01.06.2014
Источник: Бюллетень "Rway"

Комплексное развитие промышленных территорий города Москвы

Олейников
Владимир Олейников

Партнер
Группы компаний SRG
Руководитель направления «Финансовый консалтинг»

Вопрос о развитии промышленных территорий города Москвы становится все более актуальным в условиях растущего спроса на качественную коммерческую и жилую недвижимость, ухудшения транспортной ситуации, а вместе с тем и активно сокращающегося количества свободных земельных участков для застройки.

На текущий момент промышленные зоны Москвы занимают площадь приблизительно в 18 тыс. га, при этом лидерами по промышленной застройке являются Южный, Юго-Восточный и Северо-Западный административные округа с показателем в 2,5 – 3 тыс. га. Доля качественной производственно-складской недвижимости, расположенной в промышленных зонах города Москвы, составляет не более 20 %, основную же часть занимают ветхие здания нефункционирующих заводов, использующиеся в качестве складов, либо мелких частных производств.

Развитие промышленных зон несет в себе огромный потенциал для решения проблем, стоящих перед городскими властями. За счет данных территорий могут быть решены или частично решены такие задачи, как улучшение транспортной инфраструктуры, экологической обстановки, увеличение числа рабочих мест и многое другое. Все эти изменения поспособствуют росту привлекательности Москвы для проживания, как Москвичей, так и приезжих российских и иностранных граждан, что исключительно благоприятно скажется на экономическом климате города.

Варианты преобразования территорий

Исходя из существующей практики, есть два варианта развития промышленных территорий. Первый, менее масштабный и финансовоемкий, – реконструкция существующих зданий под офисную или торговую недвижимость. Второй же вариант более глобальный, и подразумевает снос всех построек и новое строительство.

В качестве примера развития промышленных территорий посредством реконструкции существующих зданий можно представить «Технопарк «Синтез» на Угрешской улице общей площадью 170 тыс. кв. м, из которых реконструировано, введено в эксплуатацию и успешно функционирует около 60 тыс. кв. м, на остальной же площади ведутся строительные работы.

Также, наряду с проектами, реализуемыми частными инвесторами, стоит отметить и успешный опыт московских властей. Это реконструкция и изменение концепции использования площадей Московского шинного завода. Завод, ранее владеющий почти 87 тыс. кв. м. зданий и 7 га земли промышленного назначения на юго-востоке столицы, сегодня представляет собой торгово-ярморочный комплекс «Дубровка» площадью около 68 тыс. кв. м.

Хотелось бы отметить и финансовую эффективность реконструкции промышленных территорий в офисный сегмент. Стоимость реконструкции производственных зданий, в зависимости от качества получаемой на выходе проекта недвижимости, в среднем составляет 800 – 1 300 долл. США за 1 кв. м. Стоимость промышленных зданий на территории города Москвы варьируется в диапазоне 1 000 – 1 500 долл. США за 1 кв. м. На выходе же инвестор получает новое здание, стоимость 1 кв. м. которого ориентировочно составляет 3 000 – 3 500 долл. США. Исходя из данных показателей, можно судить об эффективности проектов по реконструкции промышленных объектов, но не все так гладко, как выглядит на первый взгляд. В процессе реализации проекта, инвестор сталкивается с рядом проблем, одни из которых разрешаются за счет дополнительных инвестиционных затрат, другие же могут привести к концептуальным изменениям в процессе реализации проекта.

Одной из проблем, как правило разрешимых, с которой сталкивается любой инвестор, реализующий, либо планирующий реализовать, проект по реконструкции производственных зданий в офисную, или торговую недвижимость, является смена вида разрешенного использования земельного участка. Данная процедура, как правило, очень длительная по времени и финансово затратная.

Ко второй концепции развития территорий можно отнести промышленные площадки АМО ЗИЛ, ОАО «Порт-сити», ОАО «Маломосковия» и другие.

Самым обсуждаемым и приоритетным для правительства Москвы является развитие территории завода имени Лихачева. Преобразование планируется проводить в несколько этапов. Вся территория будет разбита на три кластера – жилой, офисно-торговый и производственный. В первую очередь планируется обособить производственный кластер. Уже сегодня все оставшееся действующее производство ЗИЛ перенесено в здания, которые сноситься не будут. Площадь этих зданий составляет около 200 тыс. кв. м. На данных площадях разместится общество «Мосавтозил», которое совместно с крупными автопроизводителями будет осуществлять сборку легкового автотранспорта.

Вторым этапом предполагается строительство многофункционального комплекса «Планета ЗИЛ» общей площадью около 350 тыс. кв. м. на земельном участке 6 га. Инвестиционные затраты на реализацию проекта строительства многофункционального - комплекса оцениваются экспертами на уровне 20 млрд. рублей, 1 млрд. из которых составляют затраты на изменение варианта разрешенного использования земельного участка. В свою очередь доходы от реализации и эксплуатации помещений оцениваются, ориентировочно, в 41 млрд. рублей.

В целом же освоить территорию ЗИЛа планируется до 2020 года.

Структура затрат

Упрощенно, структура инвестиционных затрат при реализации проектов застройки промышленных территорий выглядит следующим образом:

  • проектно-изыскательские работы;
  • снос существующих строений (700-800 рублей за 1 куб. м. строительного объема здания);
  • рекультивация земель (ориентировочно 0,7-1 млн. долл. США за 1 га);
  • смена вида разрешенного использования земельного участка;
  • подведение коммуникаций и получение технических условий;
  • строительно-монтажные работы;
  • прочие затраты (перенос ж/д веток, линий ЛЭП и др).

Ожидания инвестора

Доходность от реализации проектов застройки промышленных территорий на различных этапах проекта может значительно варьироваться. Уровень ожидаемой доходности в первую очередь зависит от рисков, связанных с проектом. Таким образом, чем ближе проект к завершающей стадии, тем ниже риски, а соответственно, и ниже ожидаемая доходность. Так на начальных этапах проекта (проработка ГПЗУ, первичное согласование технико-экономических показателей) ставка доходности может достигать 30 %. Но по мере реализации плановых работ ставка снижается и при выходе проекта «на стройку» в среднем составляет 18-25 %.

Подводя итоги вышеизложенного, можно сделать вывод, что преобразование промышленных территорий является очень перспективным вектором развития города Москвы. Количество проектов застройки с каждым днем только растет. Активная политика правительства Москвы, подкрепленная высоким интересом со стороны инвесторов, уже сегодня дает положительные результаты.

Перечень промышленных зон Москвы

Номер промзоны

Наименование промзоны

Состав объектов

1

"Павелецкая"

Московский электромеханический завод имени Владимира Ильича, Авторемонтный кузовной завод, МЗКРС, "Мостекстильпром", бывший Московский кожевенный завод "Дербеневка", Даниловский строительный завод, бывший "Стройдеталь-9", Завод нетканых материалов, Мосхладокомбинат № 3, Реалбаза хлебопродуктов им. Дубова, Московская экспериментальная трикотажная фабрика

2

"Варшавское шоссе"

Фабрика производства платков, Завод строительных красок и мастик "Ским", Комбинат Мосинжбетон, Химико-фармацевтический завод "Ферейн", Фабрика швейных изделий № 3

3

"Донские улицы"

ТЭЦ-20, Автокомбинат № 29 Мосстройтранса, Комбинат строительных конструкций, Мазутное хозяйство ТЭЦ-20

4

"Звенигородское шоссе"

КБ "Мотор", Хлебзавод № 16

5

"Магистральные улицы"

ТЭС "Международная", РТС "Красная Пресня", ПК "Термосервис", База механизации Мостеплосетьстроя, ПС "Магистральная" № 844, ГБУ "Автомобильные дороги", Плодоовощная база "Красная Пресня", "МАЗД", "ДСК-1", Управление механизации № 4, "Мосгорсвет", Хладокомбинат № 7

6

"Силикатные улицы"

ЖБИ-17, База механизации "866 ССУ", ЖБИ "Краснопресненский", Бетонный завод ЗАО "Ингеокомпром"

7

"Боткинский проезд"

"Знамя Труда", ОКБ имени П.О. Сухого, "Гражданские самолёты Сухого"

8

"Площадь Развилки"

КБ ПВО "Алмаз – Антей" имени акад. А.А. Расплетина, ОКБ им. А. И. Микояна, Завод по ремонту электроподвижного состава, Электродепо "Сокол", НПП "Радий"

9

"Улица Правды"

МПО им. И. Румянцева, НПП "ЭГА", "Дукс"

"Улица Зорге"

"Мосстрой-16", Управление дорожного хозяйства и благоустройства "Фрунзенское"

10

"Владыкино"

"Московский институт теплотехники", Центр холодильно-транспортных технологий "МОТЕК-Ц", Специализированное дорожно-механизированное предприятие–2, РТС "Отрадное", Мусоропрессовочная станция

11

"Огородный проезд"

"СМУЭР" (филиал ГУП "Мосгортранса"), Останкинский пивоваренный завод, Останкинский мясоперерабатывающий комбинат, Завод "Искра", "Мосвторцветмет", Московский завод плавленых сыров "Карат", Останкинский молочный комбинат, Останкинский завод напитков, МОЛМАШ, ПС № 46 "Бутырки", Московский троллейбусный завод, "Аэроэлектромаш", Московский комбинат твердых сплавов, Компрессорный завод "Борец", Авторемонтный завод № 5

12

"ТСХА"

Завод низковольтной аппаратуры

13

"Котпево"

Московский машиностроительный завод "Авангард", Управление механизации № 3, ПС № 299 "Коптево", ПС № 810 "Ленинградская", Московский комбинат игрушек, Фармацевтический завод "Фармакоптево"

14

"Калибр"

Калибровский завод, Мосстройпрогресс, Кондитерско-булочный комбинат "Звёздный"

15

"Алексеевские улицы"

НПО "Гидромаш", МЭМРЗ, НПП "Квант", Завод "Водоприбор"

16

"Митьковская ветка"

Электродепо "Северное", Московская макаронная фабрика № 1, Концерн "Бабаевский", НИКИЭТ

17

"Курская"

Завод "Плутон", "Мосгаз", Завод "АРМА", ОАО "Туполев"

18

"Грузинский Вал"

Московский электромашиностроительный завод, Локомотивное депо имени Ильича, Электродепо "Красная Пресня", Хлебозавод имени В.П. Зотова

19

""Хапиловская""

"Электрозавод", АТЭ-1, МЭЛЗ, Вымпел

20

"Семёновская"

Московское машиностроительное предприятие "Салют", Московский инструментальный завод

21

"Кирпичные улицы"

Завод полиграфических красок, НПП "Рекстром-М", НПП "Пульсар", НПП ВНИИЭМ, Завод "АРЕМЗ‑1"

22

"Соколиная Гора"

ТЭЦ-11 им. М. Я. Уфаева, "Нефтепродукт", "Компрессор", 403-й Военный завод, Московский машиностроительный завод "Вперёд", ОКБ "Кристалл", ОАО "Энергоремонт"


Бюллетень "Rway", № 231 от июня 2014 г.


<-- Назад
Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 (985) 141-19-14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться