16.09.2014
Источник: Ведомости

Точка зрения: Другие города

Русаков
Максим Русаков

Партнер
Группы компаний SRG
Руководитель направления "ИТ-консалтинг"

Наиболее популярный вид вложений в недвижимость для большинства непрофессиональных российских инвесторов — приобретение квартиры на вторичном или первичном рынке. Поскольку цены на жилье в столичном регионе начинаются от 5 млн руб., то все чаще привлекает к себе внимание региональный рынок. Насколько выгодны подобные вложения, зависит от того, какую цель преследует инвестор.

Спекуляции или рентный доход

Как правило, сравнивая доходность депозитов и вложений в недвижимость, аналитики ограничиваются сроком в 1-2 года. В зависимости от рыночных факторов подобное сравнение иногда в пользу недвижимости, иногда в победителях депозиты. Опираться на подобный анализ — значит играть в рулетку. Покупка квартиры сегодня и продажа через три года не кажется больше беспроигрышным вариантом. События 2008-2009 гг. наглядно продемонстрировали, что цена на квадратные метры, как и на любой другой товар, может снижаться. А если к неопределенности будущих рыночных цен добавить значительные затраты, связанные с куплей-продажей, длительные (3-6 месяцев) сроки продажи квартиры, то спекулятивное приобретение недвижимости становится еще менее привлекательным.

Совершенно иначе анализируют сделки с недвижимостью инвесторы, ориентированные на получение дохода от сдачи жилья. Для них в первую очередь важны соотношения стоимости аренды и затрат на приобретение и ремонт квартиры. Конечно, арендные ставки также подвержены рыночным колебаниям, и не всегда эти изменения выгодны инвестору, но если судить по опыту кризисных 2008-2009 годов, то и снижение рынка не столь драматично, и восстановление происходит быстрее. Рентный доход обычно невысок, но стабилен и мало подвержен негативному влиянию инфляции. В бочке меда, однако, есть и ложка дегтя — повышение налогов на жилую недвижимость, запланированное на 2015 г. Долго откладываемый переход на исчисление суммы налогов на основе кадастровой стоимости рано или поздно состоится. Дополнительные налоги, без сомнения, снизят рентную доходность.

20140916Вложения в строящееся столичное жилье, сделанные 1,5-2 года назад, принесли 15-20% годовых. Рентная доходность за этот же период составила бы 3-5%, что с учетом повышения цен на недвижимость приводит примерно к 10%-ной финансовой отдаче. Казалось бы, покупка на стадии котлована — явный фаворит. Но чтобы оценить риски вложения в новостройку, нужно, как делают профессиональные инвесторы, разложить сделку на элементарные составляющие. В данном случае их две: беспроцентное кредитование застройщика и собственно покупка недвижимости. Часто люди, инвестирующие в новостройки, замечают вторую часть сделки, но не то, что они фактически предоставляют компании-застройщику беспроцентный кредит на все время строительства жилого дома. В случае банкротства застройщика или заморозки проекта жилье в таком доме резко теряет стоимость.

Данные о процентной ставке по кредитам, которые привлекают застройщики, остаются закрытой информацией. Но их величину можно оценить, сравнив с доходностью по облигациям, выпущенным строительными компаниями. Вложения в долговые бумаги даже самых крупных компаний-застройщиков принесут 9-12% годовых. В июле в свете геополитических событий доходность подскочила до 20% годовых. Стоимость облигаций является индикатором риска кредитования, а значит, и риском вложения в дома, возводимые данным застройщиком. В последние годы число обманутых дольщиков стало сокращаться, но ухудшение макроэкономической ситуации может снова обострить эту проблему.

Ищите золушку

Успешные инвесторы советуют приобретать недооцененные объекты — «золушки», потенциал которых еще не был замечен. На рынке недвижимости это могут быть или отдельные объекты, в силу разных причин продающиеся с дисконтом, или целые микрорайоны, в которых активно развивается инфраструктура. Крупные проекты, такие как Олимпиада или подготовка к проведению чемпионата мира по футболу, существенно преображают облик микрорайонов и городов. Если изменения к лучшему, то недвижимость неизбежно подорожает не только в силу инфляционных факторов, но и за счет повышения привлекательности его месторасположения.

Поскольку в столичном регионе развитие инфраструктуры происходит наиболее активно, то рынок Москвы и ближнего Подмосковья предоставляет больше возможностей для инвесторов. Но конкуренцию Москве вполне могут составить города, принимающие чемпионат мира по футболу в 2018 г. В случае окончательного принятия положительного решения о строительстве скоростной железной дороги Москва — Владимир — Нижний Новгород — Чебоксары — Казань имеет смысл обратить внимание на рынок недвижимости в этих городах. Принять решение о начале строительства, по данным РЖД, планируется до конца 2014 г.

Главное условие успешного выбора объектов для дальнейшей перепродажи — знание локального рынка недвижимости. Общих представлений недостаточно, чтобы выбрать товар, привлекательный для местных жителей. Нужно либо самому жить в этом районе и знать все его особенности, либо привлекать к покупке опытного и заслуживающего доверия риэлтора, что, к сожалению, встречается нечасто.

Российская рента

Если ориентироваться на рентный доход, регионы выглядят более привлекательным рынком, предлагают больше возможностей даже для инвесторов, располагающих капиталом в 2-3 млн руб. Если в Москве и Санкт-Петербурге аренда приносит не более 3-5%, то вложения в квартиры в Краснодаре позволяют рассчитывать на 6-9% годовых (также без учета повышения стоимости самого объекта инвестиций).

Ключевым фактором, влияющим на величину арендной платы, является дефицит недвижимости в данном городе или регионе. Чем выше спрос на жилье, тем выше цены. Чтобы сделать прогноз относительно долгосрочной потребности в недвижимости, можно обратиться к статистике миграции внутри страны — количеству людей, которые переезжают из одного региона в другой, ведь большинство вновь приехавших должны будут арендовать жилье.

Лидерами по привлечению новых жителей из других субъектов РФ традиционно являются Москва, Санкт-Петербург, включая города-сателлиты. Несмотря на высокую численность населения, мегаполисы продолжают привлекать новых жителей, обеспечивающих постоянно высокий спрос на арендное жилье. Краснодарский край — во многом благодаря Олимпиаде — является наиболее популярным городом после столичных регионов, что вкупе с относительно невысокой стоимостью жилья эконом-класса объясняет более высокую рентную доходность.

Большинство субъектов Федерации не смогли к настоящему моменту создать привлекательные условия для притока экономически активных граждан. В таких регионах дефицит арендного жилья будет носить кратковременный и неустойчивый характер. Положительные изменения возможны в случае реализации крупных инфраструктурных проектов или успешной реализации экономических программ развития. Например, Ингушетия, которая, хоть и замыкает рейтинг субъектов по миграционному приросту с 2005 по 2012 г., с 2011 г. смогла, похоже, переломить негативную тенденцию, добившись притока новых жителей в республику. Также набирают обороты такие регионы, как Калининградская, Новосибирская и Тюменская области.

Стоит ли при выборе региона для вложений в жилую недвижимость опираться на проверенные временем регионы-лидеры или сделать ставку на тех, у кого заметен большой рывок в последние год-два? Не буду навязывать свой ответ, но предложу внимательно отнестись к анализу экономических показателей и данных по рынку труда, так как рентный доход владельцу недвижимости обеспечивают прежде всего молодые и экономически активные граждане.


Ведомости, от 16 августа 2014 г.


<-- Назад

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR SRG-Consulting

+7 (495) 797-30-31

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться