Оспаривание кадастровой стоимости в Москве

Надежда Бабичева Партнер Группы компаний SRG

Установить кадастровую стоимость, равную рыночной, правообладатели могут, обратившись в течение полугода с момента внесения кадастровой стоимости в кадастр в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (далее – комиссия) или же обратившись в суд. Установление кадастровой стоимости и ее последующее судебное оспаривание имеют некоторые региональные особенности. Рассмотрим их на примере Москвы.

Кто не успел....

В 2013 году в городе Москве для целей исчисления налога на землю и арендной платы за землю начали применять кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01.01.2012.

Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 № 670-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» (далее – Постановление № 670-ПП) были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2012 года. Постановление № 670-ПП вступило в силу с 01.01.2013.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В связи с вступлением в силу Постановления № 670-ПП в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Москве.

При этом кадастровая стоимость многих земельных участков в связи с вступлением в силу Постановления № 670-ПП увеличилась более чем в два раза.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде.

Установить кадастровую стоимость, равную рыночной, правообладатели могут, обратившись в течение полугода с момента внесения кадастровой стоимости в кадастр в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, существующую в каждом регионе, или же обратившись за защитой своих прав в суд.

Арендаторы и собственники земельных участков не все вовремя отследили изменение кадастровой стоимости по своим объектам и соответственно не все успели подать документы в комиссию в течение 6 месяцев.

Таким образом, летом 2013 года начали подаваться первые иски в арбитражный суд города Москвы с требованиями установить кадастровую стоимость, равную рыночной. В подтверждение заявленных требований истцы прилагают отчеты об оценке рыночной стоимости, выполненные независимыми оценщиками.

Налоговые последствия

В обоснование необходимости приравнивания кадастровой стоимости к рыночной приводятся следующие аргументы.

На основании п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

В соответствии со ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, п. 3 ст. 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Нормами ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартом оценки № 5 (ФСО № 5) «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328) регламентирован порядок проведения экспертизы отчета об оценке.

Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков подтверждается соответствие отчетов оценщиков требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, отчеты об оценке рекомендуются как достоверные и соответствующие ст. 12 Закона № 135-ФЗ.

Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земельных участков с учетом порядка исчисления земельного налога в процентном отношении к кадастровой стоимости нарушает права собственников в связи с превышением реальных рыночных стоимостных характеристик земельных участков.

Права собственников, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Сплошные отказы

Согласно правовой позиции ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11) права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результата определения такой стоимости.

Из ч. 3 ст. 16 Закона № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в ч. 4 названной статьи в качестве основания для учета изменений сведений об объекте недвижимости указано решение суда.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, высказанной в Постановлении от 28.06.2011 № 913/11, требование предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке. Предметом деятельности ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке.

Как мы видим, с точки зрения правового обоснования требования вполне логичны и подтверждены необходимой доказательственной базой.

Однако судебная практика города Москвы по вопросам снижения кадастровой стоимости пошла своим путем, отличным от уже сформированного в других регионах. В различных субъектах Российской Федерации существует различное соотношение удовлетворенных требований и отказов в иске по таким требованиям. Но только в Москве за полгода активного судебного оспаривания по состоянию на февраль 2014 года существует лишь одно судебное решение об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. Данный иск был одним из первых, и его рассмотрели без привлечения представителя собственника и иных лиц.

Все остальные иски преследуют отказы.

Основания для отказов приводятся различные. Среди самых «интересных» с точки зрения единообразия судебной практики, безусловно, отказы арендаторам земельных участков, на которых расположены здания, находящиеся в собственности.

В ряде решений суд обосновывает отказ арендатору следующим образом.

Согласно ст. 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из указанной нормы права следует, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.

Между тем спорный участок не может быть продан собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции.

Участок, занятый принадлежащим истцу зданием, не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка в силу ст. 36 ЗК РФ обязан при наличии волеизъявления собственника здания продать участок только одному лицу – собственнику здания. Очевидно, что часть участка, обремененную исключительными правами, предоставленными ст. 36 ЗК РФ собственнику расположенной на участке недвижимости, собственник участка (город Москва) не может представить на открытом рынке посредством публичной оферты.

Истец как собственник здания также не вправе продать арендованный им участок, поскольку последний ему не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, в отношении спорного участка имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.

Следовательно, неправомерно установление «наиболее вероятной цены отчуждения на открытом рынке» (то есть рыночной стоимости) для участка, продажа которого на открытом рынке сама по себе невероятна в силу закона.

Руководствуясь данным суждением, суд не усмотрел оснований проведения судебной экспертизы, поскольку нет предмета для экспертизы. В данном случае государственный участок, занятый зданием, находящимся в частной собственности, объектом прямой продажи на открытом рынке в условиях конкуренции быть не может, а потому не может иметь индивидуальной рыночной стоимости.

Представленный истцом отчет не содержит анализа юридических аспектов возможности продажи участка. Не анализировались оценщиком и юридические аспекты продаж так называемых аналогов, в качестве которых в отчете приведены примеры предложений на продажу как свободных выкупленных у государства участков, так и предложений по продаже неких «инвестиционных предложений» по реконструкции объектов недвижимости на арендованных участках.

Однако это, очевидно, не аналогичные вещи. Даже свободные выкупленные у государства участки будут отличаться по цене в зависимости от юридических аспектов их приобретения. Суд считает, что на цену продажи, например, повлияет то, каким способом выкупался участок, был ли установлен при его выкупе у государства запрет на строительство. Таким образом, достоверная рыночная оценка не может проводиться без учета юридических аспектов.

В данном же случае суд приходит к выводу о том, что юридический аспект, то есть правовой режим спорного участка, исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции. Следовательно, индивидуальную рыночную стоимость данный объект иметь не может, а экономическая характеристика спорного участка, вносимая в ГКН, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки.

Кроме того, арендатор земельного участка в силу норм гражданского и земельного законодательства (ст. 209, 606–615 ГК РФ, ст. 3, 22, 52 ЗК РФ) не обладает правом распоряжаться земельным участком. Значит, защищать принадлежащие арендатору права в любом случае арендатор вправе только теми способами, которые не затрагивают исключительных полномочий собственника, к каковым относится право распоряжения (продажи). Из чего суд делает вывод о том, что правом требования установления по суду рыночной стоимости объекта в качестве его кадастровой стоимости обладает только собственник – лицо, которому принадлежит право распоряжения (отчуждения).

Доводы истца о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, отклоняются судом как документально не подтвержденные. Истцом не доказано, что размер арендной платы, установленный с 01.01.2013 за арендуемый им участок, существенно превышает размер арендной платы, взимаемой частными собственниками в аналогичных условиях. Арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой ценой. Право установления размера арендной платы в данном случае в силу ст. 65 ЗК РФ принадлежит Правительству Москвы. Истцом не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных согласно ч. 4 ст. 22 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Таким образом, арендаторы земельных участков, которые платят арендную плату в зависимости от величины кадастровой стоимости и чьи права напрямую затронуты, лишены возможности получить судебную защиту.

Препятствия для защиты прав

Еще одна интересная причина для отказов в иске – факт установления на дату принятия решения новой кадастровой стоимости с мотивировкой, что нельзя внести в кадастр недвижимости стоимость, определенную по состоянию на 01.01.2012, когда уже утверждены результаты кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2013.

Данное обоснование не выдерживает критики, так как с учетом протяженности судебных процессов во времени и практики города Москвы по проведению кадастровой оценки ежегодно дождаться восстановления нарушенных прав и возврата излишне уплаченных налогов или арендных платежей становится невозможно.

При всем при этом вывод о том, что кадастровая стоимость может вноситься в кадастр только на текущую дату и никак иначе, не имеет под собой никакого правового основания. В нормативных документах, устанавливающих порядок ведения кадастра недвижимости, нет и не может быть запретов на внесение изменений в ретроспективную информацию на основании решения суда.

Таким образом, правообладатели сталкиваются с особым «единообразием» судебной практики в Москве. Можно предполагать, что данные решения являются следствием общего недоверия судейского сообщества к отчетам об оценке, которые предоставляются правообладателями. Однако, когда те же судьи принимают решения о снижении кадастровой стоимости и об установлении ее в размере рыночной по искам, предъявленных к ФГБУ «Кадастровая палата», истцами из других регионов по поводу участков, также расположенных в иных регионах, возникает впечатление, что бюджет города Москвы находится в режиме наибольшей защиты всех ветвей власти.

Безусловно, мы не утверждаем, что все иски об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, исключительно обоснованны и отчеты об оценке, положенные в основу, все достоверны. Но данные иски должны рассматриваться так же, как и любые другие иски, и если вопрос определения стоимости требует специальных познаний, то необходима экспертиза.

В настоящее время первые отказы рассматриваются в апелляционной инстанции. Хочется верить, что нормы законодательства об оценочной деятельности и региональная судебная практика предыдущих нескольких лет получат надлежащую оценку.

Правовая газета «эж-ЮРИСТ», №28 от июля 2014 г.