Мы начинаем новый цикл статей, посвященный загородной недвижимости. Его основой станет географический принцип – каждый раз будет рассматриваться одно из шоссе Подмосковья. Сегодня поговорим об Алтуфьевском – оно и по алфавиту первое, и идет строго на север, так что вполне годится на роль стартового.
Трудно, зато недолго Алтуфьевское шоссе может быть названо «великим обманщиком». В рамках Москвы это серьезная трасса – по три полосы движения в каждую сторону, отбойник посередине, односторонние дублеры с каждой стороны. Кажется, что столь основательного вида дорога, вырвавшись из Москвы, протянется потом на тысячу километров и уведет нас в светлую даль…
Но ничего такого не происходит. «Шоссе является самым «карликовым» из всех трасс, примыкающих к Москве: его длина его всего 6 км», - сказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Игорь Тучков, генеральный директор компании GOOD WOOD Development. Но дело не только в длине. После пересечения МКАД трасса резко сужается: от трех полос в каждую сторону остается всего по одной. В более-менее пристойном виде магистраль продолжается до поселка Вешки, после которой становится просто поселковой дорогой. Резко заворачивает на восток и соединяется с Осташковским шоссе.
«Дорога представляет собой классический пример «староформатных» шоссе, - отмечает Игорь Тучков. – Узкое, перегружено постройками по обочинам и имеет относительно высокую загруженность в любой день недели. Последнее обстоятельство вызвано транзитным потоком машин, объезжающим заторы на Осташковском шоссе».
Планы есть, но…
В последние годы в Москве ведется активное транспортное строительство: магистрали расширяют, строят всевозможные транспортные развязки… Чем в этом смысле порадуют власти Алтушку?
«Проект реконструкции Алтуфьевского шоссе подготовлен, - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Планируется построить три крупные транспортные развязки. Самая большая эстакада будет построена на пересечении с улицами Череповецкая и Лескова. Еще одну возведут на пересечении с Бибиревской улицей, третью – на пересечении магистрали с улицей Хачатуряна. Также расширят улицу Яблочкова. После реконструкции ширина проезжей части улицы составит 11 метров, и на ней оборудуют заездные карманы для общественного транспорта».
Однако, продолжает эксперт, будущее проекта туманно. Сначала говорилось о планах начать реконструкцию в 2017 году, теперь дело отодвинуто на 2018-й. Причина банальна – нехватка финансирования. Кроме того, добавляет Михаил Кондырев, вмешались жители: от железнодорожной станции Лианозово до метро «Алтуфьево» предполагалось пустить скоростной трамвай, но для этого нужно было вырубить деревья на Череповецкой улице. Граждане выступили против.
Однако главная причина отсрочек – это все-таки деньги. Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG, напоминает, что по данному вопросу выступал заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин: он объяснил, что в настоящее время город уже осуществляет большое количество строительных работ.
Общественный транспорт: автобусы в тех же пробках
Ситуация с общественным транспортом довольно противоречивая. С одной стороны, автобусов вполне достаточно: от метро «Алтуфьево» в область отправляется два маршрута плюс многочисленные маршрутки. Кроме того, до дальних (если это слово к столь короткой трассе вообще применимо) участков можно добраться от метро «Медведково». С другой – автобусы вынуждены толкаться в тех же пробках, что и автомобили.
Традиционного спасителя «безлошадных» граждан – электричек – в регионе нет. «Данная территория расположена между савеловским и ярославским направлениями железной дороги, - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»). – Хотя на карте, возможно, расстояния кажутся не такими уж большими, без личного автомобиля перемещения будут не очень комфортными».
Экология: прекрасно!
Именно в подобных восторженных выражениях и характеризовали направление большинство опрошенных нами экспертов. «После съезда с МКАД практически сразу с двух сторон шоссе начинается лесопарк, природной доминантой которого является русло реки Чермянки, - отмечает Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнер «Химки Групп». – Речка берет свое начало как раз в районе деревни Вешки, поэтому вода в ней очень чистая. Позитивное влияние на экологическую обстановку в локации оказывает и роза ветров – они переносят воздушные массы преимущественно с севера на юг, поэтому к жителям Алтуфьевского шоссе попадает воздух не из мегаполиса, а из лесов, расположенных на севере области. Еще один плюс – близость большой воды: менее чем в 5-10 км находятся многочисленные яхт-клубы и пляжи Пироговского водохранилища».
«В целом северное направление славится природой, здесь большое количество лесов и водоемов, - подтверждает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент». – На фоне всех остальных направлений север стоит, пожалуй, на втором месте после запада и с каждым годом только набирает популярность – как среди обычных покупателей, так и со стороны частных инвесторов и девелоперов».
Некоторым диссонансом прозвучало лишь мнение Алексея Артемьева, директора департамента загородной недвижимости агентства TWEED: он считает, что «экология на данном участке проигрывает другим направлениям из-за непродолжительности трассы и близости к МКАД, даже несмотря на лесной массив». Что ж, нам ключевыми тут кажутся слова «из-за близости к МКАД»: вряд ли возможно требовать от территории, расположенной всего в нескольких километрах от мегаполиса, такой же замечательной экологии, как и в 100 км. А по меркам ближнего Подмосковья ситуация на Алтуфьевском шоссе очень хорошая.
…Теперь перейдем к описанию имеющейся на трассе недвижимости. В силу небольшой протяженности шоссе список выйдет не очень большим, и в нем будут напрочь отсутствовать некоторые категории – дальние дачи, к примеру.
Поселки: один и еще один
Самый дорогой сегмент загородной недвижимости – коттеджные поселки. На Алтуфьевском шоссе наиболее крупный и известный из них – «Новые Вешки»: его реклама активно велась в Москве. «Это мегакомплекс, который строился в несколько очередей, - говорит Алексей Артемьев (TWEED). – На данный момент проект практически завершен, стоимость коттеджей здесь находится в районе $1-2 млн».
Поселок «Новые Вешки» находится менее чем в 2 км от МКАД и представляет собой благоустроенный пригород с полноценной инфраструктурой, - подтверждает Марина Денискина («Гео Девелопмент»). – Проекту уже семь лет, 300 домов заселены. Здесь предлагаются дома по готовым проектам площадью 230-600 кв. м на участках 6-18 соток. Самый маленький дом будет стоить 34 млн руб.».
Еще один проект, названный Мариной Денискиной, – КП «Солярис». Он расположен также в 2 км от МКАД в лесопарковой зоне, на территории 5 га на месте бывшей усадьбы Нехлюдово. Территория характеризуется хорошей развитой инфраструктурой, здесь есть все для комфортной и удобной жизни: спортивные, развлекательные и образовательные центры, спортивно-оздоровительный комплекс с картингом и пейнтбольными клубами, ресторан, гостиница, кафе. Дома в поселке площадью 250-550 кв. м, участки 15-18 соток. Стоимость одного домовладения от $2 млн.
Таунхаусы: адреса те же
Таунхаусы на Алтуфьевском шоссе строятся поближе к названным выше коттеджным поселкам – чтобы жители могли пользоваться инфраструктурой. «Наиболее интересное предложение таунхаусов сосредоточено рядом с поселком «Вешки», - отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»). – Одно из важных достоинств этих проектов – удачное расположение. Можно выйти из дома, прогуляться через лес, далее перейти по пешеходном переходу через МКАД и дойти до метро «Медведково». По данным Базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» поселок «Вешки-Сити» («Исключительный») сдан и частично заселен. Площади квартир в дуплексах составляют 215-250 кв. метров. Стоимость дома с участком - 34-39 млн рублей.
Еще один проект – поселок «Нагорное-2». «В продаже представлены таунхаусы площадью 140 кв. м и дуплексы 150 кв. м, - говорит Марина Денискина («Гео Девелопмент»). – Все домовладения предлагаются с внутренней отделкой. Территория занимает 3 га, он рассчитан на 36 семей, обустроен детский городок, зона отдыха на открытом воздухе с барбекю. Поселок охраняется. До Москвы добираться удобно как на машине, так и своим ходом – до метро можно доехать на комфортабельном поселковом микроавтобусе».
Загородные жилые комплексы: опять Вешки
Как нам подсказывает База «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», в этих же местах находится и малоэтажный комплекс, который называется тоже ЖК «Новые Вешки»! Проектом предусмотрено четыре монолитно-кирпичных пятиэтажных дома с шестым «панорамным» этажом. В корпусах 1 и 2 предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью 42-115 кв. метров. Стоимость метра в этом ЖК от 120 до 202 тысяч рублей. Стоимость квартир – от 5,8 млн до 18,2 млн рублей.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Алтушку, конечно, нельзя рассматривать как полноценное шоссе – из-за небольших размеров. Предложение здесь ограниченное и очень недешевое: близко к столице. По причине дороговизны, а также отсутствия железной дороги это направление подойдет небедным людям. Не настолько, чтобы покупать домовладения на Рублевке, но все равно небедным.
Мы начинаем новый цикл статей, посвященный загородной недвижимости. Его основой станет географический принцип – каждый раз будет рассматриваться одно из шоссе Подмосковья. Сегодня поговорим об Алтуфьевском – оно и по алфавиту первое, и идет строго на север, так что вполне годится на роль стартового.