Как избежать финансовых потерь

Андрей Сураев Руководитель направления «Юридическая практика»

За последний год обострилась проблема оспаривания результатов государственной кадастровой оценки земельных участков. Зачастую результаты подобной оценки превышают рыночную стоимость земли в 5–6 раз. Как следствие, собственник вынужден платить огромные налоги, начисляемые исходя именно из кадастровой стоимости. Чтобы это предотвратить, результаты кадастровой оценки можно оспорить.

Оспорить результаты кадастровой оценки можно как в досудебном порядке, так и в суде. Досудебное оспаривание неэффективно и чересчур формально. Как правило, вторичная государственная оценка проводится силами все тех же госструктур и будет близка к первоначальной стоимости, результаты которой также придется оспаривать, но уже в рамках новой процедуры. Получается своего рода замкнутый круг.

Дополнительным камнем преткновения является отсутствие установленного порядка проверки данных отчета об оценке и единого регламента, который обосновывает решение комиссии. В свою очередь, оспаривание в суде – процесс длительный, что вызвано огромным количеством исковых заявлений о пересмотре кадастровой оценки земельных участков, суды не справляются с таким объемом.

Но даже при положительном результате оспаривания кадастровой стоимости финансовые потери для собственника не заканчиваются. Собственник продолжает платить налоги в том же размере, дожидаясь пока наступит новый налоговый период, что объясняется уже сложившейся арбитражной практикой.

Решение проблем на сегодняшний день не имеет никакой законодательной платформы, более того, проект закона, вносящий изменения в закон об оценочной деятельности, уже одобренный Советом Федерации, предусматривает обязательное досудебное оспаривание результатов кадастровой оценки в государственной комиссии по рассмотрению споров, что, по нашему мнению, усугубит и без того сложную ситуацию.

При этом все же существуют возможные пути решения описанных проблем.

В Закон «Об оценочной деятельности в РФ» необходимо внести положения:

• о проведении кадастровой оценки один раз в 5 лет;
• применении ранее установленной кадастровой стоимости до момента разрешения спора – при оспаривании вновь утвержденной кадастровой стоимости;
• сохранении альтернативности досудебного и судебного оспаривания до результатов кадастровой оценки.

Основным негативным последствием, вытекающим из завышенных результатов государственной кадастровой оценки, является «неадекватное» налогообложение, под которое подпадают земельные участки, занимаемые собственниками под предприятия. В связи с этим следует внести изменения и в Налоговый кодекс РФ. Главной целью внесенных изменений должно стать право использования коэффициентов, определяемых в порядке, аналогичном установленному пунктом 7 ст.396 Налогового Кодекса РФ, то есть налогоплательщик (собственник) не будет вынужден дожидаться нового налогового периода, а сможет платить соответствующие налоги сразу по результатам оспаривания государственной кадастровой оценки.

Так что вполне реально в самом ближайшем будущем добиться быстрой, главное, объективной процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов, а также избежать значимой проблемы в области налогообложения земельных участков, занимаемых предприятиями.

Правовая газета «эж-ЮРИСТ», №28 от июля 2014 г.