01.04.2016
Источник: RWAY, № 253

Институт налога на недвижимость. Российские реалии и опыт других стран мира


Прихожан.jpg 

Михаил Прихожан  
Юрист направления     «Юридическая практика» 
Группы компаний SRG 
 
В большинстве стран мира, где введен налог на недвижимое имущество, плательщиками налога являются как физические, так и юридические лица - собственники недвижимости. В некоторых странах плательщиками налога признаются и арендаторы недвижимого имущества. Исключением является Гонконг, который не ввел на своей территории налог на недвижимое имущество с корпораций, но при этом корпорации платят налог на прибыль, полученный от недвижимого имущества. 

Многие страны мира по-разному подходят к вопросу определения круга налогооблагаемых объектов недвижимости. Как правило, таким объектом считается земля, здания и сооружения, потому что указанные объекты, в отличие от движимого имущества, относительно легко выявить и идентифицировать.

Такие страны, как Япония, Венгрия, Чехия, Гонконг, Германия, Кипр, Пакистан, Сингапур, Нидерланды, Ирландия, Польша, Словакия, Косово, Ботсвана, Малайзия, Таиланд и Россия облагают указанным налогом как землю, так и здания. Армения налогооблагает лишь здания, имея в своей системе налогообложения отдельный налог на землю, а в Эстонии и Латвии налогообложению подлежит только земля.

Системы налогообложения недвижимости в каждой стране имеют свои особенности. 

В Канаде единый налог на недвижимое имущество (real estate tax) введен в каждой провинции на местном уровне, при этом налоговой базой является рыночная стоимость недвижимости, земельного участка со всеми сооружениями, которые на нем находятся, которая оценивается раз в год.

В Великобритании взимается единый налог на имущество используемое для ведения предпринимательской деятельности (national non-domestic rate - NNDR). Налог на недвижимость (universal business rate - UBR) взимают органы местного самоуправления. Налоговая база в данном случае - предполагаемая сумма годовой арендной платы.

Во Франции введены три различных налога: налог на имущество - застроенные и незастроенные участки и налог на жилье. 

Налог на имущество (taxe fonci&eagrave;re) и налог на жилье (taxe d'habitation) - это различные виды налогов и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога.Налог на застроенные участки применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных коэффициентов устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления к половине стоимости условной арендной платы в порядке определенном местным земельным реестром (cadastre).Налог на незастроенные участки, в основном на земельные и лесные участки, находящиеся в частной собственности, исчисляется путем умножения 80% стоимости условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Налог на жилье (taxe d'habitation) - это местный налог, выплачиваемый ежегодно 1 января любым лицом, проживающим в жилом помещении. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром (cadastre), на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. 

В Германии налог на недвижимость (Grundsteuer) устанавливается органами местного самоуправления на недвижимое имущество один раз в год. Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600%, в силу чего конечная ставка составляет от 0,98% до 2,1% налоговой стоимости имущества.

В Дании недвижимое имущество может облагаться тремя видами налога на недвижимость: местный налог на недвижимость (kommunal grundskyld), окружной налог на недвижимость (amtskommunal grundskyld) и местный налог на недвижимость, используемую в коммерческих целях (dœkningsafgift).

В Голландии налог на недвижимость (onroerende zaakbelasting) ежегодно устанавливается местными органами власти. Налог состоит из части, налагаемой на собственников недвижимости, и части, налагаемой на пользователей недвижимости. Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, на это лицо налагаются обе части налога. Налоговой базой является государственная оценка имущества.

В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налоговой базой является кадастровая стоимость, которая переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением (государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. 

В Швеции налог на недвижимость (statlig fastighetsskatt) налагается на все виды недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база - оцененная стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей - 75% его рыночной стоимости). 

В США и Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются в некоторых штатах (США), либо кантонах (Швейцария) либо уровне кантонов - штатов, либо на местном уровне. В швейцарском кантоне Базель-штадт ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости, сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям. В городе Уинтон (штат Иллинойс, США) налогооблагаемая база равна 1/3 рыночной стоимости, владелец получает раз в 4 года письмо с уточненной оценкой его собственности. В среднем налог на имущество в США составляет 1,4%. Налог поступает в бюджеты графства, города, школьных и парковых округов. 

В Японии налог уплачивается юридическими и физическими лицами по единой фиксированной ставке - 1,4% стоимости имущества, которая оценивается один раз в три года, в налогооблагаемую базу входит как земля, так и расположенное на ней недвижимое имущество.

