительным подрядом, и наконец – присмотреть себе уже готовый дом. Третий вариант - для людей, которые не хотели бы заморачиваться строительными проблемами и желали бы побыстрее отпраздновать новоселье.

Первое, что «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить – много ли на рынке поселков, где можно купить готовый коттедж или таунхаус.

По информации Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», в наиболее привлекательной 15-километровой зоне от МКАД число проектов, где представлены как участки, так и готовые объекты, достигает 150 «единиц». 20% из них предлагают только готовые дома под отделку или под ключ. То есть, таковых примерно три десятка, и бОльшая их часть расположена на Рублево-Успенском, Новорижском и Калужском шоссе, наиболее благоприятными с точки зрения экологии, транспортной доступности и уровня инфраструктуры.

При этом зачастую готовое жилье не предусматривается концепцией поселка, а просто «накапливается» у продавцов из-за того, что темпы строительства опережают темпы продаж. То есть, домов «понастроили», а покупателей на них еще не нашли.

Поселков же, где изначально, концептуально задумано было предлагать готовые дома покупателям, очень мало, на демократичном рынке – практически нет. Построить такой поселок – слишком дорогое удовольствие для девелопера. «Под такой проект необходимы огромные денежные инвестиции и очень точный расчет. При этом продажи нельзя открывать до окончания строительства всех объектов, - разъясняет Иван Потапов, директор по продажам ГК «САПСАН». - Объемные инвестиции создают высокую стоимость конечного продукта, а также увеличивают количество рисков. Девелопер делает ставку на то, что весь объем готовых объектов будет продан по определенной цене, но если в прогнозе есть неточность, то финансовая модель данного проекта будет несостоятельной».

Так что искать подобный продукт лучше на элитном рынке. По данным Андрея Хитрова, руководителя департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, на рынке элитки представлено 15 полностью построенных коттеджных поселков.

Несмотря на то, что в 2015 году на рынок не вышло ни одного нового объекта с готовыми домами (данные Ильи Менжунова, «Метриум Групп»), дефицита на этого продукта нет. В продаже находятся объекты, которые на рынке не первый год, и возведенные дома там представлены. К тому же большой выбор есть на вторичке. Так что покупатель «бездомным» не останется.

Покупатели: «несамоделкины» и остальные

У готового жилья есть своя аудитория. Покупателей загородной недвижимости условно можно разделить на два типа, - рассуждает Иван Потапов (ГК «САПСАН»). Первый – это люди, которые хотят воплотить в жизнь собственный проект, сделать все своими руками. Ко второму типу относятся те, кто не имеет времени и желания заниматься строительством со всеми вытекающими проблемами, а также люди, которые хотят получить уже готовый объект, причем как можно раньше, - как правило, многие из них продают единственное жилье, и им совсем не хочется жить в съемных квартирах.

Кто же еще интересуются готовым жильем? По наблюдениям Валерия Лукинова, коммерческого директор Country Development, в последние полгода, учитывая риски недостроя, спрос на готовые дома растет за счет «отказников», - тех, кто отказался от мысли приобрести участки без подряда и участков с подрядом.

Привлекает готовый продукт и тех, кто покупает первый загородный дом, и тех, у кого есть негативный опыт самостоятельного строительства. Приезжие из регионов России тоже часто выбирают готовый дом, поскольку переехать нужно как можно быстрее, - перечисляет категории покупателей Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED.

На элитном рынке готовым жильем интересуются подавляющее число клиентов, и очень многие хотели бы приобрести дом, в котором уже и отделка завершена. Так что легенды о богатых покупателях, которые только и думают, как бы воплотить свою буйную фантазию в уродливом, но дорогостоящем доме, канули в прошлое.

Нынешний обеспеченный покупатель доверяет профессионалам, - архитекторам, строителям, дизайнерам и не хочет вникать во всякие специфические детали.

Как дополняет Сергей Колосницын, директор Департамента Загородной Недвижимости PENNY LANE REALTY, в элитном сегменте есть также небольшой процент инвесторов, выкупающих дома под отделку, делающих в них ремонты под ключ и перепродающих на 50-100% дороже уже на вторичном рынке. «Частники» также покупают и участки земли, строят дома и продают их. Несколько таких домов есть в поселке «Павлово 2» на Новорижском шоссе (14 км. от МКАД).

Продал квартиру – переехал в таунхаус

Теперь выясним, каковы пожелания нынешнего потребителя. Как отмечают наши эксперты, на демократичном рынке у народа популярен таунхаус уровня комфорт- и бизнес-класса. В поселке с развитой инфраструктурой, в 15-километровой зоне от МКАД, такой дом будет стоить 8-12 млн руб. «Это сопоставимо с ценой двух- трехкомнатной квартиры в спальном районе Москвы. При этом вы получите многоуровневую квартиру с собственным, пусть и небольшим, участком земли, где можно отдыхать, устраивать пикники, играть с детьми», - комментирует Илья Менжунов («Метриум Групп»).

Интересно, что и на элитном рынке, по свидетельству Андрея Хитрова (Welhomе), готовыми таунхаусами покупатели интересуются больше, чем земельными участками без подряда. А наибольшим спросом у обеспеченной публики пользуются построенные дома в бюджете в $1-2 млн.

Спрос на готовое загородное жилье довольно стабилен, но назвать его активным в целом нельзя, ведь такие объекты стоят дороже участков с подрядом и без подряда, а для большинства клиентов главным фактором при выборе недвижимости сегодня остается все-таки цена, - делится своими наблюдениями Максим Русаков, Партнер Группы компаний SRG. Да, конечно дороговизна – это минус подобного приобретения. И не единственный, кстати. О преимуществах и недостатках стоит поговорить подробнее.

В чем основные минусы и плюсы этого приобретения?

Начнем с менее приятного - с минусов. Главный только что был назван - более высокая цена товара. Готовое жилье дороже, чем, то, которое вам предстоит построить.

Между прочим, по этой высокой цене вам могут продать нечто не совсем качественное, и даже (о, ужас) под готовой отделкой спрятать конструктивные недостатки объекта, - предупреждает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Вот вам еще минус. Так что сразу даем совет: на такие просмотры берите с собой специалиста с наметанным глазом, он поможет определить обман.

Из плюсов: скорый переезд. Если дом совсем готов, то вы переезжаете в него сразу, если надо делать ремонт, то по подсчетам Валерия Лукинова (Country Development), это займет 6-9 месяцев. А вот стройка может затянуться как угодно долго. Разумные сроки строительства загородного дома – это примерно два года.

Еще плюсы. «Если поселок полностью построен, и покупатель приобретает готовый дом, то он избавлен от рисков долгостроя, невыполненных обещаний застройщика, кроме того упрощается процесс оформления объекта в собственность», - перечисляет Сергей Колосницын (PENNY LANE REALTY).

Как правило, поселки с готовыми домами подчинены какому-то грамотному архитектурному решению, все дома построены в едином стиле, нет разнобоя.

Гурам Курдиани, руководитель проекта «Шелестово» подсказывает, что на готовый дом или таунхаус легче получить ипотеку, - еще плюс.

Ну, а теперь присмотримся повнимательнее к первому «минусу» - более внушительной цене готового жилья и попробуем ответить на вопрос – такой ли уж это минус.

Разница есть, но за что вы платите

Итак, по оценке наших экспертов разница в цене между готовым домом (таунхаусом) и тем, который будет строиться усилиями подрядчиков поселка или найденной вами бригады колеблется в рамках 20-40%.

Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» приводит в пример ЖК «Ново-Шарапово» (34 км. по Калужскому или Киевскому шоссе, Новая Москва), где предлагаются оба варианта: цена строящегося дома площадью 120 «квадратов» на участке 6 соток составляет 5,8 млн рублей, а точно такого же готового – 6,8 млн рублей. Разница – миллион рублей.

«Но стоит помнить, что это — стоимость 1-2 лет жизни покупателя, которые он бы потратил на возведение этих объектов, - советует Иван Потапов (ГК «САПСАН»). - И это в случае, если у вас есть проверенная бригада профессиональных строителей. Если таковой у вас на примете нет, то я бы рекомендовал не испытывать судьбу. К сожалению, на российском строительном рынке существует большое количество фирм-однодневок или частных строителей, которые на самом деле не обладают достаточной квалификацией, строят некачественные объекты, а также не нацелены на завершение проекта с необходимым качеством и в намеченный срок». Да, как говорится жизнь дороже.

Что на рынке?

А теперь рассмотрим познакомимся с предложениями готовых домов на рынке, которые нам порекомендовали эксперты. Имейте в виду, что сейчас такое время, что у продавцов можно попросить скидку.

Начнем с демократичных предложений.

Александра Мамохина начальник отдела маркетинга компании «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» рекомендует готовые таунхаусы в двух проектах компании – в кварталах таунхаусов «Вяземское» и «Кронбург», расположенных на территории Новой Москвы в 3 и 12 км от МКАД соответственно. Таунхаусы построены из керамического блока, облицованы кирпичом, что позволяет дому сохранять тепло в холодное время и поддерживать прохладу в жаркие дни. В поселках предусмотрены спортивные и детские площадки, территории огорожены и находятся под круглосуточной охраной. Поселки расположены в ближайшем поясе от Москвы, где предложение крайне ограничено. В настоящее время на таунхаусы в поселках действует скидка 500-550 тыс. руб.

В поселке «Вяземское» таунхаусы площадью 93,6-136,4 с участками 0,25-1,0 соток продаются по цене 8,6-12,3 млн. руб.

В «Кронбурге» таунхаусы площадью 115,6-154,5 кв. м, с участками 36-0,87 соток стоят 10,4-13,8 млн. руб.

Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») выделяет мультиформатный поселок «Марсель» в Новой Москве, в 30 км. от МКАД по Калужскому шоссе, где можно купить кирпичный 80-метровый таунхаус с участком 2,2 сотки за 4,4 млн рублей. А прилесной коттедж из кирпича на участке 10 соток, с метражом 225 «квадратов» обойдется в 16,8 млн рублей.

Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость приводит с десяток поселков с умеренными ценами и готовыми домовладениями, они представлены в таблице ниже:

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» рассказывает о жилом комплексе комфорт-класса «Артек» (17 км. Волоколамское шоссе), здесь возводят таунхаусы и многоквартирные дома, а также выделены земельные участки площадью от 10 до 35 соток. Полностью завершены работы по строительству 1-2-й очереди.

Дома 3 очереди возведены, ведутся фасадные работы и параллельно работы по благоустройству. Каждый таунхаус имеет дополнительную площадь под мансардой — 3 уровень. Площади таунхаусов 101-140 кв.м. Цена от 5,6 млн. рублей. В поселке проложены центральные коммуникации, насыпные дороги и даже организован пляж на берегу озера.

Поселок «Британика» расположен на Новой Риге (29 км от МКАД). Общая площадь территории поселка составляет 11 гектар. На ней будет возведено около 50 домовладений с прилегающими земельными участками площадью 2-8 соток. По стоимости дом в поселке «Британика» - это альтернатива двухкомнатной квартире в Москве. В поселке возводят дома и таунхаусы. Стоимость дома от 11, 9 млн. рублей. Полезная площадь дома - 170 кв.м. Площадь земельных участков варьируется от 5 до 8 соток. Площади таунхаусов - от 125 до 250 кв.м. Цена от 7,5 млн. рублей.

В таунхаус заведены все центральные коммуникации. В октябре 2014 года сдана в эксплуатацию 1-я улица поселка - 1 домов. Работает эксплуатирующая компания. Остальные дома строятся, часть их будет вводиться в ноябре 2015 года, часть - в 3 квартале 2016 года.

ЖК «Красногорск-Парк» - представлены готовые таунхаусы по цене 8,9 млн. рублей. Каждый из них имеет отдельный вход с крыльцом, гараж, просторный цокольный этаж и приусадебный участок площадью от 0,8 до 1,8 соток. Площади – 184,9 и 217,1 кв.м. Таунхаусы построены по северо-американским стандартам, с внутренней отделкой, оборудованной кухней и санузлами.

ЖК «Красногорск Парк» расположен на престижном и экологически чистом северо-западном направлении Московской области в Красногорском районе: 12 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, в 5 минутах ходьбы от железнодорожной станции Аникеевка. С востока и юга поселок окружен смешанным лесом (Опалиховское лесничество).

«Проект ГК «САПСАН» «Княжье озеро» — классический пример поселка, в котором продаются только готовые дома. Поселку более 10 лет, он давно заселен. Но поскольку он очень большой (более 500 домовладений), остались участки, которые были не проданы, - сообщает Иван Потапов. - На сегодня их всего 20. Руководство компании приняло решение, чтобы не оставлять пустующие участки и затягивать стройку на годы, самим построить дома и продать не участки с подрядом, а готовые коттеджи». Дома строятся из газобетона, кирпича и по канадской технологии. Площади участков - от 10 до 33 соток, домов - от 182,1 до 929,9 кв. м, стоимость - 18-75 млн руб.

Другой проект ГК «САПСАН» — коттеджный поселок «Ла-Манш». Он находится на этапе активной застройки. Здесь продаются, в основном, участки с подрядом, хотя всегда в продаже имеется пара готовых домов. Стоимость объектов в «Ла-Манше» не высока за счет того, что поселок еще застраивается, и только недавно началось заселение жителями. Технологии строительства - газобетон, канадская технология, фахверк, клееный брус. Размеры участков - 10 – 16 соток, площади домов - 114-322 кв. м, стоимость 5-15 млн руб.

Владимир Лукинов (Country Development) обращает наше внимание на поселок «Усадьба Поливаново» в 25 км от МКАД по Калужскому шоссе. Кирпичные коттеджи площадью 250-433 кв. м. на участках 11-15 соток продаются по цене от 14 до 30 млн рублей.

Илья Менжунов («Метриум Групп») рекомендует обратить внимание на коттеджный поселок «Павлово-2», в 14 км от МКАД по Новой Риге, в окружении живописных прудов и лесопарка. До столицы - всего 15-20 минут езды. Стоит отметить развитую инфраструктуру этой местности, которая включает «Павловскую гимназию» и торгово-развлекательный центр «Павлово Подворье». По данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», стоимость павловских домовладений площадью 275-602 кв. метра - 43-50 млн. рублей.

Сергей Колосницын (PENNY LANE REALTY) отмечает поселок «Петрово-Дальнее» в 15 км от МКАД по тому же Новорижскому шоссе. В поселке все дома построены. Здесь очень хорош ландшафт - с естественными перепадами высот, соснами и елями. Добираться до поселка можно и по Ильинскому шоссе. Цены начинаются от 22 млн руб.

По той же Ильинской трассе (12 км от МКАД) расположен поселок «Ильинка», где можно приобрести готовый лейнхаус под отделку по цене от 24 млн руб. В поселке «Европа» есть готовые дома (от 17,4 млн руб.) и дуплексы (от 15 млн руб.). Поселок расположен в 22 км по Ильинскому шоссе.

Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate тоже предоставила нам целую таблицу объектов:

Довольно дорогой проект и ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», практически примыкающий к Москве, доезжать до него можно по Машкинскому шоссе, через Ленинградское или Куркинское. «Реконструкция Ленинградского шоссе (проект «Большая Ленинградка»), новые эстакады на въезде в Куркино обеспечивают поселку идеальную транспортную доступность», - подчеркивает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Первая и вторая очереди проекта полностью проданы, в реализации находится третья очередь, все дома которой также построены. «Химки Групп» уже более пяти лет развивает в подмосковном Новогорске этот спортивно-образовательный кластер. Сегодня здесь можно купить готовый монолитный таунхаус площадью 202 кв. метра с участком 2 сотки за 50 млн рублей.

Андрей Хитров (Welhome) рассказывает сразу о двух недешевых проектах. В коттеджном поселке «Довиль» (10 км от МКАД, Минское шоссе) есть необходимая инфраструктура для постоянной жизни (рестораны, в том числе, - ресторан-дворец с зимним садом и террасами, магазины, зоны отдыха, бассейны, пляж, прогулочные катера, спортивные и детские площадки, детский центр, SPA). Отличный микроклимат создают хвойный лес с природным озером. До поселка можно добраться как по Минскому, Можайскому направлениям, по новой объездной дороге в обход Одинцово. Сегодня здесь можно купить, например монолитный таунхаус площадью 393 кв. метра с участком 1,85 сот. за $1 250 000. Монолитный коттедж площадью 444 кв. м с участком 10,5 сот. стоит $ 3 000 000

Коттеджный поселок «Азарово» расположен в 23 км по Рублево-Успенскому шоссе. В часы пик или в моменты «перекрытия» этой трассы есть возможность добраться по Новорижскому или Можайскому направлениям. Поселок расположен на территории 76 га, 40 га из которых занимает Новодарьинский лес. Жилой комплекс охраняется. В поселке есть школа, рассчитанная на 250 учащихся с изучением 3-х языков и детский сад. Здесь продается, например, монолитно-кирпичный таунхаус площадью 630 кв. м на участке 8,4 сот. за 1 500 000 долларов. Монолитно-кирпичный коттедж площадью 784,7 кв. м с участком 27,3 сот. обойдется в $3 000 000.

Также среди элитных проектов - «Ренессанс Парк» (23 км Новорижского шоссе) от Villagio Estate. На данный момент в этом поселке к продаже предлагаются как готовые коттеджи, так и участки с подрядом. Готовый дом 400 кв. м стоит $1 650 000, с подрядом на участке такого же размера будет стоить $1 550 000.

В проекте Madison Park (Новорижское шоссе, 24 км, Villagio Estate) готовый дом 400 кв. м стоит $1 770 000, с подрядом на участке такого же размера будет стоить $1 670 000.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Как мы убедились, объектов на рынке хватает. Учитывая сезон скидок и акций, можно предположить, что покупка окажется удачной.

Источник: Metrinfo.ru

<-- Назад