«Ужесточение требований», «уголовная ответственность оценщиков», «многократные завышения стоимости» – подобные слова все чаще звучат на встречах сотрудников банков и оценщиков. При этом вопросы возникают прежде всего к отчетам об оценке рыночной стоимости жилья для целей ипотеки. Попробуем посмотреть на решение вопроса с точки зрения современных технических возможностей. Это тем более актуально, поскольку в 2012 году комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков (АРБ) утвердил формат электронного отчета об оценке квартир.

Единый для всех

Современные технологии позволяют безопасно и защищенно переслать отчет об оценке по Интернету, проверить соблюдение требований банка, стоимость объекта оценки и вынести автоматическое решение по отчету. Если обнаружена неполнота сведений, отчет возвращается оценщику на исправление без вмешательства сотрудников банка. Если стоимость завышена, отчет автоматически поступает в соответствующие банковские службы. Все до единого отчеты об оценке типового жилья для целей ипотеки, поступившие в банк, проверяются и сохраняются в базе данных банка, при этом сотрудники банка не тратят рабочее время на проверку типовых отчетов по типовым объектам. Все это стало возможным благодаря утверждению единого для всех банков формата электронного отчета об оценке.

История этого вопроса уходит корнями в 2010 год, когда в рамках комитета по оценочной деятельности АРБ была создана рабочая группа для разработки единого формата электронного отчета об оценке квартир для целей залога («электронный отчет»). В рабочую группу вошли представители СРО (СМАОс, РОО), банков (Сбербанк, «Газпромбанк-Ипотека», АИЖК, «Промсвязьбанк», DeltaCredit, «Банк Интеза»), а также практикующие оценщики и специалисты по информационным технологиям. Результатом работы стал утвержденный комитетом документ, объясняющий, что такое электронный отчет об оценке квартиры и какая информация должна в нем содержаться.

Как наиболее массовый и типичный объект оценки для целей залога были выбраны квартиры, так как начинать стандартизацию и унификацию, несомненно, следует с наиболее типичных случаев. Результаты опроса оценщиков, проведенного членами рабочей группы, показали также, что большинство оценщиков видят возможности для разработки унифицированных форм и для других объектов оценки.

Отчет в деталях

Составить представление об электронном отчете и перспективах его применения можно, сравнив «обычное» письмо на бумаге и электронное письмо. Кавычки в слове «обычное» неслучайны – настолько этот вид письма стал необычным, по крайней мере, в деловой переписке.

Электронное письмо, как правило, состоит из двух частей: текст письма, написанного людьми для людей, и скрытая техническая часть, необходимая компьютерам для корректной обработки письма. Техническая часть письма в повседневной жизни незаметна, но программисты, разрабатывающие почтовые программы и серверы, обращают внимание именно на нее. Эта часть определяется многочисленными техническими стандартами, о которых мы не задумываемся, отправляя и получая почту.

Подобным образом устроен и электронный отчет, который состоит из содержательной части, написанной людьми для людей в полном соответствии с требованиями ФСО, и технической части, которая регламентируется техническим стандартом. Документ, утвержденный комитетом по оценочной деятельности Ассоциации российских банков, регламентирует техническую часть электронного отчета.

Электронный отчет состоит из нескольких частей, которые для удобства пересылки по Интернету упакованы в один ZIP-архив:

1. Файл с отчетом об оценке. Файл (Word, PDF и т.д.) с полным текстом отчета, оформленным в соответствии с законодательством и стандартами. В данное время именно этот файл оценщики распечатывают и подписывают на бумаге.


2. Фотографии объекта, копии документов. Файлы фотографий объекта оценки, копии документа в стандартных форматах изображений – JPEG, TIFF и т.д.


3. Таблица данных. Технический файл, который дублирует ключевую информацию из отчета об оценке в виде, доступном для анализа и обработки компьютерными программами. Чтобы подобное было возможным, используется специальный формат – файл XML, являющийся стандартом де-факто в передаче информации между разными участниками бизнес-процессов (в нашем случае между оценщиком и кредитной организацией). В таблице данных указывается информация об объекте оценки, оценщике, аналогах, таблице корректировок, рыночной и ликвидационной стоимости и т.д. Полный перечень обязательных и необязательных полей можно найти в документе «Электронный формат отчета об оценке квартир » на сайте комитета по оценочной деятельности АРБ. Благодаря тому, что список данных и формат таблицы данных описаны в едином стандарте, оценщик и банк будут беспрепятственно понимать друг друга. По сути, это единая форма отчета, о которой когда-то много говорилось. Только единая форма реализована с использованием новых, современных подходов – унифицирован непосредственно перечень необходимых и дополнительных данных, а не внешний вид отчета.


4. Электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Федеральный закон от 28.12.2010 г. №431-ФЗ разрешает составление отчетов в электронной форме, подписанной ЭЦП. В настоящее время подобная практика пока не получила массового распространения, однако в перспективе ЭЦП будет находить все более широкое применение в оценочной деятельности. ЭЦП оценщика и подписанта от лица компании заверяют все содержимое отчета об оценке: файл с текстом отчета, фотографии, копии документов, а также таблицу данных. Электронный отчет, полученный по сети Интернет, будет автоматически проверен на достоверность подписи, надежно защищая кредитные и оценочные организации от подлога со стороны недобросовестных риелторов.

Чем же он хорош?

Наиболее очевидными плюсами использования электронного отчета для кредитных организаций являются:

• повышение качества отчетов об оценке объектов залога за счет полного автоматического контроля;
• снижение доли отчетов с искажением стоимости объекта залога, поскольку каждый отчет содержит все ценообразующие факторы в формате, доступном для автоматического анализа;
• снижение трудозатрат на проверку отчетов как следствие автоматического контроля;
• автоматическое наполнение базы залоговых объектов со всеми ценообразующими факторами и детализацией, достаточной для последующей переоценки портфеля.

Рефинансирующие организации и банки, выкупающие пулы ипотечных кредитов, также почувствуют несомненную пользу от перехода на электронную форму отчета. Единый формат хранения информации о залоговых объектах будет использоваться во всех банках. Следовательно, анализ залогового портфеля станет проще и эффективнее.

Плюсы электронного отчета для практикующих оценщиков недвижимости подтверждаются еще одним опросом, организованным членами комитета по оценочной деятельности. Даже промежуточные результаты свидетельствуют о двух безусловных фаворитах: исключение типовых ошибок (94% опрошенных) и единый реестр по рынку недвижимости (83% опрошенных), который смогут накапливать как оценщики, так и банки благодаря соответствию отчетов единым правилам.

В самом скором времени оценщики не только отдадут должное «быстрым» выгодам – повышению эффективности труда оценщика и снижению трудозатрат, но и заметят явное повышение репутации профессии, уход с рынка нечистоплотных специалистов.

От идеи до воплощения

Пожалуй, самое время ответить на вопрос: «Когда же электронные отчеты станут обычной практикой?» Точную дату назвать трудно, но, несомненно, это время наступит достаточно скоро.

Нужно признать, что банки, которые первыми решатся на пилотный проект по внедрению электронного отчета, бесспорно, столкнутся с неожиданностями, новыми задачами и некоторыми трудностями. Но побед не бывает без борьбы. Во все времена находятся люди, идущие вперед, делая будущее реальностью. Пройдет совсем немного времени, и электронный отчет тоже станет повседневной реальностью, сделав сложный мир оценки чуть проще и удобнее не только для банков и оценщиков, но и для сотен тысяч заемщиков, которым не придется лишний раз передавать отчет в банк или оплачивать услуги курьера.

Федор Спиридонов Управляющий партнер Группы компаний SRG

Комментарий эксперта

Старт дан!

На данный момент можно с уверенностью сказать, что процессы внедрения электронного стандарта запущены. Уже сейчас более 100 оценщиков в разных регионах страны используют программы, удовлетворяющие требованиям электронного стандарта. Кроме того, ряд крупных банков активно рассматривает программные модули для приемки отчетов в электронном формате. Например, в одном из крупнейших банков России уже сейчас функционирует программа, позволяющая автоматически проверять отчеты об оценке на стоимость. Но данные заносятся в базу сотрудниками банка пока вручную.

Таким образом, процесс внедрения электронного стандарта запущен с одной стороны оценщиками, с другой – банками. Уже сейчас с достаточной определенностью можно обозначить сроки повсеместного перехода на электронные отчеты – это займет от полугода до года. Автоматизация поможет упорядочить рынок, а также найти правильные механизмы и методологию для массовой оценки жилья в России для нужд населения.


Журнал "Оценочная деятельность", №1 от марта 2013 г.


<-- Назад