10.06.2015
Источник: Arendator.ru

Трудности перевода

Уже достаточно продолжительное время столичные власти пытаются активно заниматься вытеснением старых промышленных зон с территории Москвы. Процесс замены старого обветшавшего советского индустриального наследия на новые инфраструктурные и строительные проекты с самого начала столкнулся с многочисленными градостроительными, юридическими и другими сложностями. Однако сейчас к этому списку проблем прибавился кризис, охвативший экономику.

Маятник замедлил движение

20150610_01Одной из главных причин, побудивших столичные власти запустить процесс редевелопмента старых промышленных территорий, стала маятниковая миграция. Эта болезнь по своей природе заражает все мегаполисы мира, в особенности в период их бурного роста. Не обошло это явление и Москву, стремительно развиваясь параллельно расширению границ территории города. Однако, несмотря на то, что за последние несколько лет были построены много бизнес-центров в срединно-периферийной зоне города Москвы, арендаторы предпочитают центральное расположение офисов, и проблема маятниковой миграции решается гораздо медленнее, чем планировалось.

Сейчас на территории Москве в общей реализуются 10 пилотных масштабных инвестиционных проектов на территории промышленных зон. Среди них - "Тушинский аэродром", "Территория ЗИЛ", "Алтуфьевское шоссе", "Силикатные улицы", "Огородный проезд", "Магистральные улицы", "Северянин", "Грайвороново", "Южный порт" и "Павелецкая". В результате бывшие промзоны планируется превратить в обычные городские кварталы с полноценной социальной и транспортной инфраструктурой. При этом чиновники в ходе обсуждения данного вопроса постоянно подчеркивают, что одной из самых важных составляющей таких проектов является создание новых рабочих мест рядом с жильем. Таким образом, одним из главных рычагов, который может воздействовать на уровень маятниковой миграции, в глазах властей становится процесс редевелопмента промзон. Этот взгляд они и пытаются транслировать рынку. Однако интересы чиновников и рынка и их взгляды на решение проблем далеко не всегда сходятся.

20150610_02Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, считает, что с точки зрения нагрузки на транспортную инфраструктуру, на сегодняшний день эффекта от этих действий мало. "До кризиса началось активное строительство офисов в децентрализованных локациях, однако сейчас, в условиях снижения ставки в центральных объектах, спрос на удаленные проекты не растет. Тем не менее, мы считаем, что будущее у таких проектов есть ввиду развития транспортной инфраструктуры вкупе с высоким качеством строительства и адекватной арендной ставкой", - отметил Якубов.

20150610_03 По словам Натальи Куваевой, руководителя проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar, основные способы решения проблемы - это развитие деловых кластеров на окраинных районах города и/или строительство крупных производственных объектов, технопарков в МО и на территориях бывших промзон. "В данный момент властями Москвы анонсировано строительство крупных МФЦ в Новой Москве, перенос Государственной думы из центра на окраину города. В целом город планомерно движется в направлении решения проблем маятниковой миграции, при этом нужно понимать, что это вопрос не нескольких лет, а пары десятилетий. Московские власти находятся на начальной стадии", - добавила Куваева.

Скрип в механизме редевелопмента

Другая сложность градостроительного развития Москвы на данном направлении заключается в масштабности размеров и количестве таких территорий. Несмотря на плотную застройку столицы, на данный момент немалая часть города попросту пустует, используется нерационально, либо фактически заброшена еще со времен распада СССР. Немалую роль в усугублении серьезности данной проблемы сыграло также несистемное градостроительное поведение властей в 90-ые годы и катастрофический дефицит финансирования. В настоящее время власти города активизировали работу в направлении освоения и реновации малых и крупнейших промзон столицы, а также создании новых точек роста. Значительную роль в данном деле сыграло также и присоединение достаточно крупной территории Новой Москвы. Если с развитием новых районов, а именно возведением жилых комплексов, офисов и предприятий небольших масштабов для создания новых рабочих мест и привлекательности развития неосвоенных территорий все прозрачно, то с освоением промзон на территории Москвы дела даже сейчас обстоят не так воодушевляюще, как хотелось бы.

20150610_04И если процесс комплексного перерождения коммерческой деятельности на одной из крупнейших промзон, где располагается заброшенный завод ЗИЛ, сегодня активно развивается, привлекая внимание игроков рынка и чиновников различного ранга, то относительно развития остальных промышленных зон в Москве такого сказать пока нельзя. Реновация промышленных территорий должна быть поддержана правительством города не только на словах, но конкретными делами. При этом на данном нелегком пути в обязательном порядке необходимо более активно изучить новейшие зарубежные передовые методики в развитии и управлении такого сектора урбанистики и перенаправить этот бесценный опыт уже российским компаниям.

Однако даже в благополучные для состояния экономики и рынка времена для успешной реализации таких проектов требуются колоссальные, и что не менее важно, скоординированные усилия как бизнеса, так и чиновников. Реновация промзоны тесно связана с развитием инфраструктуры: строительством новых дорог, станций метро, а также инженерной инфраструктуры. Собственник участка не может взять на себя такого рода затраты, а без инфраструктуры теряется смысл в освоении и развитии промзоны. Плюс ко всему, существуют определенные ограничения по застройке, связанные с санитарно-защитными зонами. И распутать такой клубок сложностей не под силу в одиночку ни одному девелоперу. Также не стоит забывать, что рентабельность многих проектов значительно упала, в первую очередь за счет того, что в них используются компоненты импортного производства..

20150610_05Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что сегодня очень сильны риски, связанные с девелопментом в таких местах. "В первую очередь, это стоимость решения проблем, связанных с переносом действующих производств либо восстановлением безопасности почвы, загрязненной производственными отходами. Сейчас становятся очевидными системные усилия правительства города по решению данных задач. Это является хорошим и системным прогрессом, который и задаст темп вовлечения промышленных зон в более эффективный хозяйственный оборот на десятилетия вперед", - добавил эксперт.

20150610_06По мнению Ольги Фетищевой, Руководителя проектов направления "Финансовый консалтинг" Группы компаний SRG, безусловно, сложившаяся экономическая ситуация в стране не могла не наложить отпечаток на строительство и освоение таких широкомасштабных проектов как "Тушинский аэродром", "Территория ЗИЛ", " "Южный порт" и так далее. "С началом кризиса девелоперы уже с опаской начали относиться к тем или иным проектам, которые еще год назад являлись для них "лакомым кусочком". Однако по истечению первого квартала и усилению рубля интерес к таковым проектам снова возрос. Наиболее востребованным сегментом коммерческой недвижимости является строительство объектов офисного назначения, это связано тем, что власти стремятся создать на новых объектах рабочие места, а соответственно, увеличить интерес к покупке и инвестированию в проекты такого масштаба", - подчеркнула специалист.

Перетягивание форматов

20150610_07Другим сложным моментом в процессе редевелопмента промзон Москвы, обострившимся с приходом кризиса, является форматный конфликт интересов. Дело в том, что потенциально наиболее рентабельное девелоперское освоение пустой территории - это строительство жилой недвижимости. Часто бизнес старается внести в проект освоения участка как можно больше жилых площадей. Ведь для возведения офисов, торговых центров или гостиницы необходимо более детально оценивать расположение относительно деловых и культурных районов, конкурентное окружение. Коммерческие инвестиции дольше окупаются и более рискованны. Большинство промышленных зон сосредоточились в границах ТТК и ближе к МКАД. А этот факт заставляет осторожно относиться к размещению в их границах, к примеру, гостиниц, поскольку они чаще всего будут по местоположению проигрывать конкурентам в центральных районах, соответственно, нужно предусмотреть иные преимущества для объекта. Пожалуй, из всех возможных форматов лишь размещение торгового центра в застраиваемом жилом квартале оказывается потенциально интересным.

При этом власти города, вспоминая о том, к чему привело бездумное и бесконтрольное строительство жилых районов-спальников, не обеспеченных ни одним из видов инфраструктуры, опасаются повторения коллапса на вновь осваиваемых территориях.

20150610_08По словам Ольги Кочетовой, директора департамента профессиональных услуг Knight Frank Russia & CIS, вопрос обеспечения транспортной доступности при реализации подобных проектов является ключевым. "Необходимо предусматривать удобный доступ, как на личном, так и на общественном транспорте. В некоторых случаях целесообразно строительство перехватывающих парковок и организация шаттлов до места назначения. И в целом инфраструктурное обеспечение таких проектов на всех уровнях - это задача, без разрешения которой успешность всего дела ставится под большое сомнение", - заявила Кочетова. 


Сломать до основания или

Большим заблуждением является мнение о том, что редевелопментом промзон можно заниматься по одинаковым лекалам лишь потому, что такие земли объединяет бывшее индустриальное назначение. Напротив, подход к реновации каждой отдельной промзоны зачастую куда более индивидуален, чем к строительству на голой земле. К примеру, на решение сносить объекты недвижимости или оставить влияют следующие факторы: качество земли в промзоне, вредность бывшего производства, архитектурные особенности, градостроительные нормы, распространяющиеся на конкретное место расположения промзоны.

В случаях, когда существующие постройки представляют собой специализированные объекты, предназначенные лишь для промышленного использования, они сносятся целиком. Кроме того, в некоторых случаях требуется проведение рекультивации. В случаях, когда производство было не вредным, легким, строения представляют собой административно-производственные комплексы, и гармонично вписываются в архитектурную концепцию проекта редевелопмента, имеет смысл провести реконструкцию. В каждом случае имеет смысл провести расчет наилучшего и наиболее эффективного использования строений.

20150610_09Ольга Фетищева считает, что многое в этом вопросе зависит от того, насколько высоким является класс проекта, планируемого к реализации. "Например, если для организации складских или офисных комплексов класса "В-" достаточным является реконструкция внешнего облика и внутренних систем административно-производственных корпусов советских годов постройки, то строительство высококлассной недвижимости класса "В+" или "А" требует полного сноса существующих улучшений земельного участка и осуществления строительных работ с нуля. Учитывая тот факт, что в рамках нестабильной социально-экономической ситуации, сложившейся на текущей момент, на первое место встает политика минимизации затрат, можно сделать вывод, что значительная доля девелоперов предпочтет менее затратный вариант, то есть реконструкцию имеющихся", – заключила эксперт.

В будущем, в мегаполисах, в том числе и Москве, крупные производственные площадки будут повсеместно вытеснены за черту города. Ведь для того, чтобы заставить работать процесс разрастания внутри промзон всей необходимой инфраструктуры, возведения офисов и других коммерческих проектов, нужно сначала расчистить и подготовить эти площадки. Этот процесс, как показывает практика, постоянно сталкивается со значительными препятствиями как закономерными, так и мало предсказуемыми. Однако такие проекты невозможно окончательно отменить и навсегда заморозить. Города, как и живые организмы, развиваются по своим собственным законам, отменить которые не в силах ни капитал, ни рычаги власти, ни консерватизм.


Источник: Arendator.ru

<-- Назад

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 (985) 141-19-14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться