Стратегии регионов РФ по привлечению инвестиций как стимул для роста рынка недвижимости в целом на примерах жилищных проектов

Максим Русаков Партнер Группы компаний SRG Руководитель направления "ИТ-консалтинг"

С учетом введения налогообложения недвижимости на основе кадастровой стоимости развитие рынка недвижимости становится одним из основных приоритетов местных властей, так как за ростом рыночных цен на недвижимость будет следовать рост кадастровой стоимости, а, следовательно, и местных налогов.

Рост рынка недвижимости может быть обусловлен как увеличением платежеспособного спроса, так и ростом качества объектов недвижимости, участвующих в сделках (см. схему). Увеличение спроса возможно за счет роста доходов населения, притока населения для постоянного проживания в регионе, а также за счет развития и повышения доступности ипотечного кредитования. Все, перечисленные выше, причины роста рынка недвижимости отражают неизбежность корректировки цен на рынке при изменении баланса спроса и предложения без изменения качества жилья. «Формальный» рост рынка недвижимости за счет роста цен без изменения качества жилья воспринимается населением скорее негативно, так как большинство граждан РФ не воспринимают недвижимость как объект инвестирования и не видят выгод в росте стоимости их недвижимости.

Сбалансированный рост рынка недвижимости может быть обеспечен за счет роста качества предложений, то есть объективное улучшение инфраструктуры региона, строительства современных зданий, учитывающих потребности современного покупателя. Примерами качественного роста недвижимости являются расширение Московского метрополитена, и строительство развлекательных и рекреационных центров и т.п.

Привлечение инвестиций в области строительства жилой и коммерческой недвижимости самым непосредственным образом оказывает влияние на облик города и способно внести вклад в изменение рынка недвижимости. Наиболее перспективными проектами, способными оказать существенное влияние на рынок жилой недвижимости, на сегодняшний день являются проекты комплексного освоения территории (КОТ), в ходе которых одновременно с жильем создаются объекты социальной инфраструктуры, стрит-ритейла и в отдельных случаях созданием рабочих мест.

Некоторые проекты реализуются совместно с Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства, чье участие обеспечивает инвесторам снятие рисков, связанных с взаимодействием с естественными монополиями и местными администрациями. Однако в большинстве случаев вопрос экономической эффективности инвестирования в КОТ, а, следовательно, и практической реализуемости проектов на 90% определяются региональными властями, которые определяют территорию застройки, условия передачи земельных участков, финансирование создания инфраструктуры, то есть все то, от чего зависит окупаемость и сроки реализации проекта. К сожалению, наиболее частым целевым показателем региональные и федеральные власти ставят исключительно стоимость квадратного метра. Для устойчивого развития рынка недвижимости застройщик не должен ставить перед собой цели реализовать максимальную плотность застройки, помимо экономических выгод его должен интересовать комфорт будущих жителей. Для этого региональные власти должны принимать во внимание экономические интересы застройщиков и инвесторов, не требуя достижения нереалистично низкой стоимости квадратного метра.

Также необходимо предлагать к реализации проекты КОТ для различных групп жителей, обладающих разными финансовыми возможностями. Молодые семьи, которые сейчас могут позволить самое недорогое жилье, в перспективе 5-10 лет будут обладать финансовым ресурсом достаточным для приобретения более престижного и качественного жилье. Градостроительные решения должны учитывать не только сиюминутные задачи, но и цели на много лет вперед. Вполне доступны и эффективным и дополнительный инструмент для поддержки инвесторов со стороны региональных властей, а именно - организация информационных кампаний, рассказывающих о результатах работы застройщик по проектам КОТ. Наиболее значимый актив любой компании – это ее имя и восприятие бренда потребителями.

Региональные власти должны максимально полно информировать жителей о компаниях привлеченных к реализации проекта. Если в ходе проекта создан комфортный для жизни микрорайон, то это послужит доброй рекламой добросовестному застройщику и поможет строить прибыльный бизнес тем, кто этого действительно заслуживает.

Портал Rway, от 15 августа 2014 г.

<-- Назад