Бытовая аналитика: дом vs квартира

29.03.2016

Источник: Сравни.ru

Бытовая аналитика: дом vs квартира

Рано или поздно каждая девушка, да что там, каждый человек, мечтает услышать от своей половинки заветные слова: «Давай купим жильё»! Какую картину вы сейчас представили: маленькая квартирка с видом на московские дворики или большой уютный дом вдали от цивилизации? Ответ на этот вопрос мучает многие семьи, бюджет которых пока не позволяет иметь и городское жильё, и дачу одновременно. Взвешиваем все «за» и «против»: цены за метр, трудности с ипотекой и ежемесячные выплаты в новом выпуске «Бытовой аналитики».

Каждому по комнате

Представим, что две молодые семьи: Горожановы и Посельковы стоят перед выбором всей свой жизни: купить квартиру или поселиться в загородном доме. Стартовые условия в обеих семьях одинаковые: на покупку накоплено 2 млн рублей, и те, и другие, мечтают приобрести жильё в пределах 6,5 млн и выплатить кредит за 10 лет. Горожановы мечтают жить в Москве, но готовы рассмотреть и Подмосковные варианты. Посельковы хотят поселиться в частном доме, в пределах 40 км от МКАД. 

 

tabl1.png



Первая новость, которая ждала Горожановых: с детьми в Москве им не поместиться. С их бюджетом в столице они могут позволить себе квартиру площадью максимум 33-38 кв.м. Т.е. об отдельной комнате даже для одного ребёнка можно забыть. Зато в Подмосковных новостройках (особенно на стадии строительства) их возможности растут: от 40 до 80 кв. м.

Вторая новость – квартира в новостройке обойдётся дешевле. Мечта о жизни в старых районах города со скверами и парками разбилась о цифры. Пока банки предоставляют программу государственного субсидирования по кредитам в строящихся домах, новое жильё обходится дешевле. Квартира на вторичном рынке той же стоимости после выплаты ипотеки будет стоить примерно на 450 тысяч дороже, учитывая, что в старых домах речь идёт о меньших площадях, разница оказывается внушительной. В итоге соотношение цена/площадь удаётся найти только в Подмосковных новостройках. 

 

polosa_700x-1.png



«В 2015 году по объёму выдачи ипотека с господдержкой заняла третье место по России, первые две позиции традиционно за Москвой и Московской областью, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — В Санкт-Петербурге выдано почти 535 тысяч кредитов на сумму 125,8 млрд рублей. Более 70% из выданных кредитов – это ипотека с господдержкой».



tabl2.png



Посельковы тоже столкнулись с суровой реальностью: цена на их дом из-за ипотеки возрастает на 3,5 млн. Кроме того, программы кредитования строящегося жилья есть не во всех банках, а для оформления сделки требуется расширенный пакет документов.

Доплата за свежий воздух

Как только квартира и дом выбраны, обе семьи переходят к оформлению ипотеки. В обоих случаях роль агента по недвижимости скорее формальна, так что можно обойтись и без него, серьёзно сэкономив (агент берёт за сои услуги в среднем 10% от сделки). В случае с новостройкой все документы застройщика проверяет банк, к тому же исключается опасность нарваться на квартиру, из которой кто-то был незаконно выписан (один из самых распространённых видов мошенничества, когда у квартиры объявляется законный хозяин, который и не подозревал о продаже). В случае со строительством агент может помочь в выборе участка, но и здесь можно справиться без него.

Оформить ипотеку на квартиру гораздо легче. Как пояснили в Юникредит банке, процедура проходит в три этапа:

  1. Необходимо получить от банка одобрения по финансовой части: сумма и условия кредита.
  2. Получить одобрение (согласование) по приобретаемому объекту недвижимости. Банк проверяет документы по объекту и не рассматривает ветхое жильё и жильё, подлежащее сносу, в качестве залога.
  3. Третий этап — это сделка, на которой проходит подписание кредитного договора и договора купли-продажи.
С новостройками всё вообще происходит по накатанной. Как правило, новые объекты аккредитованы несколькими банками, в которые клиент подаёт заявки на кредит, а затем выбирает из них самые выгодные для себя условия. Квартира на время выплаты займа остаётся в залоге у банка.

С домом всё сложнее. Как мы уже говорили, не все банки предлагают программы на строительство.


Абдуллин1.jpg  
Главная проблема заключается в оформлении предмета залога. «В случае получения ипотечного кредита на строительство дома сам дом не может выступать объектом залога, т.к. он ещё не построен и его фактически не существует, — поясняет руководитель аналитического центра Группы компаний SRG Абдуллин Марат. — Если в качестве обеспечения обязательств выступает поручитель, то он должен быть собственником будущего дома. Если у заёмщика в собственности имеется участок, то он может заложить его. Главное в этом случае, чтобы стоимость участка была не меньше одалживаемой суммы, и он не был обременён. Конечно, и недостроенный дом может быть принят в залог, однако банк должен быть убежден, что строительство будет осуществлено и дом будет введён в эксплуатацию».



Лайфхак от кредиторов: если хотите получить ипотеку на дом, выбирайте максимально незамысловатый типовой дизайн, чтобы банк в случае невыплаты кредита, мог легко его продать.



Банк в случае неплатёжеспособности клиента должен реализовать залоговое имущество, а сделать это, если дом «на любителя» гораздо сложнее, значит и шансов на одобрение кредита меньше. «В сложившихся на рынке недвижимости условиях, квартира обладает намного большей ликвидностью, нежели загородный дом. Причём это обусловлено не только местоположением объекта, но и тем, что все частные дома, как правило, очень индивидуальны (инженерные коммуникации, внешний вид дома, архитектурные и планировочные решения)» — добавляет Марат Абдуллин.

Одобрение ипотеки на строительство — процесс индивидуальный. Многое зависит от того, как сложится общение заёмщика и банка. Но в любом случае процентная ставка будет выше, чем в случае с покупкой уже готовой квартиры или жилья в строящемся многоквартирном доме. «Самые низкие ставки: на приобретение новостройки по программе государственного субсидирования, далее идут ставки на приобретение квартиры на вторичном рынке, потом на приобретение дома и целевой кредит по залог недвижимости», — подтверждают в Юникредит банке.

Для оформления ипотечного кредита понадобятся:

  • Заявление на получение кредита и анкета банка
  • Копия паспорта
  • Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования
  • Копия ИНН
  • Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста
  • Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.)
  • Копия свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии)
  • Копия свидетельства о рождении детей (при наличии)
  • Копия трудовой книжки, заверенная работодателем
  • Документы, подтверждающие доходы.
  • Дополнительно банк может попросить предоставить документы поручителей и т.д.

Дело вкуса

Конечно, Горожановы и Посельковы делают свой выбор не только из материальных соображений. У каждой семьи есть свои весомые доводы в пользу квартиры или дома.
Компромиссом может стать покупка жилья в таунхаусе. Стоимость квадратного метра в таком жилье выше, чем в доме — 94 266 рублей, зато одобрение банка получить гораздо легче. От идеи с садом и огородом придётся отказаться, но и необходимость контролировать процесс постройки может отсутствовать. Таунхаусы сейчас сдаются целыми микрорайонами, в которых, как и в обычных с мноквартирными домами, есть магазины, школы, парковки и даже парки. Располагая суммой 6,5 млн рублей наши герои могли бы позволить себе жильё в таком районе площадью примерно 70 кв. м.

tabl3.png
Итого

  1. Ипотека на квартиру дешевле, чем ипотека на строительство дома.
  2. Получить одобрение банка на готовое жильё значительно легче, чем на строительство.
  3. Строящийся дом не может выступать в качестве залога, так что придётся искать поручителей или закладывать другую недвижимость.
  4. Если вы не можете определиться, дом или квартира, рассмотрите варианты в таунхаусах.


Источник: Сравни.ru


Поделиться:
Вернуться в раздел
Подписаться на новости