01.10.2014

Сколько стоит промышленная недвижимость? Позиция собственника, инвестора и кредитора

Олейников
Владимир Олейников

Партнер
Группы компаний SRG
Руководитель направления «Финансовый консалтинг»

Любой инвестиционный проект, связанный с промышленной недвижимостью, на разных стадиях реализации требует оценки ее рыночной стоимости. Для этого используется определенный вид классификации: А», «В», «С», «D», где класс «А» и «В» - это недвижимость, изначально предназначенная под складские нужды для получения дохода с ренты от сдачи в аренду, а класс «С» и «D» - обычные бетонные коробки зданий, переделанные в складские помещения. Данная классификация применима исключительно к объектам складского назначения. А вот для индустриальных объектов, занятых в активном, действующем производстве, такой классификации не существует.

Думаю, на данный момент мы можем разделить объекты индустриальной недвижимости на две группы: операционная и инвестиционная. В инвестиционную группу войдут объекты, предназначенные для рентного дохода, в операционную группу – объекты, спроектированные и построенные для производства продукции. Инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости, стремится построить некую технологию или среду, которая позволит, прежде всего, производить продукцию.

Таким образом, сами здания, их функциональное назначение и расположение в имущественном комплексе должны быть максимально технологически рациональны. Здания, как часть производственной линии, играют ключевую роль в производстве. Применение объектов индустриальной недвижимости под склад, по меньшей мере, непродуктивно. Именно поэтому часто употребляемый в нашей стране термин «производственно-складская недвижимость» изначально несет в себе нерациональное зерно. Появление и закрепление в терминологии данного термина было обусловлено промышленным кризисом 90-х, когда большинство российских производственных предприятий в процессе перехода к рыночной экономике располагали единственной возможностью остаться на плаву, превратив индустриальные объекты в складские. Так как в России подобное перепрофилирование носило массовый характер, появился целый ряд объектов производственно-складской недвижимости. При этом надо понимать, что составляющие термина отнюдь не равнозначны, и подразумевают необратимый переход объекта из производственного в складской: демонтируется производственное оборудование, переносятся коммуникации, реорганизуются погрузочные узлы и т.п. На этом этапе сам термин «производственно-складская недвижимость» такому объекту больше не соответствует, так как демонтированное помещение представляет собой склад класса «С», в редких случаях «В». Инвесторы же, нацеленные на организацию производства «с чистого листа», приобретают современное оборудование, эксплуатация которого требует новых технологий, не вписывающихся в старые производственные площади.

У каждого индустриального объекта имеется определенный жизненный цикл со следующими характеристиками:

  1. Объект, используемый для производства рентабельной продукции во владении эффективного собственника, - индустриальный объект.
  2. Объект, задействованный в производстве рентабельной продукции во владении неэффективного собственника, - индустриальный объект (он может быть передан новому владельцу в составе единой генерирующей единицы или в составе всего предприятия без изменения технологии или технологического процесса).
  3. Объект, готовый для эксплуатации при производстве нерентабельной продукции, когда технологическое оборудование морально и физически устарело, - индустриальный объект для перепрофилирования.
  4. Объект, пригодный для эксплуатации, но оборудование демонтировано, производство давно не ведется, конструктив объекта позволяет альтернативное использование в качестве склада, – складской объект.
  5. Объект, пригодный для эксплуатации в качестве склада, но в регионе построены современные логистические комплексы, распределительные центры, которые поглощают рынок складских услуг – инвестиционная площадка для сноса и нового строительства, залоговый инструмент для привлечения финансирования в другие проекты.

Тип объекта и стадии его жизненного цикла и определяют стоимостные ожидания, а также основные разногласия участников рынка.

В первой фазе жизненного цикла объект является индустриальным, так как входит в состав активно действующего имущественного комплекса. При этом само производство, безусловно, рентабельно, продукция востребована, а ценность актива составляют траты на создание и дополнительная премия за налаженный технологический процесс.

Собственник не хочет рассматривать строения как отдельный объект недвижимости и выбирает такую структуру сделки, при которой осуществляется реализация всего «бизнеса», включающего реализацию юридического лица или всего имущественного комплекса.

Самый распространенный способ найти финансирование для нового проекта - это кредитование под залог недвижимости за счет имеющихся активов. Разногласия в отношениях «собственник-инвестор» появляются на этапе обеспечения по кредиту индустриальными объектами, специально выделенными из технологического процесса. По сути, для собственника объект не меняет своей стоимости, тогда как кредитор получает объект на 3-ей или 4-ой стадии жизненного цикла. Стоимость объектов на разных этапах отличается в разы. Средства, необходимые для создания современных индустриальных объектов, несоизмеримо больше чем стоимость «промки советского периода» в любом регионе.

Обе позиции, как собственника, так и инвестора, достаточно убедительны, и споры разгораются нешуточные, основанные на разнице восприятия объекта, находящегося на определенном этапе жизненного цикла. Какой-то из сторон придется идти на большие уступки.

На наш взгляд, истина, как всегда, посередине и объективно оценить здание может только третья сторона, способная вынести независимое суждение. В данном случае третьей стороной выступает консультант, задача которого осложняется тем, что удовлетворить обе стороны невозможно. Единственным выходом из ситуации служит попытка выработать общее понимание жизненного цикла объекта, с которым согласятся как инвестор, так и собственник.

Как правило, более адекватное понимание стоимости индустриальных объектов демонстрируют кредиторы, так как они не имеют в залоге актива для воссоздания всей технологической цепочки. Кредитор располагает только частью актива, которая при банкротстве заемщика будет использоваться исключительно как складское помещение. Таким образом, если стоимость обеспечения покрывает сумму кредита, собственник вынужден принять сторону кредитора.

В среднем затраты на строительство современного индустриального объекта варьируются в диапазоне от 20 000 до 40 000 рублей за 1 кв. м, а средняя стоимость «промки» в регионе не превышает диапазона в 5 000 - 7 000 рублей, что составляет довольно существенную разницу.

Когда за основу берется позиция собственника, консультант рекомендует ему переоформить объект залога в виде единой генерирующей доход единицы, куда войдут технологическое оборудование, передаточные сооружения, здания, коммуникации, патенты, ноу-хау и т.п.

В процессе оценки объектов индустриальной недвижимости консультанту необходимо в обязательном порядке провести тест на доходность, который подтвердит, что NPV проекта при передаче его другому инвестору будет положительным, а вынужденные расходы собственника на создание актива соответствуют рыночным.

Когда вышеуказанные условия будут соблюдены, индустриальный объект недвижимости гарантировано останется неотъемлемой частью имущественного комплекса, осуществляющего общий технологический процесс производства продукции. Без этих гарантий, кредитор будет незащищен от возможного банкротства инвестора и не сможет продать имущественный комплекс как самостоятельную бизнес-единицу, генерирующую операционный доход.

Рассмотрим фазу жизненного цикла объекта - Неэффективная эксплуатация объекта собственником имущественного комплекса.

В данной ситуации выставляется на торги весь имущественный комплекс, а не разрозненные активы. В последнее время набирает популярность технология замещения активов во время процедуры банкротства. Кредиторы, располагающие разрозненными активами, создают новое юридическое лицо и выводят на него все активы, запасы, дебиторскую задолженность, а потом продают его инвестору. При этом вырученные деньги распределяются между кредиторами пропорционально их задолженности. Как показывает практика, такой подход оказывается много эффективней реализации отдельных объектов.

Достаточно часто встречаются ситуации, когда имущественный комплекс остается невостребованным или производимая продукция становится нерентабельной. В таком случае производственные объекты перепрофилируются в складские, что запускает новый этап жизненного цикла объекта. Данный процесс происходит следующим образом: выделенные под перепрофилирование объекты недвижимости освобождаются от демонтированного оборудования, которое передают в металлолом, и становятся складской базой. При этом объект уже нельзя назвать промышленным, а собственник понимает, что объект убыточен и его видение на стоимость объекта совпадает с видением кредитора.

Бывает и так, что объекты из промышленных превращаются в складские невероятно быстро. Так, крупнейшее предприятие российского автопрома получило заем на строительство завода по сборке двигателей. Так как производство достаточно специфическое, инвестиции при строительстве здания оказались существенными. Но к моменту, когда строительство было завершено, модель автомобиля уже не пользовалась спросом, и цех по сборке двигателей оказался ненужным. Если объект будет перепрофилирован в склад, его рыночная стоимость составит лишь 40-50% от затраченных инвестиций на его производство.

Но и перепрофилирование объекта не является гарантией его последующего рентного дохода. Так как, выходя на рынок в качестве складского объекта, он попадает в жесткие условия конкурентной среды «советской промки». Безусловно, оценщики не испытывают трудности, оценивая подобные объекты: рынок изобилует предложениями и аренды и продажи в каждом регионе, что свидетельствует о переизбытке предложений.

Справедливости ради надо отметить, что российский рынок складских услуг становится более цивилизованным, что, несомненно, связано со строительством федеральных торговых сетей распределительных складов, снабжающих продукцией торговые точки. При этом многие товары требуют специфических условий хранения, соблюдение которых затруднительно на объектах, изначально для этого непредназначенных. Поэтому спрос на перепрофилированные объекты снижается. Поиск арендатора становится проблемой, не говоря уже о поиске покупателя, который стремится приобрести не стены, а денежный поток.

В данном случае именно кредитору следует быть особенно внимательным к объектам, служащим обеспечением по кредитной сделке. Собственник рассматривает их как инструмент привлечения заемных средств, но по факту кредитная сделка превращается в скрытую сделку купли-продажи, превращая бывшего кредитора в собственника. Так, например, из всего залогового имущества банков, перешедшего к ним после банкротства заемщиков, 80% - это объекты промышленного производства.

Развитие подобных объектов возможно лишь на последней стадии жизненного цикла промышленного объекта. Тогда инвесторы сотрудничают исключительно с городскими властями по вопросам территориального планирования земельных участков. В стоимости объекта при этом не входят его физические характеристики. Главной составляющей стоимости становятся предельные технико-экономические показатели объектов.

Таким образом, определение стоимости промышленных объектов – процесс сложный и многогранный, требующий от всех участников процесса оперирования одинаковыми понятиями при позиционировании объектов и работы в единой схеме координат. Роль консультанта при этом заключается в так называемом арбитраже, который должен найти компромиссное решение для всех сторон в вопросах стоимости промышленного объекта.


Бюллетень "Rway", № 235 от октября 2014 г.


<-- Назад
Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR SRG-Consulting

+7 (495) 797-30-31

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться