Оценка рыночной стоимости аэровокзалов (пассажирских терминалов)

Евгений Афанасьев Эксперт Направление «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG

В предлагаемой статье речь пойдет об оценке таких специализированных активов, как аэровокзальные комплексы (пассажирские терминалы).

Аэровокзал представляет собой уникальный объект со сложной инженерной инфраструктурой, в котором располагается большинство служб, обслуживающих пассажиров и авиакомпании, осуществляющие пассажиро-перевозки. Также на территории терминалов размещаются торговые предприятия и организации, занимающиеся обеспечением питания, досуга и отдыха пассажиров.

Терминалы имеют большую площадь и высокие показатели посещаемости, сопоставимые с крупными торгово-развлекательными центрами столицы. В качестве примера можно привести аэровокзальный комплекс международного аэропорта Шереметьево, состоящего из 5 терминалов общей площадью 430 тыс. кв. м. с проходимостью 35 млн. человек в год, это превышает показатели крупных торговых центров Москвы и Московской области. Например, ТЦ "Мега "Белая дача" имеет общую площадью коммерческих помещений 222 тыс. кв. м. и проходимость 28,8 млн. человек в год.

Аэровокзальный комплекс представляет собой один или несколько терминалов с соответствующими вспомогательными зданиями, сооружениями и передаточными устройствами, построенный по индивидуальному архитектурному проекту с применением современных технологий и конструктивных решений. Часть площадей используется в торговых целях и практически ничем не отличается от площадей в торговых центрах, а другая часть используется для специализированной деятельности – обслуживания пассажиров и авиакомпаний, осуществляющих авиаперевозки.

Так как аэровокзалы находятся на территории аэропорта, доступ к ним ограничен и возможен только для пассажиров и персонала аэропорта. Данный факт оказывает значительное влияние на формирование стоимости терминалов, так как даже при нахождении на территории одного аэропорта, стоимость двух схожих по площади и конструктивным особенностям объектов может значительно отличаться. Это зависит от того, какие компании обслуживает тот или иной терминал, по каким тарифам происходит обслуживание, каков средний пассажиропоток.

***

Очевидно, что найти предложения по купле-продаже терминалов аэропортов для реализации сравнительного подхода не представляется возможным. Наиболее сопоставимыми с терминалом объектами являются крупные торговые комплексы, однако, использовать их в качестве аналогов для расчета в рамках сравнительного подхода некорректно. Причина – в связи с существенным различием, которое заключается в том, что потенциальный покупатель имеет право выбора: посетить или не посетить торговый центр. В то же время при покупке билета пассажир, являющийся потенциальным покупателем, обязательно пройдет торговые площади терминала благодаря специальной планировке здания.

Кроме этого, при выборе в качестве аналогов торговых центров не учитывается авиационная деятельность терминалов.

Таким образом, можно сделать вывод, что сравнительный подход не применим к оценке аэровокзальных комплексов.

***

В рамках затратного подхода оценщику необходимо определить стоимость земельного участка, относящегося к аэровокзальному комплексу, и стоимость затрат на замещение самого здания терминала и вспомогательных сооружений.

При расчете рыночной стоимости земельного участка в составе терминала целесообразнее всего использовать метод сравнения продаж. При этом в качестве аналогов следует использовать земельные участки, относящиеся к землям промышленности, предназначенные для производственно-складской деятельности, так как ценообразование в данных сегментах рынка земельных участков происходит по схожим факторам.

Следует отметить, что для обеспечения электроснабжения объектов, входящих в состав аэровокзала, требуется значительно больше выделенной мощности, чем для стандартных объектов. Данный факт необходимо учитывать при расчете стоимости земельного участка путем внесения абсолютной поправки в размере стоимости технологического присоединения к электрическим сетям с необходимой присоединяемой мощностью, определенной в соответствии с тарифом в зависимости от местоположения и сложности подключаемого объекта.

Затраты на замещение здания аэровокзала и вспомогательных устройств рассчитываются по укрупненным показателям стоимости строительства, приведенным в соответствующих справочниках.

***

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Доходный подход является наиболее приемлемым при оценке стоимости терминалов, так как дает наиболее точный результат и позволяет учесть специфику деятельности объекта.

Доход, который собственник терминала получает от эксплуатации имущественного комплекса аэровокзала, делится на два вида:

• доход от неавиационной деятельности, а именно: сдача в аренду коммерческих площадей и здания паркинга; и
• доход от авиационной деятельности, включающий доходы, получаемые от сбора за пользованием аэровокзалом, а также от обслуживания пассажиров.

Для определения дохода от неавиационной деятельности необходимо рассчитать арендную плату по заключенным договорам аренды коммерческих площадей на территории аэровокзала.

Как правило, можно выделить три группы арендаторов:

1. с фиксированной арендной ставкой;
2. с плавающей арендной ставкой, когда в качестве ежемесячного платежа принимается наибольшая из следующих величин: минимальный гарантированный платеж или процент от выручки арендатора за месяц; и
3. площади, сдаваемые на безвозмездной основе.

Договоры аренды заключаются как в национальной валюте, так и в долларах США.

***

Исходя из практики оценки терминалов, в целом уровень ставок коммерческих площадей аэровокзалов находится в пределах диапазона ставок коммерческой недвижимости г. Москвы.

Процент от продаж для второй группы арендаторов в среднем составляет 25 % с товарооборота, что несколько выше среднерыночного диапазона, составляющего 5–15 %.

Высокий уровень процентов с товарооборота допустим по причине повышенной проходимости терминала потенциальными покупателями, обеспеченной стабильным пассажиропотоком, в том числе, благодаря выгодной планировке терминалов (пассажиры после процедуры регистрации и оформления багажа идут в зал ожидания и обязательно проходят торговые площади (банкоматы, дьюти-фри, предприятия общественного питания, торговые павильоны и пр.)).

Поскольку третья группа арендаторов является государственными учреждениями, которые пользуются арендуемыми помещениями на безвозмездной основе, в расчетах данная группа арендаторов не учитывается.

Помимо арендных платежей, собственник объекта оценки получает следующие виды дохода: доходы, получаемые от сбора за пользование аэровокзалом (сбор за наземное обслуживание пассажиров), и доходы от обслуживания пассажиров (стойки регистрации, сдаваемые в аренду). Следует отметить, что доходы от авиационной деятельности составляют около 60–70 % от суммарного дохода терминала.

Три основные составляющие части воздушно-транспортной системы

Аэропорт является местом взаимодействия трех основных составляющих частей воздушно-транспортной системы:

1. аэропорт – авиапредприятие, обеспечивающее наземное обслуживание авиаперевозок;
2. авиакомпании, осуществляющие авиаперевозки;
3. пассажиры, грузоперевозчики и клиентура – пользователи авиаперевозок.

В интересах аэропорта – увеличение количества обслуживаемых авиакомпаний и стоимости предоставляемых услуг. В то же время, в интересах авиакомпании уменьшение числа конкурентов (авиакомпаний), обслуживаемых в данном аэропорту, и обслуживание по более низким ставкам и тарифам.

Следовательно, количество авиакомпаний, обслуживаемых в аэропорту, и их летная деятельность определяют экономическую эффективность деятельности аэропорта и являются его основными источниками дохода. Снижение объема авиаперевозок приводит к снижению доходной и расходной частей финансовой деятельности аэропорта.

Доходы от обслуживания пассажиров и получаемые от сбора за пользование аэровокзалом зависят от пассажиропотока и тарифов за обслуживание пассажиров и пользование аэровокзалом. В качестве пассажиропотока при расчетах берутся плановые показатели, которые, как правило, предоставляются заказчиком.

Тарифы за обслуживание пассажиров, правила формирования и применения которых устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области гражданской авиации, устанавливаются операторами аэропорта, оказывающими соответствующие услуги по наземному обслуживанию и подлежат согласованию с главным оператором аэропорта.

Информацию по текущим тарифам можно получить в "Отчете о финансовой деятельности авиапредприятий и организаций воздушного транспорта" (форма 67-ГА). Данная форма не является публичной, но может быть предоставлена заказчиком отчета об оценке.

В результате суммирования дохода от авиационной и неавиационной деятельности получается действительный валовый доход от эксплуатации аэровокзала.

Для определения чистого операционного дохода из действительного валового дохода необходимо вычесть операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на условно-постоянные, условно-переменные и расходы на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг, а именно: налог на имущество, платежи за земельный участок (земельный налог или арендная плата), страховые взносы (платежи по страхованию имущества), заработная плата (в том числе налоги) обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, а именно: расходы на управление, заработная плата (в том числе налоги) обслуживающего персонала, эксплуатационные и коммунальные расходы. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, сантехническое оборудование, электроарматура).

Предполагается, что денежные средства резервируются на счете. Условно-переменные расходы от авиационной деятельности можно рассчитать, проанализировав ретроспективную рентабельность по направлениям деятельности "Обслуживание пассажиров" и "Предоставление аэровокзала" (при наличии соответствующей информации).

Исходя из практики оценки, средняя рентабельность деятельности терминалов находится в достаточно широком диапазоне 10–20%. Таким образом, доля расходов от авиационной деятельности в процентах от получаемой выручки от авиационной деятельности составляет около 80–90%.

При расчете условно-переменных расходов от неавиационной деятельности следует исходить из допущения, что уровень условно-переменных расходов для коммерческих площадей аэровокзалов в целом сопоставим с уровнем условно-переменных расходов торговых центров.

Условно-постоянные расходы, приходящиеся на здание аэровокзала, включают расходы на страхование, платежи за земельный участок (земельный налог или арендная плата) и расходы на замещение. Порядок расчета условно-постоянных расходов, приходящихся на терминал аэропорта, не отличается от типичного расчета для коммерческой недвижимости.

При расчете ставки капитализации в рамках доходного подхода необходимо учитывать дополнительные риски инвестирования в оцениваемый объект, величина которых во многом зависит от общей экономической ситуации в стране и в отрасли авиаперевозок. Также необходимо учесть риск, связанный с низкой ликвидностью объекта.

В заключение

Таким образом, доходный подход является основным при оценке терминалов, и позволяет получить наиболее точный результат с учетом всех нюансов деятельности объекта.

Большая часть доходов аэровокзалов формируется в процессе авиационной деятельности, в связи с чем наиболее существенное влияние на стоимость объекта оказывают показатели пассажиропотока, а также количество обслуживаемых авиакомпаний и стоимость предоставляемых услуг.

Результаты, полученные в рамках применения затратного подхода при оценке стоимости терминалов, носят справочный характер. Сравнительный подход по ряду причин, описанных выше, для оценки стоимости терминалов не применим.

Журнал "Слияния и Поглощения", №4 от июня 2015 г.

<-- Назад