|
В 2013 году в городе Москве для целей исчисления налога на землю и арендной платы за землю начали применять кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01.01.2012 года.
Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 № 670-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» (далее Постановление № 670-ПП) были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 01 января 2012г. Постановление № 670-ПП вступило в силу с 01.01.2013г.
В соответствии с
В связи с вступлением в силу Постановления № 670-ПП в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Москве.
При этом кадастровая стоимость многих земельных участков в связи с вступлением в силу Постановления № 670-ПП увеличилась более чем в два раза.
Согласно
Установить кадастровую стоимость равную рыночной правообладатели могут обратившись в течение полугода с момента внесения кадастровой стоимости в кадастр в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (далее комиссия), существующую в каждом регионе или же обратившись за защитой своих прав в суд.
Арендаторы и собственники земельных участков не все вовремя отследили изменение кадастровой стоимости по своим объектам и соответственно не все успели подать документы в Комиссию в течение 6 месяцев.
Таким образом, летом 2013 года начали подаваться первые иски в арбитражный суд города Москвы с требованиями установить кадастровую стоимость равную рыночной. В подтверждение заявленных требований истцы прилагают отчеты об оценке рыночной стоимости, выполненные независимыми оценщиками.
В обоснование необходимости приравнивания кадастровой стоимости к рыночной приводятся следующие аргументы.
На основании
Согласно
Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (
Согласно ст. 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартом оценки № 5 (ФСО № 5) "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328) регламентирован порядок проведения экспертизы отчета об оценке.
Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков подтверждается соответствие отчетов оценщиков требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, отчеты об оценке рекомендуются, как достоверные и соответствующие статье 12 Закона об оценочной деятельности.
Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, учитывая порядок исчисления земельного налога в процентном отношении к кадастровой стоимости, нарушает права собственников, в связи с превышением реальных рыночных стоимостных характеристик земельных участков.
Права собственников, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости Земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Согласно правовой позиции ВАС (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06. 2011 г. N 913/11) права лица, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учёта и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результата определения такой стоимости.
Из части 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учёта вправе осуществить кадастровый учёт в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи в качестве основания для учёта изменений сведений об объекте недвижимости указано решение суда.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в постановлении от 28.06.2011 № 913/11, требование предъявляется к органу кадастрового учёта, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке. Предметом деятельности ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке.
Как мы видим с точки зрения правового обоснования требования вполне логичны и подтверждены необходимой доказательственной базой.
Однако судебная практика города Москвы по вопросам снижения кадастровой стоимости пошла своим путем, отличным от уже сформированного в других регионах. В различных субъектах Российской Федерации существует различное соотношение удовлетворенных требований и отказов в иске по таким требованиям. Но только в Москве за полгода активного судебного оспаривания по состоянию на февраль 2014 года существует лишь одно судебное решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной. Данный иск был одним из первых и его рассмотрели без привлечения представителя собственника и иных лиц.
Все остальные иски преследуют отказы.
Основания для отказов приводятся различные, среди самых «интересных» с точки зрения единообразия судебной практики – безусловно, отказы арендаторам земельных участков, на которых расположены здания, находящиеся в собственности.
В ряде решений Суд обосновывает отказ арендатору следующим образом.
Согласно статье 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из указанной нормы права следует, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.
Между тем, спорный участок не может быть продан собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции.
Участок, занятый принадлежащим истцу зданием не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка в силу
Истец, как собственник здания, также не вправе продать арендованный им участок, поскольку последний ему не принадлежит на праве собственности.
Таким образом, в отношении спорного участка имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.
Следовательно, неправомерно установление «наиболее вероятной цены отчуждения на открытом рынке» (т.е. рыночной стоимости) для участка, продажа которого на открытом рынке сама по себе невероятна в силу закона.
Руководствуясь данным суждением, суд не усмотрел оснований проведения судебной экспертизы, поскольку нет предмета для экспертизы. В данном случае государственный участок, занятый зданием, находящимся в частной собственности, объектом прямой продажи на открытом рынке в условиях конкуренции быть не может, а потому не может иметь индивидуальной рыночной стоимости.
Представленный истцом Отчет не содержит анализа юридических аспектов возможности продажи участка. Не анализировались оценщиком и юридические аспекты продаж так называемых «аналогов», в качестве которых в Отчете приведены примеры предложений на продажу как свободных выкупленных у государства участков, так и предложения по продаже неких «инвестиционных предложений» по реконструкции объектов недвижимости на арендованных участках. Однако, это, очевидно, не аналогичные вещи. Даже свободные выкупленные у государства участки будут отличаться по цене в зависимости от юридических аспектов их приобретения. Суд считает, что на цену продажи, например, повлияет то, каким способом выкупался участок, был ли установлен при его выкупе у государства запрет на строительство. Таким образом, достоверная рыночная оценка не может проводиться без учета юридических аспектов.
В данном же случае суд приходит к выводу о том, что юридический аспект, т.е. правовой режим спорного участка, исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции. Следовательно, индивидуальной рыночной стоимости данный объект иметь не может, а экономическая характеристика спорного участка, вносимая в ГКН, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки.
Кроме того, арендатор земельного участка, в силу норм гражданского и земельного законодательства (ст. 209, 606-615 ГК РФ, ст.ст. 3, 22, 52 ЗК РФ), не обладает правом распоряжаться земельным участком. Следовательно, защищать принадлежащие арендатору права в любом случае арендатор вправе только теми способами, которые не затрагивают исключительных полномочий собственника, к каковым относится право распоряжения (продажи). Из чего суд делает вывод о том, что правом требования установления по суду рыночной стоимости объекта в качестве его кадастровой стоимости обладает только собственник, т.е. лицо, которому принадлежит право распоряжения (отчуждения).
Доводы истца о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличения арендной платы, отклоняются судом как документально не подтвержденные. Истцом не доказано, что размер арендной платы, установленный с 01.01.2013 за арендуемый им участок, существенно превышает размер арендной платы, взимаемой частными собственниками в аналогичных условиях. Арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой ценой. Право установления размера арендной платы в данном случае в силу
Таким образом, арендаторы земельных участков, которые платят арендную плату в зависимости от величины кадастровой стоимости, и следовательно, их права напрямую затронуты, лишены возможности получить судебную защиту.
Еще одна интересная причина для отказов в иске – факт установления на дату принятия решения новой кадастровой стоимости с мотивировкой, что нельзя внести в кадастр недвижимости стоимость, определенную по состоянию на 01.01.2012, когда уже утверждены результаты кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2013.
Данное обоснование не выдерживает критики, так как с учетом протяженности судебных процессов во времени, и практики города Москвы по проведению кадастровой оценки ежегодно – дождаться восстановления нарушенных прав и возврата излишне уплаченных налогов или арендных платежей становится невозможно.
При всем при этом вывод о том, что кадастровая стоимость может вноситься в кадастр только на текущую дату и никак иначе не имеет под собой никакого правового основания. В нормативных документах, устанавливающих порядок ведения кадастра недвижимости нет и не может быть запретов на внесение изменений в ретроспективную информацию на основании решения суда.
Таким образом, правообладатели сталкиваются с особым «единообразием» судебной практики в Москве. Можно предполагать, что данные решения являются следствием общего недоверия судейского сообщества к отчетам об оценке, которые предоставляются правообладателями. Однако, когда те же судьи принимают решения о снижении кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной по искам, предъявленных к ФГБУ «Кадастровая палата» истцами из других регионов по поводу участков, также расположенных в иных регионах – возникает впечатление, что бюджет города Москвы находится в режиме наибольшей защиты всех ветвей власти.
Безусловно, автором данной статьи не преследуется цель утверждать, что все иски об установлении кадастровой стоимости равной рыночной – исключительно обоснованны и отчеты об оценке, положенные в основу – все достоверны. Но данные иски должны рассматриваться так же, как любые другие иски, и если вопрос определения стоимости требует специальных познаний, то необходима экспертиза.
В настоящее время первые отказы рассматриваются в апелляционной инстанции. Хочется верить, что нормы законодательства об оценочной деятельности и региональная судебная практика предыдущих нескольких лет получат надлежащую оценку.
Автор: Надежда Бабичева, Партнер Группы компаний SRG, руководитель направления "Юридическая практика"