Бытовая аналитика: дом vs квартира
Рано или поздно каждая девушка, да что там, каждый человек, мечтает услышать от своей половинки заветные слова: «Давай купим жильё»! Какую картину вы сейчас представили: маленькая квартирка с видом на московские дворики или большой уютный дом вдали от цивилизации? Ответ на этот вопрос мучает многие семьи, бюджет которых пока не позволяет иметь и городское жильё, и дачу одновременно. Взвешиваем все «за» и «против»: цены за метр, трудности с ипотекой и ежемесячные выплаты в новом выпуске «Бытовой аналитики».
Каждому по комнате
Представим, что две молодые семьи: Горожановы и Посельковы стоят перед выбором всей свой жизни: купить квартиру или поселиться в загородном доме. Стартовые условия в обеих семьях одинаковые: на покупку накоплено 2 млн рублей, и те, и другие, мечтают приобрести жильё в пределах 6,5 млн и выплатить кредит за 10 лет. Горожановы мечтают жить в Москве, но готовы рассмотреть и Подмосковные варианты. Посельковы хотят поселиться в частном доме, в пределах 40 км от МКАД.
Первая новость, которая ждала Горожановых: с детьми в Москве им не поместиться. С их бюджетом в столице они могут позволить себе квартиру площадью максимум 33-38 кв.м. Т.е. об отдельной комнате даже для одного ребёнка можно забыть. Зато в Подмосковных новостройках (особенно на стадии строительства) их возможности растут: от 40 до 80 кв. м.
Вторая новость – квартира в новостройке обойдётся дешевле. Мечта о жизни в старых районах города со скверами и парками разбилась о цифры. Пока банки предоставляют программу государственного субсидирования по кредитам в строящихся домах, новое жильё обходится дешевле. Квартира на вторичном рынке той же стоимости после выплаты ипотеки будет стоить примерно на 450 тысяч дороже, учитывая, что в старых домах речь идёт о меньших площадях, разница оказывается внушительной. В итоге соотношение цена/площадь удаётся найти только в Подмосковных новостройках.
«В 2015 году по объёму выдачи ипотека с господдержкой заняла третье место по России, первые две позиции традиционно за Москвой и Московской областью, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — В Санкт-Петербурге выдано почти 535 тысяч кредитов на сумму 125,8 млрд рублей. Более 70% из выданных кредитов – это ипотека с господдержкой».
Посельковы тоже столкнулись с суровой реальностью: цена на их дом из-за ипотеки возрастает на 3,5 млн. Кроме того, программы кредитования строящегося жилья есть не во всех банках, а для оформления сделки требуется расширенный пакет документов.
Доплата за свежий воздух
Как только квартира и дом выбраны, обе семьи переходят к оформлению ипотеки. В обоих случаях роль агента по недвижимости скорее формальна, так что можно обойтись и без него, серьёзно сэкономив (агент берёт за сои услуги в среднем 10% от сделки). В случае с новостройкой все документы застройщика проверяет банк, к тому же исключается опасность нарваться на квартиру, из которой кто-то был незаконно выписан (один из самых распространённых видов мошенничества, когда у квартиры объявляется законный хозяин, который и не подозревал о продаже). В случае со строительством агент может помочь в выборе участка, но и здесь можно справиться без него.
Оформить ипотеку на квартиру гораздо легче. Как пояснили в Юникредит банке, процедура проходит в три этапа:
- Необходимо получить от банка одобрения по финансовой части: сумма и условия кредита.
- Получить одобрение (согласование) по приобретаемому объекту недвижимости. Банк проверяет документы по объекту и не рассматривает ветхое жильё и жильё, подлежащее сносу, в качестве залога.
- Третий этап — это сделка, на которой проходит подписание кредитного договора и договора купли-продажи.
С новостройками всё вообще происходит по накатанной. Как правило, новые объекты аккредитованы несколькими банками, в которые клиент подаёт заявки на кредит, а затем выбирает из них самые выгодные для себя условия. Квартира на время выплаты займа остаётся в залоге у банка.
С домом всё сложнее. Как мы уже говорили, не все банки предлагают программы на строительство.
Главная проблема заключается в оформлении предмета залога.
«В случае получения ипотечного кредита на строительство дома сам дом не может выступать объектом залога, т.к. он ещё не построен и его фактически не существует, — поясняет руководитель аналитического центра Группы компаний SRG Абдуллин Марат. — Если в качестве обеспечения обязательств выступает поручитель, то он должен быть собственником будущего дома. Если у заёмщика в собственности имеется участок, то он может заложить его. Главное в этом случае, чтобы стоимость участка была не меньше одалживаемой суммы, и он не был обременён. Конечно, и недостроенный дом может быть принят в залог, однако банк должен быть убежден, что строительство будет осуществлено и дом будет введён в эксплуатацию».
Лайфхак от кредиторов: если хотите получить ипотеку на дом, выбирайте максимально незамысловатый типовой дизайн, чтобы банк в случае невыплаты кредита, мог легко его продать.
Банк в случае неплатёжеспособности клиента должен реализовать залоговое имущество, а сделать это, если дом «на любителя» гораздо сложнее, значит и шансов на одобрение кредита меньше. «В сложившихся на рынке недвижимости условиях, квартира обладает намного большей ликвидностью, нежели загородный дом. Причём это обусловлено не только местоположением объекта, но и тем, что все частные дома, как правило, очень индивидуальны (инженерные коммуникации, внешний вид дома, архитектурные и планировочные решения)» — добавляет Марат Абдуллин.
Одобрение ипотеки на строительство — процесс индивидуальный. Многое зависит от того, как сложится общение заёмщика и банка. Но в любом случае процентная ставка будет выше, чем в случае с покупкой уже готовой квартиры или жилья в строящемся многоквартирном доме. «Самые низкие ставки: на приобретение новостройки по программе государственного субсидирования, далее идут ставки на приобретение квартиры на вторичном рынке, потом на приобретение дома и целевой кредит по залог недвижимости», — подтверждают в Юникредит банке.
Для оформления ипотечного кредита понадобятся:
- Заявление на получение кредита и анкета банка
- Копия паспорта
- Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования
- Копия ИНН
- Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста
- Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.)
- Копия свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии)
- Копия свидетельства о рождении детей (при наличии)
- Копия трудовой книжки, заверенная работодателем
- Документы, подтверждающие доходы.
- Дополнительно банк может попросить предоставить документы поручителей и т.д.
Дело вкуса
Конечно, Горожановы и Посельковы делают свой выбор не только из материальных соображений. У каждой семьи есть свои весомые доводы в пользу квартиры или дома.
Компромиссом может стать покупка жилья в таунхаусе. Стоимость квадратного метра в таком жилье выше, чем в доме — 94 266 рублей, зато одобрение банка получить гораздо легче. От идеи с садом и огородом придётся отказаться, но и необходимость контролировать процесс постройки может отсутствовать. Таунхаусы сейчас сдаются целыми микрорайонами, в которых, как и в обычных с мноквартирными домами, есть магазины, школы, парковки и даже парки. Располагая суммой 6,5 млн рублей наши герои могли бы позволить себе жильё в таком районе площадью примерно 70 кв. м.
Итого
- Ипотека на квартиру дешевле, чем ипотека на строительство дома.
- Получить одобрение банка на готовое жильё значительно легче, чем на строительство.
- Строящийся дом не может выступать в качестве залога, так что придётся искать поручителей или закладывать другую недвижимость.
- Если вы не можете определиться, дом или квартира, рассмотрите варианты в таунхаусах.