Требования, которые важно учесть при оспаривании кадастровой стоимости

Прихожан Михаил
Михаил Прихожан

Юрист
Направление «Юридическая практика. Взыскание задолженности»
 

Определение кадастровой стоимости земли основывается на результатах оценки недвижимости, проведенной в массовом порядке. И если цифры, установленные такими методами, компанию-собственника не устраивают, то она вправе обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, и только потом – в суд (теперь это возможно только в таком порядке). Но помимо соблюдения досудебного порядка урегулирования, нужно будет учесть еще несколько тонкостей.

Градус внимания бизнеса к вопросам изменения (оспаривания и пересмотра) кадастровой стоимости не падает. Наоборот, интерес набирает новые обороты. Это не случайно: на кону стоят значительные суммы налогов и иных платежей, которые можно потерять, если подойти к этому вопросу без должной подготовки. Немаловажным моментом является проработка правовых деталей оспаривания. Статьи по отдельным вопросам оспаривания кадастровой стоимости уже публиковались в газете (см. «ЭЖ», 2014, № 29, с. 5, «ЭЖ», 2014, № 43, с. 12). Авторы этого материала сосредоточились на ранее не освещенных практических аспектах этой темы, а также высказали свое мнение по некоторым уже затронутых вопросам.

В заявлении придется указать внушительный список ответчиков

При подготовке заявления в суд одним из ключевых вопросов связан с тем, кого указывать ответчиком, кого привлекать к участию в деле.

Прежде всего, необходимо учесть правовую позицию Президиума ВАС РФ. При заявлении требования об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, требование предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010). Предметом деятельности ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке. Сложившаяся судебная практика подтверждает указанную позицию.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), в целях применения установленных данным законом правил, наделенные решениями Росреестра соответствующими полномочиями государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета. При этом государственный орган – Росреестр, функция которого делегирована бюджетному учреждению, сохраняет контрольные полномочия в отношении ФГБУ и не перестает являться органом кадастрового учета. Следовательно, надлежащим ответчиком по иску должен являться и Росреестр в лице его территориальных подразделений (см. постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.10.2014 по делу № А60-47896/2013).

Например, в Москве таким подразделением является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. При этом фактическим заказчиком проведения государственной кадастровой оценки является Департамент городского имущества города Москвы, а органом, утвердившим результаты кадастровой оценки – высший исполнительный орган государственной власти города Москвы – Правительство Москвы.

Таким образом, Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве также должны являться ответчиками по таким делам. Однако в практике Арбитражного суда города Москвы они привлекались как в качестве ответчиков (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 по делу № А40-148757/13-16-1412, от 01.08.2014 по делу № А40-111475/13, АС Московского округа от 07.10.2014 по делу № А40-82780/13), так и в качестве третьих лиц (постановления АС Московского округа от 11.11.2014 по делу № А40-180008/2013, от 08.09.2014 по делу № А40-80512/13, Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по делу № А40-114358/13).

Если решение комиссии было вынесено до принятия поправок в Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее – Закон об оценочной деятельности (внесены Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ), то, по смыслу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, действовавшей до 22.07.2014, ответчиком по такой категории дел будет считаться также комиссия.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, высказанной в постановлении от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010, требование об изменении внесенной в ГКН кадастровой стоимости предъявляется к органу кадастрового учета, который осуществляет, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке. Предметом деятельности ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке.

Пленум ВС РФ разъяснил, что в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, рассматриваются и разрешаются также иные дела, возникающие из публичных правоотношений и отнесенные федеральными законами к компетенции судов общей юрисдикции, в частности об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, которые не являются органами государственной власти и органами местного самоуправления, но наделены властными полномочиями в области государственного управления или распорядительными полномочиями в сфере местного самоуправления и принимают решения, носящие обязательный характер для лиц, в отношении которых они вынесены (п. 5 постановления от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих»).

С учетом этих разъяснений не исключается возможность судебного обжалования решений, действий (бездействия) комиссии даже при отсутствии у нее статуса юридического лица.

Комиссия создается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ, как указано в Порядке создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (постановление Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2011).

Таким образом, комиссии не являются самостоятельными государственными органами или организациями. С учетом этого при возникновении спора, связанного с их деятельностью в судебном процессе на стороне государственного органа, чье решение оспаривается, выступают не только сами комиссии, но и территориальные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке.

Тем самым, помимо комиссий в качестве ответчиков по данной категории дел следует привлекать организации, которые являются членами соответствующих комиссий – орган исполнительной власти субъекта РФ (в Москве – Департамент городского имущества), орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (в Москве это Управление Росреестра по Москве), органа кадастрового учета (ФГБУ ФКП Росреестра), Национальный совет по оценочной деятельности.

Решение комиссии теперь можно оспорить только в двух случаях

До выхода постановления Президиума ВАС № 13839/13 от 11.02.2014 по делу № А33-11257/2011 (далее – постановление № 13839/13) судебная практика по вопросам оспаривания решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости была весьма скупой. Редким исключением были дела, в которых суд удовлетворил исковые требования о признании незаконным решения комиссии и определил обязать комиссию принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (решения Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2013 по делу № А40-62574/2013, от 24.10.2013 по делу № А40-62579/2013). Правда, в апелляции устояло лишь одно из этих дел, и то частично (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 и от 22.10.2014)

Рассмотрение других аналогичных дел, как правило, суды приостанавливали до выхода мотивировочной части постановления № 13839/13. Однако даже опубликование этого постановления в полном объеме в июле 2014 года не помогло судам выработать консолидированную позицию по данному вопросу. В связи с реформой судебной системы, в рамках которой был упразднен ВАС РФ, суды теперь не могут с уверенностью использовать правовые позиции, наработанные ВАС РФ. В связи с этим можно сказать, что практика по данным вопросам только начала формироваться.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности определен новый порядок оспаривания решений комиссии в суде. В отличие от ранее действовавшего порядка теперь оспаривание таких решений в суде возможно только в двух случаях: если комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости или не рассмотрела его в установленный срок.

К тому же, теперь при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. При оспаривании в судебном порядке предметом исковых требований будет установление кадастровой стоимости объекта, равной его рыночной стоимости. Однако для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Они смогут обращаться в суд напрямую, без предварительного оспаривания кадастровой стоимости в комиссии (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Судебная практика признала права арендаторов на пересмотр кадастровой стоимости

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости по обоим основаниям (недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и в связи с установлением в отношении объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость), в комиссию могут обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, а также органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта РФ или муниципального образования.

Такая формулировка вызывает вопрос о том, вправе ли арендатор обращаться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

До вступления в силу 22.07.2014 г. поправок в Закон об оценочной деятельности было определено, что арендатор имеет право на обращение в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости и на оспаривание решений указанной комиссии (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции). Однако ничего не было сказано о праве арендатора на обращение в суд. Вопрос автору: «Где именно это было определено? Пришлите, пожалуйста, ссылку на часть статьи, можно прямо с цитатой, из каких положений следовал такой вывод, мы не нашли. Ведь речь и в прошлой редакции, и в действующей, при определении заявителей (истцов) по таким делам шла о следующих лицах: «если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц»? И толковать что действующую редакцию, что прежнюю, можно было по-разному. Может быть неоднозначность просто была связана с тем, что не было ясно, подпадают ли в это определение права из договора аренды?»

Неоднозначность формулировки закона в этой части вызвало поток неоднозначной судебной практики по данному вопросу. Суды ссылались на ст. 6 Закона об оценочной деятельности, где указано, что РФ, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. По мнению судов, из указанных положений следует, что оценка может быть проведена в отношении именно «принадлежащих» указанным лицам объектов оценки (постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 по делу № А40-151710/09-6-1027). Таким образом, суды не признавали права арендатора на обращение в суд для оспаривания кадастровой стоимости.

Однако суды не учитывали, что по смыслу ст. 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости позволяла норма ч. 1 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции; сейчас же аналогичное положение предусмотрено в ч. 1 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности. Несоответствие внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права, в том числе, арендатора земельного участка, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.

Поскольку результатом деятельности по определению кадастровой стоимости является внесение в Государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельных участков, то оспаривание результата определения кадастровой стоимости земельного участка должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иного результата определения кадастровой стоимости земельного участка (в размере, равном действительной рыночной стоимости). Сторонами такого иска являются лица, чьи имущественные права и обязанности непосредственно зависят от установления той или иной кадастровой стоимости спорного земельного участка, в том числе плательщик арендной платы, ставка которой определена в процентах от его кадастровой стоимости. Эта позиция подтверждается судебной практикой (постановления Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2014 по делу № А40-74697/13, от 08.09.2014 по делу № А40-80512/13, от 20.08.2014 по делу № А40-133448/13, от 25.07.2014 по делу А40-100745/13, от 31.07.2014 по делу № А40-105825/13, определения Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 по делу № А40-114367/13, от 14.05.2014 по делу А40-84031/13, от 18.04.2014 по делу № А40-93281/13). Суды указывают, что несоответствие внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права, в том числе арендатора указанного участка как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.

Тем самым, к лицам, чьи права затрагиваются или могут быть затронуты решениями таких комиссий и судебными актами, помимо собственников земельных участков и органов местного самоуправления можно также отнести арендаторов земельных участков, правообладателей, владеющих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лиц, которые хотя и не имеют оформленных прав на земельный участок, но в собственности которых находятся объекты недвижимости, расположенные на таком участке (постановление Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/2014 по делу № А33-11257/2011).

С учетом этой позиции суды начали пересматривать решения по некоторым делам, по которым ранее отказывали в удовлетворении требований по причине их заявления арендаторами. В частности, первым таким решением стало постановление ФАС Московского округа от 23.07.2014 по делу № А40-100745/13. Интересы арендатора земельного участка в рамках данного судебного спора представляют специалисты Группы компаний SRG (не уверены, что главный редактор позволит эту фразу оставить… но попробуем)

Таким образом, несмотря на неточность формулировок закона, в соответствии с прежней редакцией Закона об оценочной деятельности арендатор имеет такие же права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, как и собственник земельного участка. Вопрос автору: Опять же, вопрос, связанный с предыдущим вопросом - а по новой редакции? Если все же отличия новой и старой редакций есть, поясните, пожалуйста, как должны действовать арендаторы, которым кад. стоимость установили до вступления в силу поправок и после?


Газета "Экономика и жизнь", от 21 ноября 2014 г.


<-- Назад

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 (985) 141-19-14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться