Скидки с прицелом на прибыль

16.06.2015

Источник: Arendator.ru

Скидки с прицелом на прибыль

На рынке профессиональной торговой недвижимости складывается новая тенденция, которая призвана постепенно переломить потребительское отношение к различным форматам дисконт-центров, как к сегменту рынка. Медленно, но верно наступает понимание, что демократичные торговые проекты также могут быть профессиональными и концептуальными и позволять экономить цивилизованно. А в условиях кризиса спрос на такие форматы расширяется еще более активно.

Торговая демократицация

20150629_01Не так давно при упоминании терминов дисконт-центры, лоукостеры, центры распродаж, аутлеты и многое другое - потребительское мышление рисовало себе картину абстрактных полупрофессиональных точек сбыта продукции, зачастую некачественной либо ввезенной в страну не сосем законно. Такое положение дел, однако, устраивало рынок, и подобные проекты генерировали стабильно высокий спрос, процветая как в отдаленных городах России, так и в крупных региональных центрах. Но постепенно, с приходом на рынок современных торгово-развлекательных центров, интерес к устаревшим форматам стал угасать. Людские потоки покупателей двинулись в новые просторные многофункциональные ТРК, где были представлены известные международные бренды, организован интересный досуг и открыты разнообразные фудкорты. Однако со временем новые ТРК тоже "приелись" покупателям, и люди захотели совмещения современного формата торговли с финансовой доступностью и разнообразием. Ответом на этот запрос и должны стать современные дисконтные форматы, которые рынок в последнее время развивает все более активно.

Наиболее динамично на данный момент развиваются форматы продуктовых и fashion-дискаунтеров. Продуктовые дискаунтеры во многом популярны за счет низких цен на товары повседневного спроса и удобного месторасположения: как правило, за счет снижения издержек и торговой надбавки, цены на выходе оказываются ниже, чем у классических супермаркетов. Fashion-дискаунтеры получили толчок к своему развитию после кризисов 1998 и 2008 года, когда у розничных операторов осталось огромное количество нераспроданных остатков, и продолжают развиваться сегодня. Как правило, товар в дисконт центры регулярно поступает от ведущих сетевых игроков: это и фабричный брак, и отказ от реализации отдельных капсульных коллекций по разным причинам, и высокие объемы товаров, которые не были раскуплены в основной сезон.

20150629_02По словам Елены Ключаровой, консультанта отдела исследований рынка CBRE, формат профессиональной дисконтной торговли в Москве и Санкт-Петербурге на сегодняшний день развивается постепенно. "Ряд крупных федеральных и международных одежных холдингов среднего ценового сегмента, как правило, имеют 4-7 торговых точек формата "дисконт", которые, обычно, размещаются в специализированных дисконт-центрах и сток-центрах. Также за последние 3-4 года в активную фазу развития вступили форматы продуктовых и DIY дискаунтеров. При этом доля дискаунтеров в общем объеме торговых объектов сравнительно небольшая – 2-3%. Не исключено, что в связи со снижением покупательской способности и реальных располагаемых доходов, спрос на этот формат торговли будет увеличиваться, что будет стимулировать его развитие", - отметила эксперт.

Сейчас, как правило, дисконт-центры в России представлены не в качестве специально вновь выстроенных объектов, а зданий подвергшихся редевелопменту. На столичном рынке также существует много реконцепций не самых успешных ТЦ в дисконт-центры (БрендСИТИ, Villa, Орджоникидзе, Савеловский и др.), мультибрендовые стоковые магазины, где, как правило, продаются остатки разных брендов, принадлежащих одной компании или просто монобрендовые дисконт магазины ("Остатки сладки", "ЦУМ Дисконт", "RedCode", Adidas Discount и тд.). Помимо этого в России есть так называемые "off-price" ритейлеры, - это сети, которые скупают стоки у разных компаний и затем продают ("Фамилия", недавно открывшийся OFFPRICE и др.)

20150629_03Марианна Романовская, руководитель департамента консалтинга GVA Sawyer , говорит о том, что формат дисконт-шопинга особенно актуален в текущей ситуации, когда от возможности сэкономить не откажется никто. "Подтверждение тому - низкая доля свободных помещений - 2-3% для дисконт-центров по сравнению с 6% для стандартного формата ТЦ. Признаем честно, что большинство дисконт-центров не может похвастаться фундаментальностью усилий по созданию качественной коммерческой и архитектурной концепции. Исключение составляет, пожалуй, "Варшавский экспресс". Однако говорить о реконцепции и реконструкции целесообразно на растущем рынке, то есть не сейчас. Прорывом на рынке дисконт-шопинга станет, безусловно, появление аутлетов", – добавила Романовская.

При этом Санкт-Петербург пока отстает от столицы по темпам развития такого формата ритейла До последних лет в городе функционировал один профессиональный торговый комплекс, позиционирующий себя как дисконт-центр – ТЦ "Румба", открытый в 2005 году (GLA – 11100 кв. м). Также пару лет назад после реконцепции открылся крупный дисконт-центр в ТРК "Варшавский экспресс", бывший до этого классическим торговым центром. Он стал успешным именно благодаря смене формата.

20150629_04Ольга Остапенко, консультант по торговой недвижимости МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, говорит о том, что в Москве, безусловно, этот сегмент более развит, чем в Северной столице. "Это обусловлено несколькими факторами: недостающее число розничных точек у многих торговых сетей, отсутствие действующих профессиональных концептуальных дисконт центров и специфика потребительского рынка в Питере. Но, в целом, на сегодняшний момент мы можем наблюдать достаточно активные темпы роста аутлетов и дисконтов. Несколько основных игроков на Российском рынке online торговли присматриваются к формату offline "off-price" магазинов", - добавила Остапенко.

С оглядкой на Запад

Еще одним быстро развивающимся дисконт-форматом на рынке являются аутлеты. Интерес к таким проектам возник после того, как потребители и представители бизнеса, выезжая за границу стали знакомиться с подобным форматом, который крайне популярен в Европе. Затем начались попытки переноса этого опыта на российскую почту. Однако в странах Западной Европы и США в аутлетах продаются не только остатки старых коллекций, но и вещи, специально отшиваемые брендами для продажи в аутлетах. В России этого, увы, нет. И хотя местные аутлеты далеко не то же самое, что и аутлеты в Италии, все-таки это новый формат для нашей страны, который уже нашел своего покупателя.

20150629_05На рынке на данный момент функционируют несколько концептуальных и профессиональных аутлет-центров (Fashion House Moscow (14 км. От МКАД по Ленинградскому ш.), Внуково (8 км. От МКАД по Киевскому ш.), Белая дача (4 км от МКАД, Новорязаноское ш. 8). и др.). В Москве все профессиональные девелоперы аутлет-центров начали или поланируют строительство 2 очереди в своих проектах. В Санкт-Петербурге в скором времени откроются Outlet Village - Pulkovo и Villa, строится Fashion House. Для торговых сетей аутлеты - это возможность извлечь недополученную прибыль, увеличить долю присутствия на рынке и расширить свою аудиторию. Нынешняя нестабильная экономическая ситуация тоже идет на руку этому сегменту рынка, аутлеты в отличие от дисконт-ценров пока что развиваются только на рынках Москвы и Санкт-Петербурга и не выходят за границы столичных регионов.

20150629_06Профессиональные проекты в формате аутлета возводятся первоначально в соответствии с концепцией такого формата. Издержки строительства и отделки ниже, но поскольку товарооборот в аутлетах сопоставим с классическими магазинами, то и арендные ставки сопоставимы. Таким образом, проекты обладают достаточной инвестиционной привлекательностью. С другой стороны, следует помнить, что в текущей экономической ситуации инвестиционная привлекательность любого торгового проекта неочевидна. Сейчас девелоперы подходят в оценке рисков с особой тщательностью, многие текущие проекты заморожены на различных стадиях. Это связано с тем, что стоимость строительства растет, а арендные ставки даже в рублях остаются в лучшем случае на прежнем уровне. В отличие от аутлета, обычный дисконт-центр – зачастую результат реконцепции. В современных экономических реалиях, дисконт-центр становится хорошим ответом на вопрос "что делать, если торговый центр недостаточно успешен", а строительства аутлета выглядит более сложной и многоступенчатой задачей.

20150629_07Владимир Олейников, Партнер Группы компаний SRG, Руководитель направления "Финансовый консалтинг", считает, что развитие аутлет-центров на текущий момент ограничивается рядом факторов. "В основном одежда брендовых марок в Россию импортируется. В России практически отсутствует собственное производство люксовых марок. Соответственно, на конечной цене сказываются таможенные пошлины и транспортные расходы. Поэтому цена в аутлет-центре, даже с учетом 30% скидки выглядит не так привлекательно, как в той же Европе. Поэтому многие предпочитают выезжать пару раз в год за рубеж. В регионах, для людей с ограниченным уровнем дохода, брендовые марки не интересны в связи с высокой ценой, поэтому формат аутлет-центров не востребован. Для Москвы, по моему мнению, достаточно 4-5 аутлет-центров", - заключил Олейников.

20150629_08Высокая ответственность за низкоценовой формат

Естественно, что такие торговые форматы отличаются, не только концептуально, но и с точки зрения внутренней организации функционирования объектов. Низкие цены на ассортимент поддерживаются за счет сокращения издержек на аренду, сокращения расходов на рекламу, ограничения ассортимента в пользу продуктов, которые продаются лучше всего (товары первой необходимости, сезонные товары). Небольшое повышение цен в сегменте в любом случае приведет к тому, что конечная стоимость товара будет ниже, чем в классических магазинах. В связи с этим, экономическая ситуация не окажет глобального влияния на этот сегмент, поскольку он зачастую имеет свою сложившуюся покупательскую аудиторию. Как правило, дисконт-центры арендуют площади в уже существующих объектах – это и административные здания, и отдельно стоящие объекты. В вопросах строительства с нуля проекты дисконт-центра и классического торгового центра, как правило, различаются только составом арендаторов. Например, московский дисконт-центр АСТ планировался и реализовывался как классический торговый центр. Расходы собственников дисконт-центров на рекламное продвижение проектов и эксплуатационные расходы, в среднем, на 20-50% ниже, чем у классических объектов – в каждом случае ситуация индивидуальна.

Наталья Куваева, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar, отмечает, что рекомендуемая торговая площадь для качественного ТЦ любого формата от 10 000 кв. м, что позволяет разместить достаточное количество магазинов с различным ассортиментом, привлечь якорных арендаторов.

20150629_09По мнению Анны Никандровой, регионального директора по торговой недвижимости Colliers International, площадь дисконт-центра в крупном городе может быть любой. "Такие центры могут быть на небольших площадках в формате street retail, например, "Модный Подвал", "Модаполис", "Podium Vintage", при этом площадь некоторых крупных мультибрендовых дисконт-магазинов может достигать и 3 000 – 5 000 кв. м. Арендопригодная площадь крупнейшего дисконт-центра на улице Орджоникидзе составляет примерно 35 000 кв. м.", - заявила специалист.

Елена Ключарова, говорит о том, что ставка аренды зависит, в первую очередь, от месторасположения и качества объекта. Учитывая тот факт, что дисконт-центры и лоукостеры, как правило, устанавливают низкие цены за счет снижения расходов на аренду, ставки аренды, по большей части, оказываются на 20-50% ниже, чем в классических торговых центрах, в отдельных случаях ставка может быть на 60-70% ниже. "В столичных аутлетах, в связи с тем, что стоимость земли и инвестиций в проект сопоставимы с классическими торговыми центрами, ставки аренды принципиально не отличаются от них", - подчеркнула Ключарова.

20150629_10Если говорить об аутлетах, то в процессе управления объектами девелоперу нужно особое внимание уделять работе с аудиторией своего проекта, так как на сегодняшний момент большая часть потребителей все еще не верит в скидки, для чего собственнику объекта необходимо проводить глубокий анализ работы каждого арендатора (величина минимальной скидки на весь ассортимент, уровень работы персонала и т.д.). А маркетинг аутлетов – отдельная наука, требующая специальных знаний и глубокого понимания рынка. В целом при кажущейся схожести любых дисконтных форматов с классическими ТЦ эти форматы отличаются друг от друга довольно сильно, в том числе и в вопросах регулирования маркетинга и эксплуатации.

Подытоживая, следует отметить, что при всей устоявшейся любви потребителей к большим светлым и современным торговым комплексам, которые выросли за последние годы во многих городах России, спрос на дисконт-центры на рынке стабильно растет. Сейчас многие покупатели готовы пожертвовать фактором эмоциональности шопинга в угоду оптимизации расходов. Из-за девальвации рубля и роста цен на товары сегмента fashion спрос со стороны покупателей торговых центров сокращается, уменьшается число российских туристов, выезжающих в Европу с целью шоппинга. Поэтому, безусловно, как недорогие, но качественные дисконт-центры, так и аутлеты европейского уровня, где по сниженным ценам можно приобрести товары лучших мировых брендов, сейчас находятся на острие рыночного спроса, чем активно пользуются девелоперы. Те многочисленные проекты, сооружение которых уже стартовало, при выходе на рынок имеют все шансы стать успешными и перетянуть на себя значительную часть российских потребителей.


Источник: Arendator.ru


<-- Назад

Поделиться:
Вернуться в раздел
Подписаться на новости