В настоящее время в России согласно Налоговому Кодексу РФ налогообложению подлежат объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности физических и юридических лиц. Налогообложению подлежат объекты недвижимого имущества, права на которые зарегистрированны в установленном законом порядке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая передает сведения о правах в налоговый орган. 

Перенимая мировой опыт в сфере налогообложения недвижимости в качестве налоговой базы в Налоговом кодексе Российской Федерации для расчета налога на имущество физических лиц была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости, для расчета налога на имущество юридических лиц может являться как кадастровая, так и остаточная стоимость недвижимого имущества в зависимости от того, были ли указанные объекты включены в соответствующий перечень объектов, подлежащих налогообложению от их кадастровой стоимости.

В случае если базой для расчета налога на имущество является кадастровая стоимость объекта, то сведения о характеристиках и размере его кадастровой стоимости налоговый орган получает из государственного кадастра недвижимости, которые предоставляет ФГБУ «ФКП Росреестра». По идее, все сведения государственного кадастра недвижимости о характеристиках объектов должны состыковаться со сведениями о характеристиках объектов, которые имеются в ЕГРП, но на практике это не так. Связано это с тем, что в период формирования сведений государственного кадастра недвижимости в него была передана информация из органов технического учета, в которой содержались устаревшие сведения о характеристиках объектов недвижимости. В результате чего некоторые объекты были учтены по несколько раз: некоторые объекты, в отношении которых проводились работы по реконструкции, в результате которой менялась площадь объекта, были учтены как два разных объекта до и после реконструкции, а некоторые, существование которых было прекращено, были учтены как существующие.

Когда речь идет о формировании перечня объектов, находящихся в собственности юридических лиц и подлежащих налогообложению от их кадастровой стоимости возникают значительные противоречия: в такие списки стали попадать объекты снятые с учета, учтенные дважды, причем в некоторых случаях объекты, учтенные в государственном кадастре недвижимости могли стыковаться со сведениями ЕГРП, а объект дублер нет, при этом в список попадал объект дублер. 

Сложившаяся судебная практика показала, что все эти ошибки и противоречия являются проблемой собственника объекта. И в том случае, когда собственник обнаружил адрес своего объекта в данном перечне, но кадастровый номер объекта не совпадает с номером, который привязан к сведениям ЕГРП, собственник должен платить налог на имущество. При этом доводы собственников о наличии противоречий, которые возникли по вине органа кадастрового учета, не принимаются во внимание, так как, по мнению суда, добросовестный собственник при выявлении таких противоречий должен не тихо отсиживаться, не уплачивая налог, а должен обратиться с запросом на выяснение указанных противоречий в орган кадастрового учета. 

Отдельные проблемы сложились у собственников помещений (частей зданий) в тех объектах, которые вошли в соответствующие перечни объектов, налоговой базой для которых является кадастровая стоимость. Налоговым Кодексом определено, что расчет налога должен производиться от кадастровой стоимости помещения, если была произведена его кадастровая оценка, а если кадастровая оценка помещения не была произведена, то пропорционально кадастровой стоимости всего здания, в котором находится такое помещение. Следует учитывать, что сведения о кадастровой стоимости вносятся органом кадастрового учета на основании нормативного акта исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Многие субъекты Российской Федерации не проводили оценку помещений в зданиях, а оценивали только здания, однако неведомым способом сведения о кадастровой стоимости помещений все же появились в сведениях государственного кадастра недвижимости, которые были выданы в форме кадастровых справок о кадастровой стоимости объектов (Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и его кадастровом номере). При этом во многих случаях никакого основания для внесения сведений о кадастровой стоимости таких объектов у ФГБУ «ФКП Росреестра» не имелось. На практике единственным способом узнать корректно ли были внесены сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, стало обращение в ФГБУ «ФКП Росреестра» в произвольной форме с просьбой разъяснить, на каком основании сведения о кадастровой стоимости объектов были внесены в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, практика внедрения мирового опыта в сфере налогообложения объектов недвижимого имущества в России столкнулась с техническими сложностями реализации данного опыта применительно к российским реалиям, очевидно, что со временем возникшие проблемы будут устраняться по мере совершенствования законодательства по данному вопросу.


RWAY, № 253 от апреля 2016 г. 

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 985 141 19 14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться