25.01.2016
Источник: Realty.dmir.ru

Квартиры в подмосковных новостройках: плюсы и минусы


18.jpg    
Предложения на рынке квартир в подмосковных новостройках становятся все более интересными для покупателей. Ближайшее Подмосковье продолжает стремительно застраиваться, конкуренция среди строительных компаний растет, а значит, растет и качество жилья. При этом цены в данный момент находятся на приемлемых уровнях. Основным недостатком такой недвижимости, как правило, является слабая транспортная доступность. Однако и эта проблема постепенно решается.

Плюсы и минусы


Преимуществами новых жилых проектов, расположенных за МКАД, могут быть несколько ключевых характеристик, отмечает директор департамента жилой недвижимости, партнер S.A. Ricci Сергей Егоров. Во-первых, безусловным преимуществом замкадных проектов является отличная экология. Наиболее привлекательными являются для покупателей малоэтажные жилые комплексы, расположенные в живописных местах.

«Так, например, ЖК «Петровский квартал» (г. Лосино-Петровский) не просто расположен вблизи, а примыкает к лесу, всего в 300 м находится река с благоустроенной зоной отдыха, - говорит эксперт. - Малоэтажное строительство, закрытая охраняемая территория, обстановка и окружение таких проектов способствует эмоциональной разгрузке после тяжелого трудового дня, чего сложно добиться в масштабных многоэтажных комплексах».

Преимуществом проектов, расположенных за МКАД, может быть развитая внутренняя инфраструктура (в масштабных проектах), включающая детские сады, школы, поликлиники, магазины, продолжает Сергей Егоров. В основном таким преимуществом обладают масштабные проекты, такие, например, как «Большое Домодедово», внутренняя инфраструктура которого включает детсады, школы, салоны красоты, аптеки, магазины и проч.

Менеджер отдела продаж федеральной риэлторской компании «Этажи» Николай Грянко отмечает, что существуют и минусы приобретения квартир в новостройках: они очевидны для каждого, но каждый по-разному их воспринимает. Во-первых, срок ожидания – от месяца до полутора лет. Во-вторых, нужно делать ремонт. В-третьих, нужно платить аренду и ипотеку, что не всегда возможно для ограниченного бюджета.

С другой стороны, известны плюсы финансовой составляющей. Даже если арендовать квартиру и платить ипотеку, это все равно гораздо выгоднее: появляется существенная разница через год в стоимости квартиры.

Еще один плюс – можно выбрать новый дом, огороженную территорию, развитую инфраструктуру. Сейчас есть выбор в планировках и высоте потолков. Можно выбрать, из чего будет сделан ваш дом – от панели или «сибита» до хорошего кирпича. Покупая новостройку, человек получает и парковочные места, и видеонаблюдение, и интересный контингент, так как любой, кто покупает новостройку – идет вперед, развивается, хочет, чтобы его дети изначально видели лучшее, чем то, что было у нас. В этом плане от новостройки мы получаем гораздо больше.

Не стоит забывать и про риски – здесь экспертные мнения расходятся, но важно одно: риск «достроится – не достроится» можно просчитать, считает Николай Грянко. А при покупке вторичного жилья гораздо больше рисков не выяснить, какая история связана с конкретной квартирой. Зачастую эту информацию проверить сложно, а иногда и невозможно. Каждый выбирает сам: создавать свою ауру в квартире либо жить в той, которая была у предыдущих хозяев.

Больше, дешевле, но дальше


Очевидным плюсом подмосковных новостроек является конечная стоимость предложения, отмечает заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Антон Конобеевский. Новостройки за МКАД более доступны для покупателей, что делает их востребованными на рынке.

Такого же мнения придерживается директор проектного управления Группы Компаний «САПСАН» Дмитрий Иванов: «Основное отличие недвижимости за МКАДом — это, безусловно, цена. Благодаря менее дорогой земле и менее жестким градостроительным нормам застройщики имеют возможность заметно снижать стоимость проектов в сравнении с городской застройкой и предлагать покупателям гораздо более привлекательные по цене варианты. Имея одну и ту же сумму, например, в 5 млн руб., в пределах МКАД вы можете рассчитывать на весьма скромную одно- или двухкомнатную квартиру, а за МКАДом – на просторную жилплощадь, где может поселиться большая семья».

Эта закономерность определяет соотношение сегментов, отмечает эксперт. В отличие от центра Москвы, за МКАДом преобладает «эконом» и недорогой «комфорт», ведь для большинства покупателей ключевым аргументом при выборе является цена квартиры.

По мнению Антона Конобеевского, главным минусом такого вида жилья можно назвать ситуацию с транспортной доступностью. Именно этот фактор в основном и снижает стоимость покупки, ведь тем, кто живет за МКАД, приходится каждый день приезжать на работу в Москву. Соответственно, приходится стоять в пресловутых пробках и тратить больше времени на дорогу.

В связи с этим большим спросом пользуется недвижимость в городах-спутниках, которые примыкают к МКАДу: Реутове, Химках, Красногорске, Одинцово, Мытищах и так далее.

Есть проекты, которые расположены за МКАД, но вблизи станций метро. В таком случае новостройки демонстрируют другой, более высокий уровень цен, хотя на этапе строительства можно совершить покупку на очень выгодных условиях. Здесь каждый решает сам, в зависимости от приоритетов и финансовых возможностей, однако новостройки, расположенные за МКАД, но рядом с метро, пользуются неизменно высоким спросом.

Руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина считает, что Подмосковье можно разделить на две условные части: районы в 10-15 км от МКАД и свыше 15 км от МКАД. Эти две части различаются и в цене, и в качестве жизни. По ее мнению, более близкие районы будут более востребованы, спрос в этом сегменте сохранится за счет активно развивающейся инфраструктуры, расширения зоны метро, строительства новых станций. А так как цены на первичное жилье в ближнем «замкадье» ниже, чем в спальных районах Москвы, то возможно, спрос может немного переместиться. И это позитивно для строительства и развития этих районов даже в условиях кризиса.

Дальние районы в зонах от 15 км и дальше от МКАД за последние два-три года развивались и строились достаточно интенсивно, поэтому существует огромное количество предложений. Естественно, на фоне переизбытка новостроек за МКАД застройщики будут предлагать более интересные условия для приобретения квартир в таких домах. Эта недвижимость становится привлекательной с точки зрения инвестиционных вложений за счет более низкой цены. Однако сейчас эти районы только развиваются, в них отсутствует инфраструктура, транспортная доступность остается неопределенной, поэтому данные стройки останутся в ближайшей перспективе менее конкурентоспособными, полагает эксперт.

Рынок на стороне покупателя


Соотношение цена-качество в этом секторе недвижимости можно увидеть довольно разное, отмечает Николай Грянко. Все зависит от расстояния от центра города, квадратуры, качества отделки – чистовая, под ключ или черновая (ни стяжки, ни выровненных стен).

Сейчас застройщики научились строить относительно качественное жилье, так что покупателю есть из чего выбирать, считает Наталья Лугинина. Всё зависит от требований, которые дольщики предъявляют к своему будущему жилью, а также от количества средств, которые люди готовы вложить на данный период времени. Предложений много, каждый найдёт свое.

Отметим, что в последнее время сложилась тенденция к сокращению метражей, что позволяет предложить варианты с более доступной конечной стоимостью предложения, говорит Антон Конобеевский. Однако по цене квадратного метра такие квартиры всегда дороже, чем другие объекты в той же новостройке. Таким образом, это позволяет застройщикам сбалансировать свои продажи.

Сейчас рынок находится на стороне покупателя, этому способствует турбулентность в экономике и политике, усиление конкуренции на рынке. Тем не менее, рост стоимости в новостройках обусловлен не только экономическими факторами. По мере повышения стадии готовности увеличивается и цена квадратного метра. 

Цены варьируются в зависимости от местоположения проекта, его удаленности от МКАД и качественных характеристик, при этом можно найти очень выгодные варианты, уверен эксперт. Например, квартиры-студии в микрорайоне «Красногорский» - проекте комфорт-класса к северо-западу от Москвы – можно купить по цене от 1,8 млн руб.

Абдуллин1.jpg     
«Средняя стоимость квадратного метра для таких районов «старой» Москвы, как Митино, Новокосино, Северный, Некрасовка, Южное Бутово, Солнцево, г. Зеленоград составляет 133 тыс. руб, - приводит данные руководитель Аналитического центра Группы компаний SRG Марат Абдуллин. - В Новой Москве стоимость квадратного метра еще ниже – примерно 100-110 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, средняя стоимость «квадрата» на рынке новостроек от ТТК до МКАД составляет по данным на конец декабря 2015 г. 202 тыс. руб.

По данным консультанта департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы "Апхилл" Екатерины Кургиной, цены на кв. м в панельных новостройках среднего класса (а именно на него отмечается наибольший спрос) на расстоянии до 15 км от МКАД по районам в среднем такие: северо-запад – 83 тыс. руб., запад – 114 тыс. руб., юго-запад – 126 тыс. руб., юг – 93 тыс. руб., восток – 89 тыс. руб., северо-восток – 91 тыс. руб. Жилье комфорт-класса дороже примерно на 5-7%.

Для сравнения, усредненная стоимость кв. м вторичного жилья по Москве в пределах кольца составляет 130 тыс. руб. За те же или даже меньшие цены в ближайшем Подмосковье или Новой Москве предлагаются объекты с улучшенными условиями – с большей площадью квартир, свободными планировками, с качеством строительства домов по современным технологиям, в спальных районах, с развитой инфраструктурой и т.д.

По мнению Екатерины Кургиной, цены на новостройки за МКАДом снизились на 10-15%, и в дальнейшем, скорее всего, будет наблюдаться снижение цен, или же они останутся на прежнем уровне. Так как экономическая ситуация в стране все еще остается нестабильной, а прошлогодний ажиотаж уже спал, цены вряд ли начнут подниматься – их сдержит упавший спрос.

Как отмечает Николай Грянко, дальнейшую динамику цен прогнозировать сложно, но учитывая тот фактор, что пять лет назад рынок новостроек был гораздо меньше, чем сейчас, вряд ли стоит ожидать повышения стоимости квартир в ближайшем будущем. Строек все больше, финансовая ситуация тоже играет свою роль. С другой стороны, понижение цены тоже не рассматривается: цены держатся уверенно.

Источник: Realty.dmir.ru

<-- Назад

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 985 141 19 14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться